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Gemeinsame Immobilie / Schutz vor Überschuldung


12.05.2006 16:27 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Klaus Wille



Der Sachverhalt:

A und B besitzen gemeinschaftlich zu gleichen Teilen eine nicht selbstgenutze Wohnung, die durch ein tilgungsfreies Darlehen finanziert wurde. Für das Darlehen sind A und B Gesamtschuldner. Da die Wohnung erst vor 5 Jahren gekauft wurde, dürfte der aktuelle Marktwert leicht unter dem urspr. Kaufpreis liegen. A und B sind Verwandte ersten Grades, es bestehen keine laufenden Unterhaltsverpflichtungen (Vater und Tochter).

A ist Gesellschafter einer GmbH (nicht geschäftsführend).
A trägt eine Bürgschaft zugunsten der GmbH mit persönlicher Haftung, darüber hinaus trägt A einen Kredit zugunsten der GmbH ebenfalls mit persönlicher Haftung.

Die darlehensgebende Bank für die Wohnung ist ebenfalls Bürgschaftsnehmer wie auch Kreditgeber.

B ist an der GmbH nicht beteiligt, nicht dort angestellt und zieht keine wirtschaftlichen Vorteile aus der GmbH.

In einem möglichen Insolvenzfall der GmbH wäre eine Überschuldung von A zu erwarten, aus den Verpflichtungen gegenüber der Bank sowie ggf. aus Verpflichtungen gegenüber Dritten.

Meine Frage:

1) Kann bei Überschuldung des A die Bank oder ein dritter Gläubiger eine Zwangsversteigerung der Wohnung fordern?

2) Die Bank ist Gläubiger aus Bürgschaft, Kredit und Wohnungsdarlehen. Kann bei einem Verkauf der Wohnung (freier Verkauf oder durch Zwangsversteigerung) der anteilige Verkaufserlös von A gegen seine gesamte Schuld aus Bürgschaft, Kredit und Darlehen aufgerechnet werden?
Das würde bedeuten, dass eine erhebliche Restschuld im Darlehen bestehen bleibt, die durch B als zweiten Gesamtschuldner im Darlehen zu begleichen ist (da erwartungsgemäss A insolvent ist)?
Oder kann B verlagen, dass vorrangig das Darlehen aus dem Verkaufserlös bedient wird, so dass B nicht indirekt die sonstigen Schulden von A zu tragen hat?

3) Kann eine Eigentumsübertragung des Wohnungsanteils von A auf B im Tausch gegen eine Entlassung aus der Darlehensverpflichtung des A (im Innenverhältnis) stattfinden? Kann die Bank dagegen Einspruch erheben bzw. in einem möglichen Insolvenzfall die Übertragung anfechten?

4) Falls die Wohnung vor Eintritt eines möglichen(!) Insolvenzfalles veräussert wird und mit dem Verkaufserlös das Darlehen getilgt wird, kann die Bank nach Eintritt eines möglichen Insolvenzfalles noch Anspüche erheben (Bspw. Gleichstellung der Situation der Bank wie vor Veräusserung, ähnlich einer "Rückabwicklung" der Veräusserung)?

Fazit der Fragen: Wie kann B in der bezeichneten Situation davor geschützt werden, indirekt über das Wohnungsdarlehen die sonstigen Schulden des A übernehmen zu müssen. Der Insolvenzfall der GmbH ist nur eine gedachte Situation.

Vielen Dank



Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst verweise ich darauf, daß ohne Durchsicht der Darlehensverträge, des Grundbuches und des GmbH- Vertrages nur eine allgemeine Antwort erwartet werden kann.
Sie haben z.B. nicht gesagt, ob die Bank Ihre Ansprüche grundbuchrechtlich gesichert hat.

Zu Ihren Fragen nehmen wir daher wie folgt Stellung:

Zu 1) A und B sind Miteigentümer; wenn die Bank nun das Objket versteigern will, dann bedeutet dies, daß Sie - für die Fall, daß sich A der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat - das Miteigentum versteigern kann. Dies kann der Miteigentümer nicht verhindern. Er kann nur mitbieten und so den Rest der Immobilie erwerben - wenn er das nötige Geld dafür zusammenbringt. Wenn die Bank dann den Miteigentumsanteil ersteigert hat, kann sie im zweiten Schritt eine sog. Teilungsversteigerung beantragen. Dann wird das gesamte Objekt versteigert. Dies kann man aber nur in seltenen Fällen verhindern.

Zu 2) Die Bank wird im Zweifelsfall den A nicht aus seiner Haftung entlassen; d.h. Sie kann zwar gegen die Freistellung im Innenverhältnis nichts tun, da Ihr Vertragspartner im Außenverhältnis immer noch der A bleibt.

Zu 2) Wenn A und B seinen Miteigentumsanteil verkaufen, hängt es wieder davon ab, was im Grundbuch steht. Steht die Bank drin, möchte Sie natürlich erst Ihre Forderung befriedigt erhalen.

Zu 4) Wenn das Objekt veräußert wurde und aus anderen Gründen A in die Insolvenz gehen muß, dann kann der Insolvenzverwalter u.U. wegen Gläubigerbenachteiligung den Verkauf anfechten. Die Voraussetzungen stehe dazu in §§130 ff. Insolvenzordnung.

Gemäß § 130 InsO ist eine Rechtshandlung unter verschiedenen Voraussetzungen anfechtbar.

(1) Anfechtbar ist eine Rechtshandlung, die einem Insolvenzgläubiger eine Sicherung oder Befriedigung gewährt oder ermöglicht hat,
1. wenn sie in den letzten drei Monaten vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommen worden ist, wenn zur Zeit der Handlung der Schuldner zahlungsunfähig war und wenn der Gläubiger zu dieser Zeit die Zahlungsunfähigkeit kannte oder

2. wenn sie nach dem Eröffnungsantrag vorgenommen worden ist und wenn der Gläubiger zur Zeit der Handlung die Zahlungsunfähigkeit oder den Eröffnungsantrag kannte.

Gemäß § 131 InsO werden die Anfechtungsrechte ausgeweitete.
Anfechtbar ist eine Rechtshandlung, die einem Insolvenzgläubiger eine Sicherung oder Befriedigung gewährt oder ermöglicht hat, die er nicht oder nicht in der Art oder nicht zu der Zeit zu beanspruchen hatte,
1. wenn die Handlung im letzten Monat vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder nach diesem Antrag vorgenommen worden ist,
2. wenn die Handlung innerhalb des zweiten oder dritten Monats vor dem Eröffnungsantrag vorgenommen worden ist und der Schuldner zur Zeit der Handlung zahlungsunfähig war oder
3. wenn die Handlung innerhalb des zweiten oder dritten Monats vor dem Eröffnungsantrag vorgenommen worden ist und dem Gläubiger zur Zeit der Handlung bekannt war, daß sie die Insolvenzgläubiger benachteiligte.

Beachten Sie dabei auch die §§ 132 - 135 InsO.

Wenn aber die Bank das Darlehen vollständig zurückerhalten hat und damit auch etwaige Bürgschaften entfallen, kann die Bank nur dann noch Forderungen stellen, wenn Sie dazu auch eine Vereinbarung hat.

B könnte z.B. dem A den Miteigentumsanteil zum regulären Preis abkaufen und damit einen Teil des Darlehens ( oder den gesamten Teil) abbezahlen. Denn: eine objektive Gläubigerbenachteiligung wird angenommen, wenn B den Anteil extrem unter dem Verkehrswert des Grundstückanteils kauft.

Mit freundlichen Grüßen
Klaus Wille
Rechtsanwalt

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