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Gemeinsamer Mietvertag - frühzeitige Auflösung und willkürliche Änderung möglich

| 24.02.2014 15:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Zusammenfassung: zum Innenverhältnis mehrerer Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses

Mein ehem. Partner und ich haben einen gemeinsamen Mietvertrag geschlossen.
Die Kündigung wurde schon geschrieben (und von beiden unterschrieben) und ist wirksam zum 31.05.2014.

Bisher war es so:
Zum 1. eines jeden Montag habe ich die volle Miete an die Vermieterin in Höhe von 1.620,00 Euro überwiesen. Mein ehem. Partner bekommt sein Gehalt zur Monatsmitte und hat mir dann anteilig die Miete (also die Hälfte + x für Lebensmittel; durchschnittlich waren es 1.065,00 Euro, die ich monatlich von ihm erhalten habe) auf mein Girokonto überwiesen.

Jetzt meint er:
Er zahlt nur noch 2/5 der Miete. Begründung: Er und sein Sohn und ich und meine beiden Töchter. Wobei es so ist, dass sein Sohn ein Zimmer für sich hat und meine beiden Kinder sich ein Zimmer teilen.

Frage 1: Kann er willkürlich diese Änderung durchsetzen?

Außerdem möchte er eine Rückzahlung von mir für zu viel bezahlte Miete.
Das geht doch nicht, oder?

Ein weiter Streitpunkt:
Die Kosten für Gas und Strom. Er ist in beiden Fällen der Vertragsnehmer und hat bisher die Rechnungen bezahlt.
Jetzt will er auch hier 3/5 von mir.
Ich kann mich damit einverstanden erklären, für die Monate Februar bis einschl. Mai hier die Hälfte zu übernehmen.

Frage 2: Wie sieht hier die Rechtslage konkret aus?

Ein weiters Problem: Er schreit mich an, beleidigt und bedroht mich und wird ausfallend.
Nachts kann ich nicht mehr ruhig schlafen, ich habe Angst.
Gibt es hier eine Möglichkeit für mich, frühzeitig aus dem Vertrag zu kommen?

Sein Sohn ist nachweislich psychisch krank. Folgende Diagnose liegt vor:
- Rezeptive Sprachstörung F80.2
- Emotionale Störung F93.9
- ADHS F90.0
- Er stellt ein soziales Integrationsrisiko nach § 53 SGB VII dar.

Diese Befunde waren mir zum Zeitpunkt des Zusammenziehens nicht bekannt!
Ich habe im November 2013 ein entsprechendes Gutachten gefunden, das erstellt wurde, als der Sohn 6,1 Jahre alt war. Heute ist er 8 Jahe alt.
Frage: Hilft das vielleicht, damit ich eher aus dem Vertrag heraus komme, OHNE weiter die Miete zahlen zu müssen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.) Hinsichtlich der Kosten aus dem Mietvertrag ist zwischen der Rechtslage dem Vermieter im Außenverhältnis gegenüber einerseits und dem Innenverhältnis zwischen mehreren Mietern andererseits zu differenzieren. Im Außenverhältnis gilt (soweit nicht in eher seltenen Ausnahmefällen im Mietvertrag ausdrücklich etwas anderes vereinbart worden ist), dass mehrere Mieter als Gesamtschuldner haften. Das bedeutet, dass der Vermieter die Miete zwar nur einmal fordern darf, dies aber nach seinem Belieben von jedem der Mieter.

Kommt dann also einer der Mieter (in diesem Fall Sie) im Außenverhältnis für die gesamte Summe auf, stellt sich sodann die Frage, inwieweit er den bzw. die weiteren Mieter in Regress nehmen kann. § 426 I BGB regelt für diesen gesamtschuldnerischen Innenausgleich, dass im Zweifel jeder der Gesamtschuldner zu gleichen Teilen verpflichtet sich, soweit sich nicht etwas anderes ergibt (etwa aus einer zwischen den Mietern getroffenen Vereinbarung).

Das bedeutet, dass Ihr Ex-Partner, der sich ja auch die gesamte Zeit hälftig an der Miete beteiligt hat und somit keine andere Vereinbarung im Innenverhältnis nachweisen kann, nicht einfach eine andere Kostenverteilung beanspruchen kann. Vielmher hat er weiterhin 1/2 der Mietkosten zu übernehmen. Etwas anderes würde nur gelten, wenn Sie dem zustimmen würden bzw. zugestimmt hätten. Ohne eine solche Vereinbarung kann er erst recht nicht rückwirkend für die Vergangenheit irgendwelche Rückzahlungsansprüche geltend machen, wenn er nur den Anteil geleistet hat, zu dem er auch verpflichtet war.

Etwas schwieriger ist die Frage nach den Versorgungskosten zu beantworten, da hier allein Ihr Ex-Partner mit den Versorgern einen Vertrag geschlossen hat. Das bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass er diese Kosten allein zu tragen hat, da Sie ja durch das gemeinsame Bewohnen der Wohnung ebenso von der Gas- und Stromlieferung profitieren. Im Rahmen der nichtehelichen Lebensgemeinschaft mag er vielleicht darauf verzichtet haben, hier eine Kostenbeteiligung zu beanspruchen. Da diese Lebensgemeinschaft nun jedoch ganz offensichtlich beendet worden ist, ist vielmehr davon auszugehen, dass Sie sich an diesen Nebenkosten ebenfalls häftig zu beteiligen haben. So zumindest entscheiden die Gerichte häufig bei Streitigkeiten von Wohngemeinschaften, bei denen die Mitglieder einer WG zwar eine Kostenquote bezüglich der Miete vereinbart jedoch nicht an die eigenständigen Versorgungsleistungen gedacht haben. In der Regel sind diese dann in demselben Verhältnis zu teilen wie auch die Miete.

2.) Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses kommt nur vor dem Hintergrund einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung gegenüber dem Vermieter in Betracht. Ein hierfür erforderlicher Kündigungsgrund ist jedoch nicht ersichtlich, da den Vermieter an den Querelen zwischen Ihnen und Ihrem Ex-Freund kein Verschulden trifft und ihm dies nicht einmal zurechenbar ist. Der Streit im Innenverhältnis wirkt sich nicht auf das Außenverhältnis aus.

Daher sehe ich keine mietrechtliche Möglichkeit, vorzeitig aus dem Mietvertrag herauszukommen. Ggf. könnten Sie jedoch beanspruchen und notfalls mit gerichtlicher Hilfe durchsetzen, dass Ihr Ex-Partner Ihnen die Wohnung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zur alleinigen Nutzung überlassen muss. Nach dem Gewaltschutzgesetz kommt ein solches Vorgehen in Betracht, wenn Ihr Ex-Freund Sie körperlich misshandelt oder Sie ernsthaft körperlich bedroht. Ob ein solcher Fall nach dem Gewaltschutzgesetz hier in Betracht kommt, kann anhand der bekannten Sachverhaltsinformationen gegenwärtig nicht abschließend bewertet werden. Das hängt davon ab, wie massiv er Sie bedroht und wie ernstzunehmend diese Bedrohungen sind. Die mit einer Trennung üblicherweise verbundenen Streitigkeiten reichen dafür nicht aus. Aus dem Gesundheitszustand des Sohnes Ihres Ex-Partners vermag ich leider ebenfalls keine Beendigungsmöglichkeit des Mietverhältnisses abzuleiten.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 26.02.2014 | 08:33

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