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Gemeinschaftsgrund - reicht eine einfache Mehrheit für Entscheidungen?


| 30.09.2006 00:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

wir haben ein Problem zum Thema "Grundeigentum und Entscheidungsmehrheit":

Wir haben letztes Jahr ein Baugrundstück gekauft, was zusammen mit zwei anderen Baugrundstücken durch eine gemeinsame Zufahrt erschlossen wird. Alle Grundstücke sind real geteilt und im Grundbuch mit eigenem Blatt eingetragen. Jedes Grundstück wurde von einem Pärchen gekauft, und jedes Pärchen hat dazu einen gleich großen Drittel-Miteigentumsanteil an der Zufahrt erworben. Im Notarvertrag wurde niedergelegt, dass eine einfache Mehrheit zur Bewirtschaftung ausreichend ist (siehe unten im vollen Wortlaut). Nun macht eines der Pärchen seit kurzem fortlaufend Schwierigkeiten, wenn es um z.B. Pflastern, Mülltonnen oder Briefkästen geht, sie wollen z.B. bestimmte Kosten nicht bezahlen, wenn es nicht genau nach ihrem Willen bestellt wird. Im Notarvertrag wurde die Errichtung und Positionierung von Mülltonnenhäuschen, Briefkästen, Klingelanlage und das Pflastern für das gemeinsame Grundstück festgelegt.

Was wir eigentlich vertraglich erreichen wollten, und wie wir den Vertragstext auslegen würden:
- Die einfache Mehrheit der Eigentümer darf praktisch alles entscheiden, was das gemeinsame Grundstück angeht, inklusive der darauf errichteten und gemeinschaftlich genutzten Anlagen, wie Müllboxen, Briefkästen, Klingelanlagen - denn das dadurch bestimmte optische Aussehen betrifft alle Miteigentümer als Anlieger gleichermaßen.
- Selbst wenn im Notarvertrag etwas anderes festgelegt sein sollte, kann die einfache Mehrheit später jederzeit eine z.B. wirtschaftlich sinnvollere Entscheidung treffen.
- Die einmaligen und laufenden Kosten für alle errichteten Anlagen werden fair durch 3 geteilt, sofern alle Eigentümer diese Anlagen gleichermaßen nutzen können.

Aber wir wollen sichergehen, und haben daher diese Fragen an Sie als Profi:

1) Können wir hier in Analogie zu Mehrfamilienhäusern (die ja auch aus Miteigentum bestehen - aber als Rechtsgrundlage das WEG haben) davon ausgehen, dass eine einfache Mehrheit zur Entscheidungsfindung in jedem Fall ausreichend ist, oder dürfen bestimmte (eigentlich aber banale) Entscheidungen (z.B. Änderungen von Festlegungen im Notarvertrag, Beispiel: Position der Müllboxen) nur einstimmig getroffen werden?

2) Darf die einfache Mehrheit der Eigentümer - als Konsequenz aus dem ersten Punkt - beispielsweise die gemeinsam zu nutzenden Mülltonnenhäuschen, Briefkästen oder Klingelanlagen bestellen und die "Minderheit" (= die nicht zustimmenden Miteigentümer) zur (Mit-)Bezahlung zwingen? Das ist ja in Mehrfamilienhäusern eigentlich auch üblich - denn wo käme man hin, hätte jeder z.B. seine eigene Klingelanlage, seinen individuellen Briefkasten usw.

3) Wenn eine Partei ohne Absprache bereits eine Anlage angeschafft und provisorisch aufgestellt hat (hier: Klingelanlage von Siedle wurde auf Pfahl am Eingang zur Zufahrt aufgestellt), darf die Mehrheit der Eigentümer diese Aufstellung verbieten und die kostenmäßige Teilnahme und Benutzung einer gemeinsamen Anlage fordern?

Da wir aktuell immer ein 2:1 Verhältnis bei Abstimmungen haben, würden wir uns gerne weitere nervenaufreibende Diskussionen sparen, und die Zufahrt endlich per Mehrheitsbeschluss fertigstellen (= für alle drei Parteien Müllboxen, Briefkästen und Klingelanlagen bestellen, außerdem die provisorische Aufstellung von Dingen verbieten), ohne auf einigen Kosten alleine sitzenzubleiben.

