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Gemeinsamer Immobilien Erwerb mit Eltern

06.12.2010 21:12 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Guten Tag,

ich plane mich finanziell am Bau des Hauses meiner Eltern zu beteiligen. Folgendes soll nun in einer juristisch angemessenen Form geregelt werden: Meine Eltern sollen lebenslang in dem Haus unentgeltlich wohnen können. Bei erneutem Umzugswunsch meiner Eltern soll es ihnen freistehen das Haus zu vermieten oder zu verkaufen. Im Gegenzug möchte ich absichern, dass ich mein eingesetztes Kapital bei einem Verkauf des Hauses oder nach dem Ableben meiner Eltern einschließlich eines festgesetzten Ausgleiches für Kaufkraftverlust und entgangene Zinseinnahmen zurückerhalte. Der Ausgleich sollte vorrangig vor Erbansprüchen und z.B. möglicherweise entstehenden Pflegekosten erfolgen. Ich hab zwei Geschwister. Bei meinem Ableben soll die Regelung meinem Mann und meinen Kindern zugute kommen.

Ich plane nun das Grundstück zu kaufen und zugunsten meiner Eltern ein Nießbrauch im Grundbuch eintragen zu lassen. Meine Eltern würden den Hausbau finanzieren (ggf. mit einem weiteren Zuschuss von mir). Bis zum Verkauf des jetzigen Wohneigentums meiner Eltern würde ich auch die Zwischenfinanzierung übernehmen. In welcher Form sollte man die oben genannte Verkaufsoption und die Modalitäten des finanziellen Ausgleiches rechtsverbindlich vereinbaren? Etwaige ungünstige Steuerbedingungen sollen natürlich nicht entstehen (Schenkungssteuern etc.)

Ziel der Konstruktion wäre es meinen Eltern den Wunsch nach einem altersgerechtem Haus zu ermöglichen und für mich und meine eigene Familie eine hinreichend sichere alternative Altersvorsorgemöglichkeit zu schaffen.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in)

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

In welcher Form sollte man die oben genannte Verkaufsoption und die Modalitäten des finanziellen Ausgleiches rechtsverbindlich vereinbaren?

Zunächst sind Ihre Gedanken schon folgerichtig. Es wäre am besten das Vorhaben gemeinsam zu finanzieren, aber das Eigentum direkt auf Sie einzutragen. Den Eltern wird dann ein Nießbrauchrecht oder ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht eingeräumt.

Das Nießbrauchrecht berechtigt zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie.

Man kann die Immobilie selbst bewohnen oder die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen erhalten.

Der Nießbrauchberechtigte trägt allerdings alle Kosten der Immobilie, die ein Eigentümer tragen muss, d.h. zum Beispiel auch größere Renovierungskosten für Neueindeckung des Daches, Einbau neuer Fenster oder Einbau einer neuen Heizung sind durch den Nießbrauchberechtigten zu bezahlen.

Hier besteht ein Unterschied zum lebenslangen Wohnrecht.

Das Wohnrecht ist aber eingeschränkt und erlaubt dem Begünstigten lediglich, in dem Objekt zu wohnen. Weitergehende Rechte gibt es hier nicht.

Das Wohnrecht stellt sich als dingliche Dienstbarkeit nach §§ 1093 ff. BGB dar.

Allerdings kann das Wohnrecht vertraglich auch erweitert werden.

Ein solches Wohnrecht stellt eine nicht unerheblich Wertminderung für das Objekt dar und kann im Verkaufsfall hinderlich sein.

Wenn Sie sich vorstellen, dass die Eltern neben der Nutzung des Objektes dieses auch vermieten oder verkaufen können sollen, geht weder das Nießbrauchrecht noch das Wohnrecht soweit, dass dies ohne Weiteres möglich wäre.

Gerade beim Nießbrauch ist es aber am einfachsten umzusetzen, dass die Eltern das Objekt auch vermieten können. Nachteilig für die Eltern ist aber, dass diese eigentlich verpflichtet sind, die Immobilie auch zu unterhalten.

Im Ergebnis wäre hier doch das Wohnrecht ergänzt um einen entsprechenden Vertrag die günstigere Variante, um all Ihre Wünsche umzusetzen.

Sie würden Eigentümer des Objekts, die Eltern erhielten ein lebenslanges (unentgeltliches) Wohnrecht. Sie können das Vorhaben der Eltern finanziell unterstützen und dies auch detailliert vertraglich regeln.

Den Eltern kann das Recht zur Vermietung eingeräumt werden. Verkaufen könnten die Eltern zwar theoretisch auch, aber da Sie Eigentümer sind, kann eine Eigentumsübertragung nur durch Sie erfolgen.

Weiterhin wäre dann noch eine Rückzahlungsverpflichtung Ihrer Beteiligung der Eltern zu regeln.

Einen solchen Vertrag sollten Sie entweder selbst aufsetzen und anwaltlich prüfen lassen oder direkt vom Anwalt aufsetzen lassen.

Nachfrage vom Fragesteller 07.12.2010 | 12:11

Die Instandhaltung soll durch meine Eltern geleistet werden. Warum empfehlen Sie "im Ergebnis" die Eintragung eines Wohnrechtes? Wenn ich Sie richtig verstanden habe würde der Nießbrauch die Vermietungsoption ohne weitere Regelungen beinhalten und damit näher an meinen Wünschen sein.

Nachfrage zum genannten Aspekt der berücksichtigung im Erbfall: Ist ein solcher Vertrag auch ein geeignetes Instrument, um meine Geschwister dahingehend abzusichern, dass der über meinen Finanzierungsanteil hinausgehende Wert des Hauses der Erbmasse zugeschlagen wird? Es ist nich intendiert meine Geschwister zu übervorteilen und die Geschwister könnten Kopien des Vertrag zur Kenntnisnahme erhalten um Sie in die Lage zu versetzen etwaige Erbansprüche einzufordern. Wäre das zielführend?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.12.2010 | 12:17

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Ich habe das Wohnrecht empfohlen, weil es Ihne mehr Gestaltungsmöglichkeiten offen lässt.

Das Nießbrauchrecht ist abgeschlossen und birgt Nachteile für die Eltern.

Da das Haus dann in Ihrem Eigentum stehen wird, erben die Geschwister nichts davon, wenn die Eltern versterben.

Sie können für sich aber ein Testament aufsetzen und die Geschwister entsprechend berücksichtigen.

Wenn Sie das Vorhaben so wie besprochen umsetzen, haben die Geschwister keine Erbansprüche gegen die Eltern an dem Haus. Lediglich der von den Eltern geleistete finanzielle Einsatz kann als Schenkung an Sie gesehen werden und damit ggf. Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen.

Wenn die Eltern aber noch mehr als 10 Jahre leben, wird diese Problematik obsolet.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen abschließend weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

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