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Gemeinsamer Bau und Nutzung der Garage und Zufahrt nicht im Grundbuch eingetragen - kann man dies na


21.04.2006 15:44 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Guten Tag,
sehr geehrte Damen,
sehr geehrte Herren,
1977 haben wir,die Töchter meiner Schwiegereltern,mein Schwager und ich aus der Erbengemeindschaft meines Schwiegervaters das neben seinem Einfamilienhaus liegende Grundstück, wir vier zu
je einem 1/4 Anteil gekauft.
Danach baute meine Schwager mit Frau und ich mit meiner Frau 1
Spiegelverkehrtes Haus,wo Haus und Garten gleich groß sind.
Mit Genehmigung des Nachbarn wurde eine Doppelgarage neben dem
Haus meines Schwagers und Frau gebaut und eine Zufahrt von 15m
gepflastert.Die Kosten hierfür teilten sich beide Parteien.Im
Notarvertrag wurden beide Häuser als Wertgleich ausgeschrieben.
Der Notar vergass die Zufahrt mit der Doppelgarage von 107 qm
aufzuteilen, und eine Grundbucheintragung vorzunehmen.So ist die Einfahrt mit den Garagen im Grundbuch meines Schwagers und Frau eingetragen.Ledigich im Baulastenverzeichnis wurde eine
Verplichtungserklärung zugunsten des Grundstücks meines Schwagers und Frau " 1PKW Stellplatzanzulegen,zu unterhalten und die jederzeit ungehinderte Überfahrt seines Grundstücks zu
dulden."
Vor 1 1/2 Jahren verstarb meine Frau, und ich verkaufte das Haus, wo beim Notartermin festgestellt wurde, das mir die Garage nicht gehört. Ich versuchte bei meinem Schwager und Frau
eine Eintragung in Grundbuch zu erlangen, um die Garage an meinem Hauskäufer zu übergeben.Jetzt will mein Schwager nichts mehr abgeben,nicht ins Grundbuch eintragen lassen und verweigert mir das Stellplatz und Wegerecht durch Androhung einer einstweiligen Verfügung, bei Betreten der Zufahrt und seines Hauses mit Strafantrag auf Hausfriedensbruch.Dies gilt auch für meine Kinder 22 und 23 Jahre die Erbberechtigt sind.
Frage : Hat der Notar Fehler gemacht ? Ist das nachträglich
zu ändern ? Kann ich meinen Schwager und Frau zur nachträglichen
Eintragung in Grundbuch veranlassen, damit ich die Garage/Wegerecht an meinen Hauskäufer verkaufen kann ?
Kann mein Schwager und Frau mir jetzt das Stellplatz und Wegerecht entziehen ?
Schon Jetzt vielen Dank für eine Antwort.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:

Ob der Notar in Ihrem Fall einen Fehler gemacht hat, lässt sich anhand Ihrer Schilderung nicht abschließend klären. Sie sprechen davon, dass der Notar vergessen hat, die Zufahrt mit der Doppelgarage aufzuteilen.

Sie müssten vortragen, aus welchem Grund der Notar die Aufteilung der Zufahrt vergessen hat. Die Aufteilung der Zufahrt müsste Bestandteil des notariellen Vertrages nach dem Willen der Parteien werden sollen. Wenn sich hierüber aber keine Regelung im Vertrag findet, könnte allenfalls eine fahrlässige Amtspflichtverletzung des Notars in Betracht kommen.
Der Notar müsste aber in jedem Fall von den Parteien darauf hingewiesen worden sein, die Zufahrt der Doppelgarage aufzuteilen.

Im Allgemeinen ist es schwierig, eine Pflichtverletzung eines Notars zu behaupten und gerichtsfest nachzuweisen.