Uns ist klar, wie wir unser Recht durchsetzen können (Mahnverfahren etc.), aber ob wir Recht haben, das fragen wir uns.

Vielen Dank schonmal für Ihre Antworten!

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Hier noch der originale Auszug aus unserem Notarvertrag vom August 2005:

§ 1 Vereinbarungen bezüglich dem Zufahrtsgrundstück

Hinsichtlich des gemeinsamen Zufahrtsgrundstücks (Flurstück Nr. 5) vereinbaren die Käuferteile was folgt:
[...]

3. Maßnahmen der Verwaltung und Geschäftsführung können mit einfacher Stimmenmehrheit der Miteigentümer beschlossen werden, soweit gesetzlich möglich. Dies gilt insbesondere auch für die Art und den Umfang der Anlegung des Weges. Bei Beschlüssen hat jeder ein Drittel-Miteigentumsanteil eine Stimme.

4. Die Kosten der Anlegung des Weges (Pkw-befahrbare Pflasterung mit Betonpflastersteinen), der Unterhaltung und ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung haben alle Miteigentümer zu gleichen Teilen zu tragen.

5. Auf dem gemeinsamen Zufahrtsgrundstück sind auch Mülltonnenstandplätze und die Briefkastenanlage mit Klingelschildern aufzustellen [...].
Die Errichtung sowie der Zugang der Mülltonnenboxen und der Briefkästen mit Klingelanlage erfolgt straßenseitig. Sie hat in einheitlichem Stil zu erfolgen. Die Kosten hierfür werden durch die Eigentümer der Teilgrundstücke zu gleichen Teilen getragen. Über das übliche Maß hinausgehende Ausstattungsmerkmale - z.B. Videosprechanlagen - trägt jede Partei selbst. Den Unterhalt einschließlich etwaiger Stromversorgung trägt jede Partei selbst.

[...]

7. Das Recht eines jeden Miteigentümers, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, wird für immer ausgeschlossen.

8. Alle vorstehenden Vereinbarungen wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern im Eigentum. Die Eintragung der vorstehenden Bestimmungen als Belastung eines jeden Miteigentumsanteils jeweils zugunsten der jeweiligen anderen Miteigentümer gemäß § 1010 BGB in das Grundbuch wird bewilligt und beantragt.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Offensichtlich liegt betreffend die Zufahrt eine Bruchteilsgemeinschaft vor. § 1 des Notarvertrages bestätigt deshalb zunächst die gesetzliche Regelung der §§ 744, 745 BGB. Diese lauten wie folgt:


§ 744 Gemeinschaftliche Verwaltung

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands steht den Teilhabern gemeinschaftlich zu.

(2) Jeder Teilhaber ist berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen.


und


§ 745 Verwaltung und Benutzung durch Beschluss

(1) 1Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. 2Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.

(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.

(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. 2Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.


Das bedeutet:

Über die Anlage und Bestellung der Briefkästen und Mülleimer entscheidet die Gemeinschaft durch einfachen Mehrheitsbeschluß. Die abweichenden Miteigentümer haben sich gem. § 748 BGB an den anfallenden Kosten zu beteiligen. Entsprechend ist es auch in § 1 Ziffer 5 des Notarvertrages geregelt.

Aber: Die im Teilungsvertrag geregelten grundsätzlichen Positionen ("Die Errichtung sowie der Zugang der Mülltonnenboxen und der Briefkästen mit Klingelanlage erfolgt straßenseitig. Sie hat in einheitlichem Stil zu erfolgen.") können nicht mit Mehrheitsbeschluß abgeändert werden, da dies einer Vertragsänderung gleich käme, welche nur einstimmig durch alle beteiligten Vertragspartner erfolgen kann.

Sofern eine Eigentümerpartei eigenmächtig eine eigene Klingelanlage (auf dem gemeinsamen Grundstück) errichtet hat, kann die Gemeinschaft die Beseitigung verlangen und hat auch, entsprechend der vertraglichen und gesetzlichen Regelungen, einen Anspruch darauf, daß sich der "quertreibende" Eigentümer an den Kosten dieser Gemeinschaftsanlage beteiligt.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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