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Gemeinschaftseigentum trotz Sondernutzungsrecht?


| 21.07.2007 00:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau und ich haben uns eine Eigentumwohnung in einem 8 FMH gekauft, welches derzeit noch fertig gestellt wird. Zu dieser Wohnung erwarben wir die Sondernutzungsrechte an 3 KFZ-Stellplätzen in einer Tiefgarage. Da in dieser Garage insgesamt nur 3 Stellplätze verbaut wurden, gingen wir davon aus, dass das alleinige Sondernutzungsrecht an der gesamten Tiefgarage auf uns übergeht. Dies wurde uns durch den Verkäufer auch zugesichert (vor Zeugen). Der VK erklärte vor Kaufabschluss, dass wir theoretisch die gesamte Garage mit KFZ zustellen könnten, Partys feiern könnten etc. Niemand hätte in unserer Garage etwas zu suchen.
Diese zusätzliche "Nutzfläche" war für uns Hauptkriterium für den Kauf der Wohnung. Im Grundbuch wurde das SNR an den drei Stellplätzen zu unseren Gunsten eingetragen. Der Bereich vor den Stellpläten, sowie die Garageneinfahrt selbst (elektr. Garagentor) ist nicht im Aufteilungsplan geschlüsselt, lediglich die drei Stellplätze. In dem el. G-Tor ist eine sog. Schlupftüre eingebaut, durch die man bei Durchqueren der Garage zum Aufzug gelangt. Der eigentliche Haustürschlüssel passt auch auf den Schließzylinder dieser Schlupftür).
Fragen:
Sind die engen Rangierbereiche vor den Stellplätzen und die schmale Garageneinfahrt automatisch Gemeinschaftseigentum, da diese nicht im Aufteilungsplan aufgeführt sind bzw. keine Sondernutzung im Grundbuch eingetragen wurde?

Wenn ja, dürfen a)die äußeren Flächen der Garage durch Beschluss der jetzigen Miteigentümer als Abstellfläche für deren Fahrräder o.ä. genutzt werden?
b) das Schlupftor des el. Gargentores als Durchgang für die übrigen Miteigentümer zum Haus/Aufzug genutzt werden obwohl eigentlicher Haustüreingang seitlich über Treppe zur verfügung steht?
(Sicherheitsrisiko PKW will in dem Moment durch Gagage fahren wenn zeitgleich Miteigentümer mit Fahrrad durch Schlupftüre kommt. Parteien würden sich regelmäßig in die "Quere" kommen/ Wartezeiten...).

Wenn dies alles zu bejahen ist, was ist Bemessungsgrundlage für den evtl.Schadenersatz geg. den Verkäufer? (KP für Sondernutzung an 3 Stellplätzen oder Gesamtkaufpreis incl. Wohnung, da zugesagte kompl. Garagennutzung ursächlich für Kauf war)

Da der Verkäufer anderen pot. Wohnungskäufern mdl. das Durchgangsrecht durch unsere Garage/Schlupftüre sowie die Abstellmöglichkeit von Fahrrädern im äußeren Bereich der Garage zusagte (Info von anderen Eigentümern), können wir -falls restliche nicht eingetragene G-Fläche Gemeinschafteigentum darstellt- vom Kaufvertrag Zug um Zug zurücktreten (wandeln) und ggfs. Schadenersatz fordern? (wäre ein solcher Anspruch durchsetzbar/Tatbestand der Täuschung erfüllt?)
Verkäufer hat auf unser Schreiben mit Bitte um Stellungnahme und Vorschlag zur Schadensbergrenung nicht reagiert. Tel. äußerte er lediglich, dass alles i. O. wäre und nur wir die Garage nutzten dürften. Eine Änderung im Grundbuch/ Aufteilungsplan lehnte er ab. Schriftliche Mitteilung an Miteigentümer wollte er ebenfalls nicht abgeben.

Vielen Dank!
Sehr geehrter Ratsuchender,


leider kann ich Ihnen keine Hoffnungen machen, sich mit Ihrem rechtlichen Standpunkt durchsetzen zu können, hoffe aber, Ihnen die Rechtslage verständlich machen zu können:

1.
Sie haben mit dem Kauf der Eigentumswohnung zusätzlich Sondereigentum erworben, aber nur an den drei Stellplätzen, wie sich aus dem Vertrag sowie auch aus der Eintragung im Wohnungsgrundbuch eindeutig ergibt.
Auf die mündliche „Zusicherung“ des Verkäufers, er werde Ihnen die gesamte Nutzfläche der Tiefgarage zur Verfügung stellen, werden Sie sich nicht berufen können.

