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Gemeinsame Wohnung -> Trennung -> vsl. Keine Schlüsselübergabe

| 16.08.2011 14:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

Am 07.07.2011 mietete ich mit meiner damaligen Freundin die erste gemeinsame Wohnung an, Einzugstermin wäre der 01.09.2011 gewesen, am 28.07.2011 kam dann die unvorhergesehene Trennung, sodass wir nicht einziehen werden.

Ich habe mich am 02.08.2011 mit dem bevollmächtigten vom Vermieter zusammen gesetzt und ihm eine Ordentliche Kündigung der Wohnung zum 31.10.2011 überreicht, in der ich für meine Exfreundin mit unterschrieben habe (Eine Vollmacht meiner Freundin habe ich ihm im Original mit überreicht).

Das tat ich, da der Vermieter uns nicht einmal gegen eine Entschädigung von 2 Kaltmieten aus dem Vertrag lassen wollte.

Nun habe ich noch gegoogelt und geschaut, was für Möglichkeiten ich zur fristlosen Kündigung habe, ich fand den Gesetzestext in dem steht, dass man fristloses Kündigungsrecht hat, wenn einem die Wohnung nicht rechtzeitig und im Vertragsgemäßen Zustand übergeben wird.

Nun es ist absehbar, dass der Vermieter mir keine Schlüssel übergeben wird, da er sich auc nicht darauf einlassen wollte, dass ich einen Nachmieter suche. Er bat mir lediglich an, dass er einen Nachmieter sucht gegen Zahlung einer Monatskaltmiete. Deshalb gehe ich davon aus, dass er mir keine Schlüssel übergeben wird.

Nun meine Fragen:

Wenn der Vermieter mir Nicht am 01.09.2011 pünktlich die Schlüssel übergibt, habe ich dann direkt am 02.09.2011 fristloses Kündigungsrecht, oder muss ich die 2 Monate abwarten und kann dann de Mietzahlung verweigern?

Muss ich den Vermieter zur Schlüsselübergabe anmahnen, oder muss er sie mir anbieten?

Wenn ich so nicht aus dem Vertrag komme, gibt es dann noch eine andere Möglichkeit, um aus dem Vertrag heraus zu kommen ohne Miete zu zahlen?

Ich bedanke mich schon jetzt einmal für eine Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt:

Grundsätzlich kann ein Mietverhältnis gemäß § 543 I, II Nr. 1 BGB dann außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch vorenthalten wird.

Dies wäre der Fall, wenn Ihnen der Vermieter die Schlüssel nicht aushändigt.

Gemäß § 543 III müssen Sie dem Vermieter allerdings vor der Möglichkeit der fristlosen Kündigung anmahnen, d.h. ihn zur Übergabe der Schlüssel auffordern.

In diesem Fall ist davon auszugehen, dass der Vermieter Ihnen spätestens mit dieser Mahnung die Schlüssel aushändigen wird.

Einen Anspruch auf die Stellung eines Nachmieters haben Sie leider auch nicht.

Auch die Möglichkeit der Untervermietung eines Teil des Wohnraums und - sollte der Vermieter die Erlaubnis verweigern - ein damit verbundenen außerordentlichen Kündigungsrechtes ( § 540 BGB ) würde Ihnen nicht weiterhelfen, da dies auch nur die gesetzliche Kündigungsfrist zur Folge hätte.

Im Ergebnis sind Sie darauf angewiesen, sich mit dem Vermieter zu einigen. Argument für die von Ihnen vorgeschlagenen 2 Kaltmieten ist sicherlich, dass Sie in diesem Fall die Wohnung auch nicht nutzen würden und somit auch nicht abnutzen würden. Sofern sich der Vermieter hierauf allerdings nicht einlässt, verbleibt es bei der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Ich bedauere, Ihnen keine positivere Mitteilung machen zu können.

