Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
503.783
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Gemeinsamer Immobilienerwerb und Vermietung untereinander

30.10.2018 21:17 |
Preis: 50,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


17:11
Ich erwerbe mit einem Freund eine Eigentumswohnung. Er wird in die Wohnung als Mieter einziehen und eine marktübliche Miete zahlen. Gibt es hier steuerlichen Gestaltungsspielraum, da meine 50% Anteil an der Wohnung ja damit fremdvermietet werden (wegen Absetzbarkeit von Zinsen und Instandhaltung als Werbungskosten)? Oder gilt die Wohnung als eigengenutzt, wenn bereits einer der Eigentümer drin wohnt? Falls ja zu letzterem: Macht es ggf Sinn, wenn nur ich im Grundbuch stehe? Müsste dann die Finanzierung auch nur auf mich lauten oder kann mein Freund auch im Darlehensvertrag stehen?
30.10.2018 | 22:44

Antwort

von


(82)
Schevenstr. 1 a
01326 Dresden & Köln
Tel: 0351 65 888 350
Web: http://www.kanzleifricke.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich fürchte, Sie gehen hier von unrichtigen Annahmen aus, die bei Ihnen auf einen Steuervorteil hinauslaufen sollen. Sie werden wissen, daß Sie die anteiligen Mieten Ihres Freundes erst einmal versteuern müssten, womit nicht unerhebliche Jahresbeträge an Mietzahlungen erst einmal zusammen kämen.

Dem stünde die Zinslast gegenüber und auch noch die Kosten, die Sie für die Reparaturen als Erhaltungsaufwand aufbringen müssten. Für gewöhnlich bleibt mehr zu versteuern, als Ausgaben abzugsfähig wären. Bei Ihnen scheint es so zu sein, daß dieser Saldo anders ausfallen soll?!?

Wenn der Saldo bei Ihnen also anders und damit negativ ausfallen würde, weil die Mieterträge geringer wären und Sie mit dem negativen Saldo Steuern sparen wollen, stellt sich beim Finanzamt die Frage nach dem Gestaltungsmissbrauch aus § 42 AO, den Sie bitte mal lesen sollten.

Aber nun zur Ihrer Frage: Allein die Mitnutzung durch den Eigentümer kann dazu führen, daß hier das Aufteilungs- und Abzugsverbot greift. Das bedeutet, daß die Nutzung durch Sie auf privater Seite die Abzugsfähigkeit auf der Werbungskostenebee infiziert und damit sperrt. Auch dies gilt es zu beachten.

Wer übrigens im Grundbuch steht oder sich an den Darlehensverträgen beteiligt, kann nicht maßgeblich dafür sein, wer hier Mieter und Vermieter ist, wer also Miete bezahlen und wer sie kassieren kann. Das ist erst einmal nur auf der Ebene zu bewerten, wie sie im Mietvertrag unter den Parteinen geregelt wurde. In einer Gesamtschau jedoch trägt dies dazu bei, daß hier das Finanzamt die Auffassung vertreten kann, daß ( geringere ) Einnahmen vorgeschoben werden, um höhere Ausgaben generieren und damit die Anschaffung eines Eigenheimes mit der Steuer gegenfinanzieren zu können.

Ich habe beim Gesamtkonzept von Ihnen Zweifel und kann nur anregen, das gesamte Vorhaben mit allen Unterlagen und Zahlen einmal einem Steuerberater vorzulegen, der Ihnen nach einer Prüfung dann einen eigenen Rat erteilen kann. Ich denke mal, er wird dem meinigen sehr ähnlich sein.

