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Gemeinschaftsantenne auf Reihenhaus (Wohneigentum)

12.04.2012 16:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Wir sind die 3. Besitzer eines Reihenmittelhauses in einer 4er Reihe, auf dessen Dach sich eine 38 Jahre alte Fernsehantenne befindet. Diese wird jetzt nur noch von uns und einem Nachbarhaus benutzt. Im Zuge einer Sanierung des Dachgeschosses möchten wir die Antenne entfernen, da sie technisch nicht mehr erforderlich und sanierungsbefürftig ist und eine deutliche Geräusch- und Schmutzbelastung darstellt. In unserem Kaufvertrag findet sich kein Hinweis auf die Antenne, lediglich ein Versorgungs- und Entsorgungsleitungsrecht sowie Benützungsbeschränkung zugunsten der benachbarten Flurstücke, das im Grundbuch, Abteilung II eingetragen ist. Es hat sich herausgestellt, dass im ursprünglichen Kaufvertrag mit den Erstkäufern, (der uns aber nicht übergeben wurde,)eine detaillierte Nutzung der Gemeinschaftsantenne geregelt wurde, die u.a. besagt, dass die Besitzer der Häuser die Antenne belassen und ihren Betrieb erdulden müssen. Diese Vereinbarung sei durch Grunddienstbarkeit zu sichern. Ein Nachbar und zweiter Nutzer der Antenne besteht nun darauf, die Antenne zu belassen und beruft sich auf seinen Kaufvertrag. Wir möchten, dass jeder den Fernsehempfang selbst regelt.
Sind wir an die Vereinbarungen des Kaufvertrages mit den Erstkäufern gebunden, auch wenn sie uns nicht bekannt waren?
Müssen Entscheidungen über Verbleib oder Modernisierung der Antenne von den 4 beteiligten Hausbesitzern einstimmig getroffen werden?
Kann der Nachbar uns zwingen, für seine Nutzung eine Antenne vorzuhalten? Muss er der Erneuerung bzw. Modernisierung zustimmen (er wäre laut Vereinbarung zu einem Viertel an den Unterhaltskosten beteiligt)?
Herzlichen Dank für Ihre Antwort

12.04.2012 | 18:48

Antwort

von


(56)
Marienburger Str. 22
50968 Köln
Tel: 0221 280 659 37
Web: http://www.marko-baurecht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:

1.

Die Tatsache, dass die Antenne in den Kaufvertrag mit Ihren Voreigentümern einbezogen war, spricht für eine Regelung zur gemeinsamen Nutzung der Antennenanlage in der Teilungserklärung Ihres Wohnungseigentums (die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetztes finden mach Ihrer Sachverhaltsangabe, auch auf das von Ihnen bewohnte Reihenhaus Anwendung).

Dementsprechend besteht auch die Möglichkeit, dass die Antenne durch eine Bezugnahme auf die Teilungserklärung mit in dem von Ihnen geschlossenen Kaufvertrag übernommen wurde.

Im Übrigen ist die Antenne dem Gemeinschaftseigentum im Sinne des § 1 Abs. 5 WEG zuzuordnen. Dementsprechend hätte die Aufnahme in den Kaufvertrag ohnehin nur deklaratorischen Charakter. Mit dem Erwerb Ihres Reiheinhauses sind Sie in die Gemeinschaft eingetreten und damit den innerhalb der Gemeinschaft getroffenen Regelungen unterworfen.

Durch Ihren Eintritt haben Sie also nicht nur Rechte begründet. Vielmehr wurden Sie auch vielfältigen Beschränkungen unterworfen, die sich zwansläufig aus dem gemeinsamen Eigentum an ein und derselben Sache, vorliegend der Antennenanlage ergeben.

Auch findet die durch Ihren Erwerb grundsätzlich gegebene Individualität als Eigentümer dort eine Grenze, wo die gemeinschaftlichen Belange betroffen werden, oder das Sonder- bzw. Miteigentum anderer Gemeinschaftsmitglieder betroffen ist.

Dementsrpechend wurden Sie durch Ihren Beitritt auch an die Regelungen bezüglich der Antennen - Nutzungsmöglichkeit Ihrer Nachbarn unterworfen. Genauso wie Ihre Voreigentümer werden auch Sie durch die ursrpünglich vom Ersterwerber getroffene Vereinbarung gebunden.


