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Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum in Mehrfamilienhaus


26.11.2015 14:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe im Juli 2014 eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft. Leider schließt die Wohnungseingangstüre nicht dicht ab und an den Fenstern zieht es rein.

Laut BGH-Urteil vom 25.10.2013 V ZR 212/1 handelt es sich bei der Wohnungseingangstüre um Gemeinschaftseigentum und dies auch durch die Teilungserklärung nicht ausgeschlossen werden kann.
Außerdem gibt es noch das BGH-Urteil vom 02.12.2012 V ZR 174/11. Die Regelung in der Teilungserklärung ist, so wie in dem vorgenannten Urteil aufgeführt, nicht eindeutig geregelt, da sich die Eigentümer die Farbgebung und die Materialien usw. im § 7 der Teilungserklärung vorbehalten haben. Das vorgenannte Urteil geht daher von Gemeinschaftseigentum aus, für das der Verwalter dann zuständig sind.

Im § 7 der Teilungserklärung ist jedoch folgendes zur "Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" geregelt: In Bezug auf die Instandhaltung, Instandsetzung und ggf. Erneuerung werden -soweit vorhanden - Fenster, Abschlusstüren nach Außen, Roll- oder Klappläden,… wie Sondereigentum des betreffenden Sondereigentümers behandelt. Dafür entstehende Kosten trägt also der betreffende Sondereigentümer.

Die Frage ist nun, ob § 7 der Teilungserklärung nichtig ist, da die beiden BGH-Urteile Vorrang haben und somit die Reparatur der nicht dichten Wohnungseingangstüre und Fenster von der Gemeinschaft getragen werden müssen.
Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Grundsätzlich gilt, dass das gemeinschaftliche Eigentum von allen Wohnungseigentümern instandgehalten und das Sondereigentum vom jeweiligen Sondereigentümer erhalten wird. Von diesem Grundsatz kann jedoch durch Vereinbarung abgewichen werden. Solche Vereinbarungen sehen dann fast immer vor, dass ein Wohnungseigentümer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums auf eigene Kosten instandzuhalten hat.

Diese Art der Vereinbarung findet sich in § 7 Ihrer Teilungserklärung. Die getroffene Regelung ist in dieser Form zulässig und verstößt nicht gegen die von Ihnen zitierten Entscheidungen.

Zunächst werden Fenster und Türen gemäß der Teilungserklärung nicht dem Sondereigentum zugewiesen. Sie werden lediglich im Rahmen der Kostentragung für etwaige Instandsetzungsmaßnahmen wie Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers behandelt, bleiben aber Gemeinschaftseigentum.

Selbst wenn eine Zuweisung zum Sondereigentum vorgelegen hätte und diese somit wegen Verstoßes gegen § 5 Abs. WEG nichtig wäre, würde das nicht automatisch zu einer Nichtigkeit der vereinbarten und beabsichtigten Kostentragung führen (OLG Karlsruhe, Beschluss v. 7.7.2010, 11 Wx 115/08). Die Instandhaltungspflicht kann nämlich zulässiger Weise auf die Wohnungseigentümer übertragen werden, da die Lebensdauer und Reparaturbedürftigkeit der Türen und Fenstern weit überwiegend von der Behandlung durch den jeweiligen Eigentümer abhängt. Damit ist eine solche Vereinbarung auch wirtschaftlich sinnvoll, da der jeweilige Eigentümer direkt die ordnungsgemäße Nutzung der Türen und Fenster steuern kann.

Nichts anderes ergibt sich aus der Entscheidung des BGH vom 02.03.2012 – V ZR 174/11. Danach sind Vereinbarungen der vorbezeichneten Art durchaus möglich. Diese sind jedoch dann unwirksam, wenn Sie wie im vorliegenden Fall widersprüchlich seien. In dem besagten Fall musste der Wohnungseigentümer auf seine Kosten das Fenster erhalten, während der Außenanstrich von der Gemeinschaft zu leisten war. Von dem Austausch des Fensters ist aber auch der Anstrich betroffen. Daher ist eine solche paradoxe Regelung, mangels Eindeutigkeit, unwirksam. Der BGH hat mit der Entscheidung somit lediglich erklärt, dass eine solche Vereinbarung im Zweifel eng auszulegen sei.

Zusammenfassend lässt sich somit sagen: In der vorliegenden Form ist § 7 der Teilungserklärung nicht nichtig und verstößt nicht gegen die von Ihnen zitierten Entscheidungen des BGH. Die Reparatur der undichten Tür und der Fenster müssen daher nicht von der Gemeinschaft getragen werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Sollten weiterhin Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Winter, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2015 | 11:33

Vielen Dank für die Antwort
Ich bin weiterhin der laienhaften Meinung, dass sich die Ausführungen in dem § 7 „Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" widersprechen.
Hier steht einerseits:
In Bezug auf die Instandhaltung, Instandsetzung und ggf. Erneuerung werden -soweit vorhanden -
a.) Fenster, Abschlusstüren nach Außen, Roll- oder Klappläden, Fenstergitter, Sonnen- und Sichtschutzvorrichtungen und Geländer an Balkonen und Terrassen, Garagentore (ausgenommen das Einfahrtstor zur Tiefgarage mit Antrieb), Doppelstockgaragen, Bodenbeläge incl. Estrich, Beläge von Balkonen und Terrassen (ohne Unterbau und ohne Isolier- und Dämmschichten, bei ebenerdigen Terrassen jedoch einschließlich dem gesamten Terrassenunterbau).

b.) wie Sondereigentum des betreffenden Sondereigentümers behandelt. Dafür entstehende Kosten trägt also der betreffende Sondereigentümer allein. Ansprüche aus schuldhafter Schadensverursachung bleiben unberührt.