Mit besten Grüssen

Fricke
RA


Nachfrage vom Fragesteller 31.10.2018 | 10:26

Guten Tag Herr Fricke,
ich finde Ihren Tonfall etwas befremdlich, aber präzisiere gerne meine Frage bzw. den Sachverhalt. Denn, dass die Mieteinnahmen kleiner als die Ausgaben sein werden haben Sie sich hinzufantasiert (ich schreibe sogar "marktübliche Miete"). Bei der Eigennutzung hat man nicht die Möglichkeit, Fremdkapitalzinsen, Abschreibungen auf den Anschaffungspreis etc. als Werbungskosten (oder anderweitig) steuerlich geltend zu machen. Bei der Vermietung hat man diese Möglichkeit, da hier dann Einnahmen generiert werden, die natürlich zu versteuern sind, aber dennoch bestimmte zugehörige Kosten als Werbungskosten ansetzen kann. DASS mein Freund Miete bezahlen wird steht nicht zur Debatte. Die Frage ist, ob wir es als Mietvertrag ausgestalten, ich 50% der Miete versteuere, aber dafür auch die Werbungskosten absetzen kann oder ob es so oder so als Eigennutzung angesehen wird, wenn einer der Eigentümer in die Wohnung einzieht (dann ist seine Zahlung schlicht Baufinanzierungsrate). Warum es für die steuerliche Betrachtung gänzlich unerheblich ist, wer im Grundbuch oder Darlehensvertrag steht habe ich leider auch nicht verstanden. Vielleicht können Sie Ihre Antwort nochmal nachschärfen in Bezug auf meine eigentliche Frage. Gestaltungsmissbrauch gem. AO kann ich übrigens nicht erkennen, wenn eine marktübliche Miete gezahlt wird und noch dazu finde ich die Unterstellung etwas irritierend, denn wir sind ja lediglich am Rat suchen auf diesem Portal, wie wir die Konstellation (einer der Eigentümer mietet) am besten ausgestalten bei Kauf des Objekts.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.11.2018 | 17:11

Sehr geehrte Nachfragende,

ich habe mir Ihre Nachfrage, die erste Anfrage und meine Antwort nochmals durchgelesen. Nur zum Hinweis erst einmal folgendes: Ich habe selber mal beim Finanzamt gearbeitet und weiß einfach, wann man von dort aus hellhörig wird und Ihnen später den Werbungskosten erschwert oder verweigert. Daher meine vorsorglichen Ausführungen.

Ich neige nun dazu, im Grundbucheintrag nur Ihre Person erscheinen zu lassen, da damit nur ein Eigentümer auftaucht. Wer in Darlehensverträgen auftaucht, ist nach wie vor unerheblich. Es geht um einen Eigentümer, der einen Teil seiner Immobilie an einen Dritten vermietet. Der Mietvertrag ist ortsüblich vergütet und die sonstigen Voraussetzungen scheinen vorzuliegen.

Auch war / ist mir nicht klar, ob dies ein Freund oder Ihr Freund ist. Auch hier wird die Finanzverwaltung zweimal hinschauen, da häufig unter Familienangehörigen Verträge geschlossen werden, die zwar legitim sein können, aber dennoch beim Finanzamt wegen der Steuerersparnisse / Abzugsposten genauestens und kritisch untersucht werden.

Die erste Nachfragefunktion von Ihnen hat sich ja bereits verbraucht. Ich will und wollte Sie nicht verärgern. Stellen Sie weitere Fragen an fricke-peter@web.de.

Ich möchte, daß Sie zufrieden sind und stehe solange zur Verfügung, bis Ihre Frage ( n ) beantwortet sind, ok?

Mit besten Grüssen

Fricke
RA

ANTWORT VON

(82)

Schevenstr. 1 a
01326 Dresden & Köln
Tel: 0351 65 888 350
Web: http://www.kanzleifricke.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Arbeitsrecht, Strafrecht, Steuerrecht, Erbrecht, Verkehrsrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 65086 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Liebe Frau Prochnow, ich danke für Ihre Antwort. Präzise, verständlich, mit allem was ich wissen wollte. Einfach super! Viele Grüße ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Schnelle ausführliche Antwort! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Eine sehr ausführliche und überaus schnelle Rechtsberatung, trotz des geringen Budgets. Ich empfehle diesen Anwalt uneingeschränkt weiter und werde diesen bei weiterem Bedarf auch für meine Belange hinzuziehen. 5***** ...
FRAGESTELLER