Denkbar ist zwar grundsätzlich ein Rücktrittsrecht, aber nur wenn dies ausdrücklich vertraglich vorbehalten oder gesetzlich vorgeschrieben ist, siehe § 346 Abs. 1 BGB, woran es hier fehlt.

Allenfalls wäre noch an die Grundsätze des Fehlens der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 2 BGB zu denken, die dann eingreifen, wenn die Parteien den Vertrag bei Kenntnis von maßgeblichen Vorstellungen, die sich als falsch herausstellen, nach der beiderseitigen Interessenlage nicht oder nicht mit diesem Inhalt abgeschlossen hätten.
Hier ist aber zu berücksichtigen, dass sich die Vermieterseite redlicherweise nicht darauf einlassen musste, dass Sie über den Wortlaut der dann getroffenen Vereinbarung hinaus den Vertrag nur abschließen wollten, wenn Sie nicht nur alle drei Stellplätze, sondern auch den gesamten Tiefgaragenraum unter Ausschluss sämtlicher die Wohnanlage nützenden Miteigentümer für sich beanspruchen dürfen. Ein Anspruch auf nachträgliche Einräumung von weiterem Sondereigentum besteht nicht.

Soweit Ihnen die Tragweite Ihrer Erklärung nicht bewusst war, hinsichtlich der Frage, was genau von dem Stellplatzrecht umfasst ist, können Sie sich grundsätzlich auch auf einen Inhaltsirrtum nach § 119 Abs. 1 Fall 1 BGB berufen, um diese anfechten und damit das Rechtsgeschäft rückgängig machen zu können. Die Anfechtung müsste dann aber unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB) erfolgen, nachdem Sie davon erfahren haben, dass die Tiefgarage entgegen der Ankündigung des Verkäufers nicht vom Vertragsumfang umfasst ist. Die Anfechtung wegen Irrtums hätten Sie also unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung erklären müssen.

Ob darüber hinaus ein Anfechtungsrecht wegen Täuschung nach § 123 gegeben ist, lässt sich hier abschließend nicht beurteilen, dagegen spricht aber der Umstand, dass Sie ja nicht darüber getäuscht wurden, was in dem unterzeichneten Vertrag steht, sondern nur über die Geschäftsgrundlage (vgl. oben).
Im Übrigen müssten Sie und Ihre Ehefrau im Streitfall die Täuschungshandlung beweisen, was ohne unabhängige Zeugen kaum möglich sein wird.

a.
Dies hat zur Folge, dass die anderen Wohnungseigentümer die Tiefgarage einschließlich der dortigen Nebenflächen, aber unter Ausschluss der Kfz-Stellplätze jederzeit als Gemeinschaftseigentum nützen dürfen, auch z.B. als Abstellfläche für Fahrräder, soweit Ihr Sondereigentum dadurch nicht behindert wird.
Dies ergibt sich aus den Regelungen in § 3 Abs. 1, Abs. 2 WEG.

b.
Gleiches gilt für die Schlüpftür, weil auch hier der Grundsatz des Gemeinschaftseigentums gilt, sofern nicht wirksam Sondereigentum eingeräumt wurde.

Dem von Ihnen aufgeworfenen Sicherheitsaspekt ist entgegenzusetzen, dass die Bewohner der Wohnanlage neben dem normalen Treppenaufgang und dem Zugang zum Aufzug über das Treppenhaus auch Fluchtwege zur Verfügung stehen müssen. Gegebenenfalls wäre die von Ihnen gewünschte Vertragsgestaltung schon gar nicht öffentlich-rechtlich zulässig.

2.
Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer können sich hier aus den vorvertraglichen Verhandlungen gemäß §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB ergeben.

Hier müssen Sie aber bedenken, dass Sie alle Voraussetzungen Ihres Anspruchs darlegen und beweisen müssen, vgl. oben.

Im Übrigen bemisst sich die Höhe des Schadensersatzes nach der tatsächlich entgangenen Nutzung, entsprechend dem marktüblichen Mietwert.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Einblick in die rechtliche Situation geben. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.07.2007 | 01:15

Sehr geehrter Herr RA Geyer,

zunächst vielen Dank für Ihre Stellungnahme. Für uns ergeben sich nun nachfolgende Fragen:

In dem not. beurkundeten KV wird behauptet, dass uns mind. 2 Wochen vor Unterzeichung des KV der beabsichtigte Text dieser Urkunde zur Verfügung gestellt wurde. Wir können tats. beweisen, dass dies nicht so war (Entwurf KV ging nicht zu und der Stempel der beglaubigten Teilungserklärung ist 8 Tage vor KV-Unterzeichung datiert).
Frage:
Können wir Ansprüche gegen den Notar geltend machen (Notar und Bauträger arbeiten seit Jahren zusammen) oder ist es evtl. möglich den KV im Nachhinein anzufechten, denn wenn wir, wie beurkundet wurde, den beabsichtigten Text des KV vorab erhalten hätten, dann ware uns die fehlerhafte Aufteilung der Garage mit Sicherheit aufgefallen.