c.) Soweit einzelne der vorbezeichneten Teile sondereigentumsfähig sind, werden sie hiermit zum Sondereigentum des betreffenden Sondereigentümers erklärt. Ansonsten bleiben sie Gemeinschaftseigentum, gelten jedoch dem jeweils dazugehörigen Sondereigentümer zur dauernden Sondernutzung zugewiesen.

d.) Wärme- und schalldämmende Elemente (z.B. Estrich, Isolierungen, dürfen auch soweit sie Sondereigentum sind, nicht entfernt, oder durch weniger gut isolierende Materialien ersetzt werden.
e) Die äußere Gestaltung des Gebäudes und der gemeinschaftlichen Außenanlage wird jedoch stets einheitlich von der Eigentümergemeinschaft festgelegt, insbesondere was Art, Materialien, Farbgebung, Zeitpunkt und Vergabe der durchzuführenden äußeren Arbeiten betrifft.
Widersprüchlich wäre für mich:
1.) Im Absatz a.) Abschlusstüren nach außen.
Dies könnte sowohl die Wohnungseingangstüre sein, als auch die Hausabschlusstür im Erdgeschoß, die nach außen führt. Für mich wäre dies die Hausabschlusstür, die nach außen führt. Da die Wohnungseingangstüre ins Treppenhaus führt, ist diese in der vorgenannten Aufzählung nicht aufgeführt. Für die Reparatur bzw. Austausch müsste daher laut BGH die Eigentümergemeinschaft aufkommen.

2.) Im Absatz a.) Bodenbeläge incl. Estrich.
Für die Instandhaltung ist laut dem ersten Absatz a.) der Eigentümer selbst zuständig
Unter Punkt d, dürfen die Elemente („Estrich") nicht entfernt werden.
Widersprüchlich
3.) Im Absatz a.) Fenster, Roll- oder Klappläden, Fenstergitter, Sonnen- und Sichtschutzvorrichtungen und Geländer an Balkonen und Terrassen
Im Absatz e.) ist widersprüchlich zu Absatz a.)
Es ist nicht ersichtlich, was in der äußeren Gestaltung des Gebäudes gemeint ist, ob die vorgenannten Positionen enthalten sind und wer für diese Kosten zuständig ist. Ferner bin ich abhängig davon, wann die Eigentümergemeinschaft darüber entscheidet, welche neue Fenster (in welcher Art, Materialien, Farbe und zu welchem Zeitpunkt die Reparatur, Austausch, Instandhaltung ausgeführt wird bzw. ich ausführen darf. Meine Fenster sind undicht und müssen eventuell ausgetauscht werden, weil diese zwischenzeitlich auch verzogen sind. Dies kann nach meiner laienhaften Meinung die Eigentümergemeinschaft nicht zu meinen Lasten entscheiden.
4.) Im Absatz e.) ist nicht eindeutig zu Abs. a.) geregelt, wer die Kosten trägt, zum Beispiel beim Streichen der Fenster, Balkongeländer, wo notwendig. Wo ist das Streichen der Fenster/Balkongeländer angesiedelt, unter a.) oder unter e.)?
Was heißt oben in der Überschrift ggf. Erneuerung? Wer entscheidet das? Ist nach meiner laienhaften Meinung nicht substantiiert!
Siehe BGH Urteil V ZR 174/11 Rd. Nr. 1. Dies entspricht nach meiner laienhaften Meinung meinem Absatz e.) und ist nicht abschließend geklärt, ob jetzt zum Beispiel der äußere Anstrich der Fenster/Balkongeländer die Eigentümergemeinschaft betrifft oder den Eigentümer bzw. ob der Eigentümer überhaupt einen Anstrich leisten muss, usw..
Unter der Rd. Nr. 7 und Rd. Nr. 9 Urteil BGH ist ausgeführt, dass es eindeutige Regelungen geben müsste. Die äußere Gestaltung, gehört dazu auch das Balkongeländer und die Fenster? Ich darf sicherlich keine farbigen Fenster usw. einbauen bzw. die vorhandenen Fenster am Rahmen farbig gestalten. Ich vermisse daher klare Regelungen zwischen Absatz a.) und e.)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2015 | 14:45

Sehr geehrte Ratsuchende,

gemäß der Allgemeinen Geschäftsbedingungen dieser Plattform ist es mir nicht gestattet auf Ihre Frage zu antworten.

Erlaubt sind lediglich Nachfragen zum Verständnis. Bei Ihrer Nachfrage handelt es sich jedoch um eine weitergehende zusätzliche Frage und weniger eine Verständnisfrage. Darüber hinaus schieben Sie mit den zusätzlichen Angaben einen neuen Sachverhalt hinterher, soweit Sie nunmehr einen neuen Teil Ihrer Teilungserklärung anführen. Dieses „Spiel" könnte theoretisch so lange fortgesetzt werden, bis Ihre gesamte Teilungserklärung überprüft wurde. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass dies im Rahmen dieser Plattform und in Anbetracht des Einsatzes nicht möglich ist.

Lediglich zu den Abschlusstüren kann ich Ihnen mitteilen, dass damit der Abschluss des Sondereigentums vom Gemeinschaftseigentum bezeichnet wird. Es handelt sich mithin um Ihre Wohnungstür.

Soweit Ihre Frage nicht beantwortet werden konnte, muss ich Sie bitten entweder eine erneute Frage auf dieser Plattform einzustellen oder einen Anwalt vor Ort mit dieser Angelegenheit zu beauftragen. Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Sebastian Winter, Rechtsanwalt

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