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Gemeinsames Grundstück und Flurbereinigung

12.04.2013 13:23 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Zusammenfassung: Bei Miteigentum steht nur der Anteil am Gesamtgrundstück zur freien Verfügung. Ohne Eintragung im Grundbuch erfolgt die Verwaltung gemeinsam und nach Stimmenmehrheit (Anteil am Ganzen).

Hallo!

Meine Familie wohnt seit 4 Generationen im Außenbereich der Gemeinde und hat 1953 ein Grundstück (damals vom Siedlungsamt) gekauft, damit wir eine Einfahrt und etwas Platz hinter dem Haus haben. Da das Grundstück als zuwegung für Ackerflächen genutzt wird, hat sich ein Nachbar an dem Erwerb beteiligt. Leider nur mündlich, wurde vereinbart, das die Einfahrt und die folgenden etwa 250 m (2000qm) von unserer Familie genutzt werden soll, wärend die verbliebenen 3500qm dem Nachbarn zur Verfügung stehen. Auf eine Teilungsurkunde wurde von beiden kein Wert gelegt, da Nachbarn und Freunde.

40 Jahre später wurde das Grundstück neu vermessen. Mindestens 10 mal, da die Grenzen wohl strittig waren, ein Nachbargrundstück (nicht unseres) verkauft wurde, und das Grundstück kleiner war als wohl vom vorherigen Eigentümer angegeben.

So wurde das Grundstück "Weg" auf dem Kataster um ca. 1° "gedreht" und wir haben ein keilförmiges Stück des Grundstückes "Haus" naja, "verloren", da das Weggrundstück auf unser Hausgrundstück "geschoben" wurde. Wir waren damit natürlich nicht einverstanden, und weigerten uns die Grundstücksgrenze per Unterschrift anzuerkennen.

Da kam plötzlich unser anderer Nachbar, der 1953 nicht am Kauf beteiligt war, und erklärte, er wäre Miteigentümer und würde die Grenze anerkennen und unterschrieb.

Wie wir feststellen mussten, stimmte das leider. Ohne unser Wissen hatte er den halben Anteil des Grundstückes "Weg" erworben, schon einige Jahre vorher. Wir wurden nicht informiert. Auf nachfrage beim damaligen Miteigentümer, die Tochter des damaligen Miterwerbers, wollte sie nur das Wegerecht für ihn eintragen lassen, weil dieser Ackerflächen erworben hatte die an das Grundstück "Weg" angrenzen. Er hat sich gleich als Miteigentümer eintragen lassen. Keine Ahnung wie er das geschafft hat.
Die Dame ist auch damals schon etwas Älter gewesen.

Wir haben versucht, die Grenzanerkennung anzufechten, aber vom Katasteramt wurde erklärt er wäre dazu berechtigt, und wir wären sowieso im Unrecht, die Grenze wäre so, basta.

Na gut, Thema abgehakt.

Dann ging es weiter.
Wir hatten den von uns genutzten Teil des Grundstückes "Weg" bei der Einfahrt teilweise befestigt (gepflastert), bebaut (Schuppen, ohne Fundament ~ Wagenremise) und, da sonst keine Möglichkeit da war auch unsere Kläranlage(zertifiziert, genehmigt) teilweise auf den Weggrundstück gebaut. Aber eine 4m breite Fahrspur gelassen. - wegen Wegerecht.

Jetzt wird der hintere Teil - die o.a. 3000qm, von der Flurbereinigung aufgelöst und den Ackerflächen zugeschlagen.

Wir sind von den Sachbearbeitern dieser Flurbereinigungsbehörde belehrt worden, das wir das Grundstück "Weg" nur als Weg nutzen dürfen und jede Bebauung und befestigung nicht rechtens sei und entfernt werden müsste.

De Facto haben wir keine Einfahrt mehr, keine Abstellmöglichkeiten für unsere Fahrzeuge und müssen an der Kreisstrasse parken. Weil der Nachbar sagt, sein Grundstück will er in voller Breite nutzen. Haben wir kein Nutzungsrecht? Er hat das Grundstück bestellt und auch Ernteertrag gehabt, durch seine schweren Landmaschinen alles kaputt gefahren (auch unsere Einfahrt), aber er hat ein höheres Eigentumsrecht als wir? Wenn ich vor meiner Haustür parke bekomme ich schon Ärger, weil er zwar vorbei kann, aber wenn gleichzeitig einer vom Weg heraufkommt könne er nicht ausweichen.