2.

Hinsichtlich des Einstimmigkeitserfordernisses in Bezug auf die Antennenanlage ist § 15 WEG die anwendbare Norm.

Im Prinzip ist es möglich, Regelungen in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum (das die Antenne darstellt) durch Mehrheitsbeschluss zu treffen. Ein solcher Beschluss wäre zwar verfahrensfehlerhaft und daher anfechtbar, allerdings nicht nichtig.

Sehr wohl führt es hingegen zur Nichtigkeit, wenn mit einem solchen Mehrheitsbeschluss eine bestehende Vereinbarung - wie vorliegend die einstimmig getroffene Regelung in Bezug auf die Antennenanlage - angegriffen wird.

So liegt nach den mir gegebenen Information Ihr Fall. Die unter Beteiligung mit Ihrem Voreigentümer gefasste Regelung in Bezug auf die Antennen kann nicht durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Vielmehr fehlt es der Wohnungseigentümergemeinschaft an der dazu erforderlichen Beschlusskompetenz gemäß §§ 10 Abs. 2 , 23 Abs. 1 WEG .

Da eine durch Vereinbarung getroffene Gebrauchsregelung an der Antennenanlage entgegensteht, besteht keine Möglichkeit durch Mehrheitsbeschluss von dieser einvernehmlichen Regelung abzuweichen.

Eine Abweichung von dem von Ihnen angesprochenen Einstimmigkeitserfordernis kommt deshalb nur dann in Betracht, wenn die Teilungserklärung einen entsprechenden Vorbehalt enthält. Ohne Ihre Teilungserklärung genau studiert zu haben, kann ich Ihnen in Bezug auf einen solchen Vorbehalt keine günstige Mitteilung machen.

Vielmehr bleibt es dabei, dass die Entscheidungen über Verbleib oder Modernisierung der Antenne von allen beteiligten Hausbesitzern einstimmig getroffen werden muss.



Etwas anderes gilt nur im Rahmen des Notgeschäftsführungsrechts Ihres WEG Verwalters gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG .

Im Rahmen seines Notgeschäftsführungsrechts kann der Verwalter provisorische Notmaßnahmen bis zur Herbeiführung einer weiteren Beschlussfassung ergreifen, jedoch nicht die komplette Sanierung beauftragen.

Das bedeutet in Ihrem Fall, dass bei einer von der Antenne ausgehenden Gefahr für Ihr Sondereigentum - z.B. wegen maroder Anlagensubstanz drohende Beschädigung des Daches mit der Folge Undichtigkeit - eine Eingriffsmöglichkeit des Verwalters etwa dahingehend besteht, die Antenne zu beseitigen.

Nicht erfasst von diesem Notmaßnahmenrecht wird hingegen, die Installation einer neuen Antenne. Für diese wäre dann wieder eine einstimmige Beschlussfassung notwendig, um die schon oben angesprochene formale Beschlusskompetenz nicht zu umgehen.


3.

Ihr Nachbar kann die Gemeinschaft zwingen eine funktionstaugliche Antennenanlage bereitzuhalten, und zwar in der Form, in der die Antennenbereitstellung in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist.

Den - auch nach einer etwaigen Notmaßnahme des Verwalters - bestehenden Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands kann Ihr Nachbar ohne Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer stellen.


Rechtsgrundlage für den Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums, zu dem das Dach des Gebäudes nach § 5 Abs. 2 WEG zählt, ist § 1004 Absatz I BGB .

Die Anspruchsberechtigung Ihres Nachbarn folgt aus § 1 Abs. 2 WEG . Wohnungseigentum ist echtes Eigentum i. S. des § BGB § 903 BGB und genießt den Schutz des § BGB § 1004 BGB .

Bei der Bruchteilsgemeinschaft ist es unbestritten, daß der einzelne Teilhaber den Abwehranspruch gegen die Mitberechtigten zwar nicht gem. § 1011 BGB in Ansehung der ganzen Sache, wohl aber aufgrund seines Teilrechts geltend machen kann.

