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Gemeinsames Eigentum/Zwangsversteigerung


| 27.02.2005 18:51 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

in vorbezeichneter Angelegenheit lebe ich im Moment in folgender Situation:

ich bin seit 1993 verheiratet. Seit November 2002 leben wir voneinander getrennt. Meine Frau hat sich damals entschlossen 250 km entfernt umzuziehen. Ihre Gründe für die weite Entfernung sind bis heute nicht nachvollziehbar und geklärt. Sie kennt dort niemanden, wohnt allerdings mit ihrem alten Chef in einem großen Anwesen. Es existieren getrennte Wohnungen und es ist vor Gericht nicht nachzuweisen gewesen, dass es sich hierbei um eine eheähnliche Beziehung handelt (trotz starker Hinweise).

Unsere gemeinsamen Kinder (7 und 5 Jahre alt) wohnen bei ihr. Ich hole sie jedes 2. Wochenende ab. Durch die weite Strecke habe ich meine Kinder nur den Samstag und bis 12.00 Uhr sonntags, da wir dann wieder fahren müssen.

Von 1992 bis 2000 hat meine Frau nach ihrem Studium gearbeitet. Sie hat währeind dieser Zeit überdurchschnittliches Einkommen bezogen. Seit der Geburt unserer Tochter im Jahre 2000 haben wir entschieden, dass sie mit den Kindern zuhause bleibt und ich Alleinverdiener bin.

Im Juni 2000 haben wir eine gemeinsame DHH gekauft und diese zu 100 % finanziert. Bis November 2002 haben wir hier gemeinsam gewohnt. Seit diesem Zeitpunkt bewohne ich das Haus alleine.

Seit November 2002 haben wir eine Regelung wegen Kindesunterhalt und Getrenntlebendunterhalt getroffen. Ich war bis heute zu keinem Zeitpunkt im Rückstand auch mit der Finanzierung des Hauses nicht, die ich alleine bezahle.

Im Oktober 2004 laut Unzufriedenheit von seitens meiner Frau wurde eine gerichtliche Vereinbarung getroffen, die bis zum 01.01.2007 gültig ist. Meine finanzielle Situation sieht so aus, dass nach Annuitäten der Darlehen, Kindesunterhalt, Getrenntlebendunterhalt nichts übrigbleibt. Alle Kosten für das Haus muss ich dann auch noch alleine bezahlen. Hätte ich keinen Firmenwagen könnte ich meine Kinder nicht besuchen und abholen. Ich habe meine finanzielle Situation versucht zu verbessern, in dem ich das Haus verkaufen wollte. Der Verkauf gestaltet sich mehr als schwierig. Meine Frau hat bisher in keinsterweise versucht mir dabei zu helfen. Bisher habe ich aus Kostengründen noch keinen Makler eingeschaltet. Die Darlehen laufen 10 Jahre fest. Vorfälligkeitszinsen sind sehr hoch kalkuliert. Die Zinsen für die Darlehen kann ich zur Hälfte als Unterhalt geltend machen in meiner Steuererklärung. Ich muss allerdings ihre steuerlichen Nachteile ausgleichen.

Seit dem Tag der richterlichen Vereinbarung hat sie eine Arbeitsstelle. Sie darf bis € 1.000,00 netto verdienen laut Vereinbarung.

Gestern erreichte mich ein Brief ihres Anwalts, in dem steht, dass sie unbedingt aus dem Grundbuch des Hauses und auch aus der Finanzierung raus will. Mir wird in dem Schreiben mit der Anstrebung einer Zwangsversteigerung gedroht, wenn ich sie nicht aus den Schulden erlasse. Ich vermute, dass sie die 3/7 Regelung anstrebt, der nachdem ich alleiniger Eigentümer des Hauses bin auch nichts mehr im Wege steht. Nach telefonischer Rücksprache mit der finanzierenden Bank ist es allerdings aussichtslos, dass ich die Darlehen alleine übernehmen kann wegen der hohen Unterhaltszahlungen. Die Scheidung ist eingereicht und wird in den nächsten Monaten hoffentlich ausgesprochen.


Meine Fragen sind:

1) Kann meine Frau wirklich eine Zwangsversteigerung anstreben, obwohl ich nie mit Zahlungen im Rückstand bin?
2) Falls das Haus tatsächlich zwangsversteigert wird, welche Kosten fallen an und wer trägt die Kosten ? Vor allem auch für die Restschulden?
3) Welche Optionen habe ich?