Sie schreiben in Ihrer Stellungnahme, dass die anderen Wohnungseigentümer aufgrund der jetzigen Situation die Tiefgarage einschl. Nebenflächen jederzeit als Gemeinschaftseigentum nutzen dürfen. Darf dieses Gemeinschaftseigentum dann nach Belieben individuell genutzt werden oder ist hierfür eine Eigentümerversammlung mit einheitlichem Beschluss über Art der Nutzung erforderlich?

Abschließende Frage: Das Garagentor hat Ihrer Aussage zur Folge zwei Funktionen: Komplettes Öffnen/Schließen zur Durchfahrt der PKW zu den Stellplätzen, deren alleiniges Sondernutzungsrecht wir besiten und ein Öffnen/Schließen der integrierten Schlupftüre, um Miteigentümer Durchgang zur Garage/ Haus zu ermöglichen.
Frage: Können die Miteigentümer eine Fernbedienung für das Garagentor verlangen, um z.B. komplette Breite der Durchfahrt zu genießen (gemeinsam mit Fahrrädern in/aus der Garage fahren) oder beschränkt sich deren Recht nur auf Durchgang der Türe, für die auch jeder einen Schlüssel besitzt?

Vorab herzlichen Dank und einen schönen Sonntag!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.07.2007 | 09:42

Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
Aufgrund Ihrer zusätzlichen Angaben kann man schon eher zu der Annahme neigen, dass Ihnen ein Anfechtungsrecht nach § 123 Abs. 1 BGB zusteht, da aufgrund der kurzfristigen Vorlage des Vertragstextes eine genaue Prüfung des Vertrages erschwert und somit zusätzlich auf Ihre Willensbildung Einfluss genommen wurde. Die arglistige Täuschung an sich müssen Sie aber im Streitfall beweisen. Im Übrigen bleibt noch die Anfechtung auf der Grundlage des § 119 Abs. 1 BGB, jedenfalls ist Ihnen insofern aufgrund der erschwerenden Umstände eine entsprechend längere Prüfungs- und Überlegungsfrist im Nachhinein einzuräumen, um die Anfechtung noch rechtzeitig erklären zu können, dies ist dann aber in der Regel nur bis zu zwei Wochen nach der Vertragsunterzeichnung möglich (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1990, 523).
Eine abschließende Bewertung kann ich an dieser Stelle ohne vorherige detaillierte Sachverhaltsanalyse, wie sie z.B. im Rahmen einer Besprechung möglich ist, nicht abgeben.

Wenn Ihr Hauptziel die Rückgängigmachung des Vertrages ist, sollten Sie dies auch zügig anstreben und sich auf alle denkbaren Rechtsgrundlagen stützen, parallel hierzu wäre dann zu versuchen, ob nicht eine einvernehmliche Vertragsaufhebung erreicht werden kann.

2.
Wie die Vorschriften des § 15 Abs. 1, Abs. 2 WEG klarstellen, ist es möglich, aber nicht zwingend vorgeschrieben, den Gebrauch von Gemeinschaftseigentum (hierzu gehört auch das große Garagentor) durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss zu regeln.
Die Miteigentümer dürfen die Nebenflächen aber gemäß § 15 Abs. 3 WEG nicht ganz beliebig nützen. Auch wenn es an einer konkret vereinbarten Zweckbestimmung fehlt, wird der Tiefgaragenraum jedenfalls nur zum vorübergehenden Aufenthalt genützt werden dürfen (vgl. BayObLG NZM 2000, 866).

Als Abstellraum oder auch als Hobbyraum dürfen die Gemeinschaftsflächen aber durchaus genützt werde. Sofern es nach der erlaubten Nutzung erforderlich ist, das gegenüber der Schlupftür breitere Garagentor zu benutzen, insbesondere um größere Gegenstände zu transportieren, können die Miteigentümer auch eine Fernbedienung verlangen. Anders ist dann ja eine jederzeitige Nutzung nicht möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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Querverweis auf entspr. Gesetzesquellen und sogar vgl. Präzedenzfälle!
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