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Gemeinschaftseigentum Vorgarten

| 04.07.2009 17:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Wir sind eine 2er WEG mit je 50 % Eigentumsanteil. Wir sind seit 1Jahr Eigentümer unserer Wohnung, der andere Eigentümer wohnt seit 3 Jahren in dem Haus. Der gemeinschaftliche Vorgarten liegt seit mehreren Jahren brach und wurde nicht bearbeitet. Wir möchten ihn jetzt gern kultivieren und zeitgemäß umgestalten. Der andere Eigentümer verweigert jeglichen Eingriff in den Vorgarten mit der wörtlichen Begründung: "Hätte ich was geändert haben wollen, hätte ich es ja längst schon ohne Sie gemacht. Und der Garten gefällt mir so." Selbst auf mein Angebot es auf unsere Kosten zu machen, lehnt er ab.
Welche Möglichkeiten haben wir als gleichberechtigte Wohnungseigentümer. Wir wohnen in Hamburg.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellte Frage beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

Hier kann nicht ohne Weiteres der andere Eigentümer verpflichtet werden, an der Gestaltung des gemeinsamen Gartens mitzuwirken.

Es ist in der Rechtsprechung umstritten, ob und in welchem Umfang Wohnungseigentümer zu solcher Hilfe verpflichtet werden können. Von der wohl herrschenden Meinung wird dies abgelehnt, soweit die Mithilfe über das hinausgeht, was regelmäßiger Gegenstand einer Hausordnung im Sinne von § 21 Absatz 5 Nr. 1 WEG ist.

Speziell für den Fall der Heranziehung zu Gartenarbeiten wird die Zulässigkeit in der obergerichtlichen Rechtsprechung durchgängig verneint. Es wird also abgelehnt, einen Anspruch gegen einen Eigentümer auf Heranziehung zur Gartenarbeit durchgehen zu lassen.

Über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheiden die Wohnungseigentümer gemeinsam in der Eigentümerversammlung. Diese Versammlung müsste eine solche Gartenpflege also beschließen.

Die gesetzlichen Regelung – hier also das WEG – sieht die Eigentümerversammlung als das oberste Beschlussorgan, so dass auch über diese ein Weg gefunden werden muss, die Gartenpflege zu regeln.

Es gibt aber keinen Anspruch eines Eigentümers darauf, dass die Gartenpflege von allen Eigentümern gemeinschaftlich erledigt wird.

Allerdings ist es hier ratsam – gerade bei einer solch kleinen Miteigentümergemeinschaft von nur 2 Mitgliedern – die Angelegenheit einvernehmlich zu regeln. Vielleicht ist der andere Eigentümer daran interessiert, den Garten zu teilen. Dann kann jeder mit seinem Teil nach Belieben verfahren. Vielleicht ist es ihm auch egal und er überlässt Ihnen die Gartenpflege komplett. Gegebenenfalls sollte hier eine Regelung getroffen und diese auch schriftlich fixiert werden.

Lediglich in dem Fall, in dem der Garten derart verkommen ist, dass das äußere Erscheinungsbild des Grundstücks völlig negativ bewertet wird, kann hier ein (gerichtlicher) Anspruch gegen den anderen Miteigentümer auf Beteiligung an der Instandhaltung / Instandsetzung des Gartens bestehen. Denn es gilt hier der Grundsatz, dass das Gemeinschaftseigentum auch von allen Miteigentümern gemeinsam in Stand gehalten wird. Grundsätzlich wird in solchen Fällen bei größeren Gemeinschaften ein Verwalter bestellt.

Ein solcher Anspruch kann sich dann aus § 16 WEG herleiten lassen.

Hier kommt es aber am Ende darauf an, inwieweit der Garten „brach liegt und nicht bearbeitet“ wurde.

Versuchen Sie eine einvernehmliche Einigung zu erzielen. Sollte sich der andere Miteigentümer völlig querstellen und der Garten total verkommen sein, sollten Ihre Ansprüche gerichtlich durchgesetzt werden. Dazu empfiehlt es sich dann, einen Kollegen vor Ort zu beauftragen.

Nachfrage vom Fragesteller 07.07.2009 | 09:09

Sie haben meine Frage nicht verstanden. Meine Anfrage enthielt nicht, dass der andere Eigentümer "verpflichtet werden soll mitzuhelfen".
Wir würden den Vorgarten allein bearbeiten und auch die Kosten tragen. Das haben wir dem anderen Eigentümer auch so gesagt.
Er aber sagt, der Garten soll so bleiben. Kann er das als 50% Eigentümer. Sind wir durch sein Veto völlig lahmgelegt? Kann er das so bestimmen?
Eine einvernehmliche Lösung ist nicht mehr möglich.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.07.2009 | 10:09

Sehr geehrte/r Nachfragesteller/in,

ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Da Sie und der andere Eigentümer jeweils zu 50 % Eigentümer des Vorgartens sind und eine einvernehmliche Lösung nach Ihren Angaben nicht mehr möglich ist, bleibt Ihnen nur noch der Gerichtsweg offen.

Jedem Wohnungseigentümer gebühren gewisse Pflichten. Hierzu § 14 WEG:

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;

2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt;

3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen;

4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.

Wenn also der Vorgarten nach dem äußeren Erscheinungsbild derart brach liegt, dass es seiner dringenden Instandhaltung bedarf, so kann der andere Eigentümer nicht einfach bestimmen, dass der Garten so bleiben soll.

So muss dieser nach § 14 Nr. 3 WEG Einwirkungen dulden, die auf einem zulässigen Gebrauch der Nr. 1 und 2 beruhen.

Sie könnten also in einer Eigentümerversammlung den Tagesordnungspunkt „Umgestaltung des Vorgartens auf Ihre Kosten“ einführen. Jedoch würde der andere Eigentümer wohl dagegen stimmen und man könnte den entsprechenden Beschluss nicht umsetzen.

Da also – wie Sie ausführen – eine einvernehmliche Lösung nicht in Betracht kommt, muss diese Duldung – Umgestaltung des Vorgartens auf Ihre Kosten – dann gerichtlich durchgesetzt werden.

Zuständig hierfür ist das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

In dem Verfahren müssten Sie darlegen, dass die Instandhaltung des Vorgartens dringend erforderlich ist, da Ihnen ansonsten ein Nachteil erwächst und daher der andere Eigentümer die Einwirkung dulden muss. Es wäre ratsam, einen Kollegen vor Ort mit der Angelegenheit zu beauftragen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen insoweit weiterhelfen und wünsche Ihnen noch eine schöne restliche Woche.

Mit freundlichen Grüßen

Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.07.2009 | 15:00

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FRAGESTELLER 07.07.2009 4,6/5,0