Eine nachträgliche Änderung des Grundbuchs kommt nur dann in Betracht, wenn das Grundbuch selbst unrichtig ist.
Unrichtig wäre es dann, wenn Ihre Frau und Ihr Schwager Eigentümer der Garagen werden sollten.
Da nur Ihr Schwager im Grundbuch eingetragen ist, könnten Sie eine Berichtigung des Grundbuchs beantragen.

Wegerechte werden in der Regel durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch abgesichert. Eine Baulast kann keine privatrechtlichen Ansprüche gegen den Nachbarn begründen.

Insoweit könnte hier ein Notwegerecht eingreifen, welches zur Gestattung eines Wegerechts verpflichtet.
Dies setzt voraus, dass der Notweg zur ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks erforderlich sein muss.
Es handelt sich hier um einen Duldungsanspruch, der sich nur auf die Duldung der Nutzung bezieht. Die Duldung des Notwegerechts ist nach § 917 II BGB entschädigungspflichtig und wird durch eine Rente beglichen.

Die Rentenhöhe bemisst sich nach dem Nachteil, der mit der Nutzung des betroffenen Grundstücks verbunden ist.

Eine Entziehung des Wegerechts durch Ihren Schwager kommt ja gerade nicht in Betracht, weil kein Wegerecht vertraglich vereinbart worden ist. Die Baulast reicht insoweit nicht aus, da sich aus ihr keine zivilrechtlichen Ansprüche gegen Ihren Schwager begründen lassen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte. Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.



Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -


info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de


Nachfrage vom Fragesteller 23.04.2006 | 12:44

Guten Tag Herr Roth,
reicht der Kostennachweis von Haus und Garage, sowie die Architektenpläne für Haus und Garage aus,für die Berichtigung des Grundbuches? Der Rohbau und Schlußabnahmeschein beinhaltet
Haus und Garage.Nachweislich alles bezahlt und seit 1979 genutzt. Im Grundbuch wurde kein Eintrag vorgenommen. (Zur damaligen Bauzeit nicht als Grunddienstbarkeit eingetragen.)
Habe ich nach dem Verkauf des Hauses Anspruch auf weitere
Nutzung meiner Garage?
Verplichtungserklärung:(von meinem Schwager an mich)
Aufgrund der Verplichtungserklärung vom 17.4.1978 wurde folgende Eintragung vorgenommen:
Verpflichtung, zugunsten des Grundstückes .......Str....Flur...
1 PKW-Stellplatz anzulegen zu unterhalten und die jederzeit ungehinderte Überfahrt über unser Grundstück zu dulden.
Ist diese Verpflichtungserklärung einer Baulast, Grunddienstbarkeit zuzuordnen?
Vielen Dank für Ihre Mühe

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.04.2006 | 21:02

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Eine Baulast ist die durch den Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde erklärte öffentlich - rechtliche Verpflichtung zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen.

Dabei handelt es sich um eine Beschränkung der Bebaubarkeit des Grundstückes. Der Eigentümer geht eine freiwillige (aber bindende) Verpflichtung gegenüber Dritten ein. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis der örtlichen Baubehörde eingetragen und können bei berechtigtem Interesse (z.B. Kaufabsicht) eingesehen werden.
Insoweit ist davon auszugehen, dass es sich bei der Verpflichtungserklärung vom 17.04.1978 um eine Grunddienstbarkeit handelt.

Die von Ihnen bezeichneten Nachweise hinsichtlich des Hauses und der Garage könnten für eine Berichtigung ausreichen. Da diese Frage für Sie nicht unbedeutend ist, sollten dies durch die Inanspruchnahme der Dienste eines Kollegen vor Ort klären lassen. Dies kann ohne weiteres im Rahmen einer Erstberatung (anfallende Kosten bis zu € 190,00) erfolgen.

Als Eigentümer einer Sache können Sie mit ihr nach § 903 BGB auch beliebigt verfahren, es sei denn, Sie greifen in unzumutbarer Weise in die Rechte Dritter ein.

Ich hoffe, dass ich Ihre Nachfragen ausreichend beantworten konnte.

Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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