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Gemeinsame Immobilie - Verjährung von Ausgleichsforderungen nach Trennung?

21.07.2013 12:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Nach langjähriger nichtehelicher Lebensgemeinschaft mit gemeinsamem Kind (13) haben wir uns im Februar 2013 einvernehmlich getrennt. Ich bin mit dem Kind in eine Wohnung gezogen, der Mann bewohnt das Haus seitdem alleine.

In 2006 haben wir gemeinsam die Immobilie gekauft, ich stehe mit 35%, er mit 65% im Grundbuch. Ich arbeite Teilzeit, habe Haushalt und Kindererziehung übernommen, er hat stets gut verdient. Er hat die Kreditraten und einige Sondertilgungen alleine getragen und auch Eigenkapital von ca. 40.000 Euro für den Hauskauf bezahlt, ich habe am Anfang 10.000 Euro für Sanierung und Handwerker aufgebracht, seitdem keine Zahlungen mehr für den Hauskredit, nur für laufende Kosten und Haushalt getragen.

Nun stellt sich die Frage, wie man die Ansprüche auseinanderrechnet. Die Restschulden betragen ca. 40% des aktuellen Immobilienwertes. Kann bei einem Verkauf des Hauses oder einer Umschuldung (wo ich dann nicht mehr zweiter Kreditnehmer wäre), er alle seine Zahlungen anteilsmäßig von mir zurückfordern/anrechnen auf den Wert des Hauses, oder tritt eine Verjährung ein?

Jetzt wohnt er alleine im Haus. Ist es für mich sinnvoll, auf eine schnelle Klärung des Ausgleichs zu drängen oder könnte man sich ohne Nachteile für mich noch einige Monate Zeit lassen (was sein Wunsch wäre)

Vielen Dank für Ihre Bemühungen


Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Sie sprechen einen komplexen, vielschichtigen und rechtlich nicht einfach gelagerten Sachverhalt an, dessen sachgerechte Lösung, die auch einer gerichtlichen Überprüfung standhalten sollte, nicht erschöpfend aufgrund der Sachverhaltsschilderung beantwortet werden kann. Der Einsatz, den Sie gewählt haben, ist aber auch nur für die Beantwortung einer einfach gelagerten Frage gedacht.


2.

Unter Berücksichtigung dieser Punkte nehme ich zu der Frage wie folgt Stellung:

Bei einer Trennung ist es erfahrungsgemäß sinnvoll, auch Immobilien so zu teilen, daß es keine Berührungspunkte in der Zukunft mehr gibt. Damit vermeidet man Streitpunkte, da eine Trennung nicht nur das Ende eines Lebensabschnitts bedeutet, sondern auch Anfang eines neuen Abschnitts ist.

Folglich sollte man sich dahingehend verständigen, daß ein Miteigentümer die Immobilien übernimmt und damit alleiniges Eigentum erhält.

In Ihrem Fall dürfte der Ex-Freund derjenige sein, der als Übernehmender primär in Betracht kommt. D. h. Sie verkaufen ihm Ihren 35 prozentigen Miteigentumsanteil.

Hierzu müssen Sie sich zunächst auf einen Verkehrswert der Immobilie verständigen. Davon werden die Restschulden abgezogen. Von der Differenz zahlt der Ex-Freund an Sie 35 %.


3.

Die Investitionen, die getätigt worden sind, wird man als verloren ansehen müssen. Vielleicht ist aber eine Verständigung auf eine Entschädigung möglich.


4.

Das sind die "Eckpunkte", unter denen Sie Ihre Überlegungen hinsichtlich eines Verkaufs Ihres Anteils an der Immobilie, sehen müssen.

Fazit: Es spricht wohl nichts dagegen, wenn Sie sich noch einige Monate Zeit lassen. Aber bis zum Ende diesen Jahres halte ich ein Klärung schon für zweckmäßig.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.07.2013 | 14:15

Sehr geehrter Herr Raab,

die von Ihnen aufgeführten Punkte sind ja bereits bekannt und geklärt. Die Immobilie soll verkauft werden oder komplett sein Eigentum werden gegen eine Ausgleichszahlung an mich.

Einzig wichtig ist mir die Frage nach der Verjährung.

Er möchte ja nun rückwirkend Ansprüche gegen nach $ 426 BGB geltend machen, da er alleine die Raten des Kredits und Sondertilgungen getragen hat. Diese Kosten will er von meinem "Anteil nach Wertermittlung oder Verkauf" abziehen.

Meine Frage ist: Unterliegen diese Ansprüche einer Verjährung oder kann er sie tatsächlich rückwirkend bis 2006 fordern?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.07.2013 | 23:04

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Der Ausgleichsanspruch eines Gesamtschuldners nach § 426 Abs. 1 BGB verjährt in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Ausgleichsanspruch fällig wurde und der Ausgleichsgläubiger Kenntnis vom Anspruch oder grob fahrlässig keine Kenntnis davon hatte.


2.

Bedenken Sie, daß die Problematik der Verjährung mit zu den kompliziertesten Rechtsfragen zählt. Es kommt auf jedes Detail an. Ob in Ihrem Fall Verjährung eingetreten ist, kann man aufgrund der Sachverhaltsschilderung leider nicht abschließend beantworten.

Rechnet man die Regelverjährung von drei Jahren, wären Ansprüche aus 2009 zum 31.12 2012 verjährt. Ansprüche aus 2010 verjähren zum 31.12.2013.

Allerdings gibt der Sachverhalt keine Anknüpfungstatsachen, um die auf Ihren Fall bezogene Verjährungsproblematik prüfen zu können. Da es aber um nicht unerhebliche wirtschaftliche Interessen geht, empfehle ich Ihnen dringend, einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen, um mit ihm alle Einzelheiten des Falls zu besprechen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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