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Gemeinschaftseigentum innerhalb einer Wohnung!?

| 09.09.2014 11:53 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Es geht um den kuriosen Fall einer 2-Zimmer Erdgeschoss-Wohnung in einem Gründerzeit-Altbau. Das Objekt besteht laut Grundbuchauszug eigentlich aus einem Raum, Flur und Toilette. Seit 12 Jahren wird es stillschweigend mit der (eigentlich zur Wohnung gehörenden Küche) genutzt wird. ABER: die Küche ist laut Teilungserklärung/Grundbuch eigentlich Gemeinschaftseigentum aller Besitzer des Hauses. Offenbar ist bei der Teilungserklärung vor mehr als 10 Jahren ein Fehler unterlaufen, der niemandem aufgefallen ist.

Es gibt einen ganz normalen Durchgang vom Flur zur Küche. So wie in vielen ähnlichen Objekten dieser Art.

Bislang hat offenbar aber niemand Anspruch auf dieses "Gemeinschaftseigentum Küche" erhoben (z.B. als Fahrradraum, Zugang über den Hof). Möglicherweise weil niemand der anderen Eigentümer jeden Tag die Grundbuchauszüge kontrolliert.

Meine Frage ist nun: Kann der Anspruch auf Nutzung dieses "Gemeinschaftseigentums Küche" verjähren? So dass dem Besitzer (und nach einem Verkauf auf dem neuen Besitzer der Wohnung ein Nutzungsrecht an der Küche (wie in den letzten 12 Jahren) eingeräumt werden muss?
Und: kann die Hausverwaltung Nebenkosten nach-verlangen, weil auf Grund falscher Quadratmeter-Abrechnungen mehr als 10 Jahre lang zu wenig Hausgeld eingezahlt wurde?

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Sehr geehrter Ratsuchender,


gemäß den Nutzungsbedingungen werden Ihre Fragen wie folgt beantwortet, wobei ich zur besseren Übersicht jeweils direkt bei Ihren Fragetexten antworten werde:


Kann der Anspruch auf Nutzung dieses "Gemeinschaftseigentums Küche" verjähren? So dass dem Besitzer (und nach einem Verkauf auf dem neuen Besitzer der Wohnung ein Nutzungsrecht an der Küche (wie in den letzten 12 Jahren) eingeräumt werden muss?


Ja, nach dreißig Jahren könnte diese Möglichkeit bestehen


Und: kann die Hausverwaltung Nebenkosten nach-verlangen, weil auf Grund falscher Quadratmeter-Abrechnungen mehr als 10 Jahre lang zu wenig Hausgeld eingezahlt wurde?

Ja, das kann die Hausverwaltung für die Eigentümergemeinschaft verlangen. Allerdings wird dort eine dreijährige Verjährungsfrist eingreifen können, wobei aber die Teilungserklärung geprüft werden sollte.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 09.09.2014 | 13:32

Lieber Herr Bohle,
vielen Dank für ihre Antwort.

Was meinen sie mit : "..es KÖNNTE eine Verjährung geben?


Ich hatte zu Verjährunsfristen bei WEG dies hier gefunden:


Hat ein einzelner Eigentümer unverschuldet keine Kenntnis von einer baulichen Veränderung, weil er beispielsweise nicht im Hause wohnt, tritt die Verjährung spätestens nach 10 Jahren ein (§ 199 Abs. 4 BGB).

Es geht hier um (von der WEG) ungenehmigte Bauten auf Gemeinschaftseigentum.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.09.2014 | 13:42

Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Sachverhaltdarstellung wird man nicht von "unverschuldet" ausgehen können, so dass diese Vorschrift nicht greifen wird.

Und "könnte" deshalb, weil es auch die Möglichkeiten einer Hemmung oder eines Neubeginn der Verjährung geben kann.


Sofern also die Gemeinschaft nicht auf eine Veränderung drängt, sollte Stillschweigen beibehalten werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 09.09.2014 | 14:06

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Stellungnahme vom Anwalt:
Vielen Dank für die Bewertung. ... MfG RA Thomas Bohle, Oldenburg
FRAGESTELLER 09.09.2014 5/5,0
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