Was können wir in dieser verfahrenen Situation tun?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ich gehe davon aus, dass tatsächlich Miteigentum vorliegt.

Demnach gelten die gesetzlichen Regelungen der §§ 1008 ff und 741ff BGB.

"Da kam plötzlich unser anderer Nachbar, der 1953 nicht am Kauf beteiligt war, und erklärte, er wäre Miteigentümer und würde die Grenze anerkennen und unterschrieb."

Das geht nicht rechtswirksam. Wenn keine besondere Regelung der Verwaltung nach § 1010 BGB geregelt ist, gelten § 741, 744 BGB. Die Miteigentümer müssen gemeinsam entscheiden.

Erfolgt dies nicht, wird der andere Miteigentümer nicht verpflichtet.

"Keine Ahnung wie er das geschafft hat."

§ 747 Satz 1 BGB jeder kann über seinen Anteil frei verfügen.

"Katasteramt wurde erklärt er wäre dazu berechtigt"

Nein nur gemeinsam.

"Wir sind von den Sachbearbeitern dieser Flurbereinigungsbehörde belehrt worden, das wir das Grundstück "Weg" nur als Weg nutzen dürfen und jede Bebauung und befestigung nicht rechtens sei und entfernt werden müsste."

Da das Grundstück sich im Außenbereich befindet, ist die Aussage grundsätzlich richtig. Denn der Außenbereich ist von Bebauung frei zu halten.

Insofern müssten Sie Ihre Baugenehmigung entgegen halten.

Ohne eine Baugenehmigung, wäre selbst bei einer bisherigen Duldung der Bebauung eine solche nicht bestandsgeschützt.

Bei einer wasserrechtlichen Erlaubnis zum Betrieb einer Kläranlage, wäre zu prüfen, ob diese Genehmigung die baurechtliche Genehmigung umfasst.

Jedoch gilt zu beachten, dass der Miteigentümer wohl gewerblicher Landwirt ist und damit eine privilegierte Nutzung im Außenbereich geltend machen kann.

"Weil der Nachbar sagt, sein Grundstück will er in voller Breite nutzen."

Sie sind Miteigentümer. Das Grundstück gehört in Gänze beiden.


"Haben wir kein Nutzungsrecht?"

Ursprünglich gab es eine Vereinbarung. Jedoch gilt diese nicht dem neuen Miteigentümer, da die Benutzung nicht gemäß § 1010 BGB ins Grundbuch eingetragen wurde.


"Er hat das Grundstück bestellt und auch Ernteertrag gehabt, durch seine schweren Landmaschinen alles kaputt gefahren (auch unsere Einfahrt), aber er hat ein höheres Eigentumsrecht als wir?"

Die gesetzliche Benutzungsregelung ist die des § 745 BGB Es entscheidet die Stimmenmehrheit (Anteil am Ganzen).

"Wenn ich vor meiner Haustür parke bekomme ich schon Ärger, weil er zwar vorbei kann, aber wenn gleichzeitig einer vom Weg heraufkommt könne er nicht ausweichen."

Für die ordnungsgemäß Nutzung könnten Sie (notfalls) die Gerichte bemühen. (§ 745 Abs. 2 BGB sieht dann eine Benutzung nach billigem Ermessen vor.

"Was können wir in dieser verfahrenen Situation tun?"

Sie sollten mit dem anderen Miteigentümer eine Benutzungsregelung treffen und im Grundbuch eintragen lassen.

Als Druckmittel können Sie nach

- § 743 Abs. 1 BGB Anteil an den Früchten (Erträgen) geltend machen
- § 748 BGB Kosten- und Lastentragung (Unterhalt des Weges) nach seinem Anteil geltend machen

anteilsmäßig die Erträge des Bauern am gemeinsamen Grundstück verlangen und anteilsmäßig die Kosten zur Instandhaltung des Weges.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

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Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

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