Mit freundlichen Grüßen



Rückfrage vom Fragesteller 16.08.2011 | 17:31

Okay, vielen Dank erst einmal für Ihre rasche Antwort, ich habe allerdings noch einige Nachfragen, da ich nicht glaube, dass sich der Vermieter gütlich einigen will, es handelt sich hierbei auch nicht um den Vermieter direkt, sondern einen Bevollmächtigten, läuft alles über eine Mietagentur und die Aussage von diesem Bevollmächtigten war, dass das ganze nicht sein Problem ist, er hat sein Geld vom Vermieter so wie so schon erhalten und kann sich auch einfach mal 2 Monate zurück lehnen und uns zahlen lassen. Da ich diese Methode nicht unterstützen will, hier noch einige Fragen:

1. Im Gesetzestext steht etwas von einer angemessenen Frist bezüglich der Abmahnung, was wäre denn in diesem Fall eine angemeseene Frist? Ich meine real gesehen, wenn ich wirklich auf die Wohnung angewiesen wäre, dann könnte ich ja nicht ewig auf die Schlüssel warten, denn ich kann ja auch nicht auf der Straße schlafen. Deshalb gehe ich davon aus, dass die Frist nicht gerade 2 Wochen betragen würde, sondern, dass es sich um Tage handelt, gehe ich richtig in der Annahme? Also was meinen Sie, wie lange man dem Vermieter in diesem Fall Zeit geben muss?

Muss solch eine Abmahnung schriftlich erfolgen, oder kann sie auch mündlich erfolgen?

2. Was würde rein theoretisch passieren, wenn der Vermieter uns die Schlüssel nicht überreicht und wir einfach bis zum 31.10.2011 (auf diesen Termin konnten wir ja ordentlich kündigen) gar nichts unternehmen, könnten wir dann die Miete auf 0 reduzieren, weil wir die Wohnung nicht nutzen konnten? Einen ähnlichen Fall gab es sogar schon einmal, siehe Urteil des OLG Rostock Az 3 U 50/10, deshalb fragte ich auch, ob ich abwarten muss, bis dann in meiner Frage.

3. Darf der Vermieter einen Schlüssel behalten, oder muss er mir alle Schlüssel zur Wohnung aushändigen?

Ich danke schon einmal vielmals für die Rückantwort.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.08.2011 | 09:16

Sehr geehrter Fragesteller,

der Vermieter muss Ihnen alle Schlüssel aushändigen. Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Schlüssel einzubehalten, es sein denn , es ist etwas anderes vertragliche vereinbart.

Die Frist ist sehr kurz, auf wenige Tage zu bemessen.

Sofern Sie davon ausgehen, dass der Vermieter Ihnen die Schlüssel nicht aushändigen wird und Sie überhaupt nicht reagieren, ist fraglich, ob sie dies von der Mietzahlungspflicht entbinden wird, sofern Sie überhaupt keinen Versuch unternehmen den Schlüssel auch einzufordern. Auch in dem von Ihnen genannten Urteil wurde der Schlüssel angefordert, allerdings nicht übergeben. Im Übrigen können Sie davon ausgehen, dass der Vermieter spätestens am 3 Werktag bei ausbleibender Mietzahlung, Ihnen die Schlüssel aushändigen wird.

Im Ergebnis können Sie somit nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen.

Sofern davon auszugehen ist, dass der Vermieter nach Abmahnung die Schlüssel herausgeben wird, können Sie natürlich auch erst einmal untätig bleiben und abwarten, ob der Vermieter in irgendeiner Weise reagiert. Sollte er tatsächlich zwei Monate nicht reagieren, sehe ich dennoch die Erfolgsaussichten als eher gering an, dass Sie dies von den Mietzahlungen entbindet. Im Ergebnis wird dieses Verhalten - insbesondere im Hinblick auf die Vorgeschichte - sogar treuwidrig sein.
Aber natürlich könnte im Ergebnis ein solcher Rechtsstreit auch neue Vergleichsmöglichkeiten eröffnen.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Günthner
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.08.2011 | 09:43

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