Für die Wohnungseigentümergemeinschaft gilt grundsätzlich nichts anderes, wie aus § 10 WEG i. V. mit § 15 Absatz III WEG folgt. Danach kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen oder, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.



4.

Die Instandsetzung und Instandhaltung der Antennenanlage gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ).

Über die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung der Antenne entscheidet die Eigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 WEG ) durch Mehrheitsbeschluß (§ 25 WEG ). Die dafür anfallenden Kosten tragen alle Eigentümer gemeinschaftlich (§ 16 Abs. 2 WEG ) im Verhältnis ihrer Anteile.

Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können als sogenannte bauliche Veränderungen nicht gemäß § 21 Abs. 3 WEG mit Mehrheit beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden (§ 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ).

Bauliche Veränderungen können nicht durch Mehrheitsbeschluß, sondern nach gesetzlicher Regelung nur durch Zustimmung aller Wohnungseigentümer "beschlossen" werden.

Rechtsprechung und Literatur fordern für solche Beschlüsse über bauliche Veränderungen die sogenannte Allstimmigkeit sämtlicher Wohnungseigentümer.


Etwas anderes gilt nur dann, soweit es um bauliche Veränderungen und Aufwendungen geht, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen. Eine Zustimmung für solche "Verschönerungsmaßnahmen" ist nur dann erforderlich, wenn durch die Veränderung die Rechte des Miteigentümers(Nachbarn) in einem über das von § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 WEG ).

Maßgebend ist danach, ob Ihrem Miteigentümer durch die geplante Maßnahme in vermeidbarer Weise ein Nachteil im Sinne einer nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung erwächst. Entscheidend ist, ob es sich um eine konkrete und objektive Beeinträchtigung handelt, oder ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

Beabsichtigen Sie also eine solche bauliche Maßnahme oder Aufwendung, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht und zu der nach den vorstehenden Kriterien keine Zustimmungspflicht des Nachbarn besteht, so entsteht auch keine zusätzliche Belastung Ihres Miteigentümers.

Vielmehr belasten solche Maßnahmen im Regelfall nicht denjenigen, der ihr nicht zuzustimmen brauchte und auch nicht zugestimmt hatte.

Ihr Nachbar würde dann weder nach § 21 Abs. 1, 3 und 4 WEG verpflichtet, an der Vergabe der zur Durchführung der maßnahme erforderlichen Aufträge mitzuwirken und dadurch eine gesamtschuldnerische Haftung zu begründen, noch würde er einer erhöhten Beitragsleistung ausgesetzt, da die Instandhaltungsrücklage zu diesem - über die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung hinausgehenden Zweck - nicht angegriffen werden darf.


Bitte beachten Sie, sehr geehrte Ratsuchende, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Rückfrage vom Fragesteller 13.04.2012 | 12:53

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort,
zu der ich noch eine Verständnisfrage stellen möchte. Unter Punkt 4 erläutern Sie den Unterschied zwischen Instandhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen. Zusätzlich gibt es "Verschönerungsmaßnahmen", die die Rechte des Miteigentümers nicht beeinträchtigen. Bedeutet dies in unserem konkreten Fall, dass wenn wir die Antenne auf dem Dach durch eine Antenne innerhalb des Daches ersetzen, die die gleichen Programme empfängt, der Nachbar dazu nicht zustimmmen muß, da seine Rechte nicht beeinträchtigt werden, aber auch sich nicht an den Kosten beteiligen muß?
Vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.04.2012 | 15:50

Ja, das wäre richtig, soweit durch die Umgestaltung nicht in die Rechte Ihres Nachbarn gemäß § 14 Nr. 1 WEG eingegriffen wird.

D.h. nach der Umgestaltung der Antenne müssten die mit der Nutzung der Antenne verbundenen Vorteile (Empfang der Programme, Qualität der Programme) ebenso möglich sein, wie zuvor.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.04.2012 | 15:50

Ja, das wäre richtig, soweit durch die Umgestaltung nicht in die Rechte Ihres Nachbarn gemäß § 14 Nr. 1 WEG eingegriffen wird.

D.h. nach der Umgestaltung der Antenne müssten die mit der Nutzung der Antenne verbundenen Vorteile (Empfang der Programme, Qualität der Programme) ebenso möglich sein, wie zuvor.

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