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Gemeinschaftlicher Beschluss zur Montage und Wartung von Rauchmeldern

11.12.2017 13:07 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe eine Eigentumswohnung in einer Immobilie mit 49 Eigentümern und 31 Mietern.
Der Hausverwalter ist auch gleichzeitig der Eigentümer der Immobilie.
Im März 2017 wurde von der Gemeinschaft ein Beschluss gefasst Funkrauchmelder der Firma Techem in alle Miet - und Eigentumswohnungen zu installieren und diese einmal jährlich über ein Funksignal zu warten. Eine Sichtkontrolle wäre nicht nötig.
Die Firma die mit dieser Arbeit vertraut werden soll ist eine Tochtergesellschaft von der Hausverwaltung. Zudem wurde noch ein zehn jähriger Wartungsvertrag vom Hausverwalter vorgeschlagen, ohne den Inhalt den Mitgliedern zu erläutern. Auch der Preis von 2,60€ pro Monat ermutigte 80% der Mitglieder mit ja zu stimmen. Auch eine zweite Versammlung im November 2017 brachte keine Mehrheit um den Beschluss rückgängig zu machen. Der Beschluss über die gemeinschaftliche Wartung kann im Schadensfall auch Nachteile für die Gemeinschaft bringen.
Bei dieser Versammlung hat sich der Hausverwalter sehr zurückgehalten. Er ist auch seiner beratenen Funktion nicht nachgekommen. Mir ist schon klar warum nicht. In einer vergleichbaren Immobilie der gleichen Hausverwaltung wurde gleich zu Beginn der Versammlung klargestellt das über die Rauchmelder kein Beschluss gefasst werden muss.
Die Montage soll im zweiten Quartal 2018 erfolgen.
Im Netz gibt es viele Urteile aus fast allen Bundesländern zu Rauchmeldern, aber nichts für Thüringen.

Nun zu meinen Fragen:
Ist der Beschluss rechtens oder nichtig?
Können wir noch etwas gegen den Beschluss tun?
Darf die Gemeinschaft über das Privateigentum entscheiden (Deckenvertäfelung usw.)
Mit dem Beschluss werden wir genötigt und reglementiert.
Alle Eigentümer die bereits DIN gerechte Rauchmelder besitzen sollen diese ohne Entschädigung entsorgen und diese durch die der Wartungsfirma ersetzen lassen.
Da keine ständige Funküberwachung besteht ist auch keine ständige Betriebsbereitschaft gewährleistet.
Wie geht es weiter wenn wir die Montage nicht zulassen.
Welche Kosten würden bei einem Rechtsstreit anfallen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach herrschender Rechtsprechung (z.B. Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Februar 2013 · Az. V ZR 238/11) können Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht (die sich in Ihrem Fall aus § 48 Absatz 4 Thüringer Bauordnung ergibt) vorsieht. Die Beschlusskompetenz umfasst dabei auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.

Dies bedeutet zwar nicht zwingend, dass ein Beschluss über den Einbau von Rauchwarnmeldern grundsätzlich auch der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Insbesondere wenn einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind und dies nicht ausreichend berücksichtigt wurde, kann eine Anfechtbarkeit gegeben sein (vgl. LG Braunschweig · Urteil vom 7. Februar 2014 · Az. 6 S 449/13). Allerdings dürfte bei einem Beschluss aus dem März die Anfechtungsfrist (46 WEG) bereits abgelaufen sein, sodass Ihnen nur eine Nichtigkeit des Beschlusses weiterhelfen würde. Zudem räumen die Gerichte meist dem Bedürfnis der Wohnungseigentümergemeinschaft an der Erhöhung der Sicherheit durch Anschaffung einheitlicher Rauchwarnmelder und Abschluss eines Wartungsvertrages Vorrang vor dem Interessen einzelner Eigentümer ein und geben der Eigentümergemeinschaft dabei einen weiten Ermessensspielraum, sodass auch die Erfolgsaussichten einer fristgemäßen Anfechtungsklage fraglich gewesen wären (ausführlich hierzu AG Ratingen · Urteil vom 18. November 2014 · Az. 11 C 121/14).

Der Einbau von Rauchwarnmelder ist grundsätzlich auch mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden, da sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken befestigt werden. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z. B. eine Tapete oder Deckenvertäfelung) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm aber zu ersetzen (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

Für weitere Maßnahmen am Sondereigentum besteht allerdings generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Geht der beschlossene Eingriff in das Sondereigentum über das für den Einbau zwingend Erforderliche hinaus, kann der Beschluss insoweit teilnichtig sein.

Die Kosten eines Rechtsstreits hängen vom Streitwert ab. Dieser bemisst sich nach dem Interesse der beteiligten Parteien am Streitgegenstand, unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Umfangs und der Bedeutung der Sache und der Vermögens- und Einkommensverhältnisse. § 49a GKG beschränkt den Streitwert bei einer Klage gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer (z.B. bei einer Duldungsklage gegen Sie) auf das Fünffache des Wertes des Interesses der Klägergemeinschaft. Aus der Ferne ohne Einsicht in alle Unterlagen und Kenntnis aller Details ist eine seriöse Schätzung des Streitwerts und der damit verbundenen Verfahrenskosten leider nicht möglich.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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