Besten Dank!

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Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage.


Nach dem geschilderten Sachverhalt sind Sie mit Ihrer Frau gemeinschaftliche Eigentümer der Doppelhaushälfte. Sie bilden also eine Bruchteilsgemeinschaft gem. § 741 BGB, da Ihnen die Rechte an dem Grundstück gemeinschaftlich zustehen.

Nach § 749 BGB kann jeder Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dieses Recht kann aber durch Vereinbarung auf Zeit oder für immer ausgeschlossen sein, wobei die Aufhebung aus wichtigem Grunde nach § 749 Abs. 2 BGB nicht ausgeschlossen ist.

Unter Umständen ergibt sich aus den zwischen Ihnen und Ihrer Frau getroffenen Vereinbarungen, daß Sie mit ihrem nun geltend gemachten Aufhebungsanspruch ausgeschlossen ist. Auch wenn dies nicht ausdrücklich in den Vereinbarungen steht, kann sich aus der Auslegung der Vereinbarungen ein solcher Ausschluß konkludent ergeben. Dies sollten Sie auf jeden Fall anwaltlich, unter Vorlage der Vereinbarungen, konkret prüfen lassen.

Ist das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, nicht durch Vereinbarung ausgeschlossen, ist das Aufhebungsverlungen nur unzulässig, wenn es rechtsmißbräuchlich oder unzumutbar ist. Das ist nach der Rechtsprechung bei einer existentiellen Gefährdung oder rein schikanöser Geltendmachung zum Schaden des Mitberechtigten der Fall (BGH NJW-RR 1995, 334, 336; OLG Karlsruhe NZG 1999, 249; LG München II ZMR 1990, 301).

Führt die konkrete Prüfung nicht dazu, daß das Aufhebungsverlangen Ihrer Frau unzulässig ist, können Sie der angestrebten Zwangsversteigerung nur durch einen vorherigen Verkauf des Hauses entgehen. Denn § 753 Abs. 1 S. 1 BGB bestimmt ausdrücklich:

Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses.

Der Erlös des Hauses würde also nach der Zwangsversteigerung geteilt an Sie ausgezahlt, wobei die getroffenen Vereinbarungen über die Abzahlung der Restschulden natürlich zu berücksichtigen sein werden. Das gilt auch für die anfallenden Kosten der Verwertung und sonstigen Verbindlichkeiten (z.B. die Vorfälligkeitszinsen bei vorzeitiger Ablösung der Darlehen), die anteilmäßig von Ihnen beiden zu tragen sein werden.

Allerdings sind auch hier wiederum im Innenverhältnis die getroffenen Vereinbarungen zu berücksichtigen, so daß Ihre (Noch-)Ehefrau durch die Zwangsversteigerung nicht mehr erhalten darf, als ihr nach den getroffenen Vereinbarungen zusteht.

Die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens richten sich im Übrigen nach dem Versteigerungserlös. Bei einem Wert von € 250.000 würden Kosten von ca. € 5.200, bei einem Verkaufserlös von € 500.000 würden Kosten von ca. € 8.000 anfallen. Die Zuschlagsgebühr ist darin nicht enthalten, denn diese hat der Ersteigerer zu tragen.

Im Ergebnis sollte die Zwangsversteigerung natürlich vermieden werden. Deshalb meine Empfehlung: Suchen Sie mit den Ihnen vorliegenden Unterlagen, insbesondere den notariellen bzw. gerichtlichen Vereinbarungen einen Rechtsanwalt auf und lassen Sie prüfen, ob dem Aufhebungsverlangen Ihrer Frau etwas entgegengesetzt werden kann. Nach Ihrer Schilderung könnte eine existentielle Notlage durchaus in Betracht kommen. Auch könnte, da Sie intern offenbar Ihre Frau bereits von der Zahlung der Darlehensforderungen frei gestellt haben, das Verlangen nach Aufhebung der Gemeinschaft, auch rechtsmißbräuchlich sein.

Ob dem aber so ist, und welche Chancen für Sie bestehen, sich gegen die Absichten Ihrer Ehefrau zu wehren, kann seriöserweise nur bei Kenntnis sämtlicher Unterlagen festgestellt werden.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt
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