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Gemeinsame Immobilie 50/50 Nutzung

| 26.04.2010 23:13 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Ich habe vor 5 Jahren ( 2005 ) mit einem Freund ( nicht Lebenspartner ) zu 50/50 ein Grundstück erworben und darauf ein Haus gebaut.Wir stehen beide im Grundbuch und haben auch gemeinsam finanziert.

Wir nutzten aufgrund unserer Tätigkeit das Grundstück lediglich an den Wochenenden,wobei die Immobilie mein Hauptwohnsitz bis heute ist.
( auch Zweitwohnung am Arbeitsplatz vorhanden ).
Nach nur 8 Monaten gab mein Freund seine Nutzung während der Bauphase freiwillig auf,weil er das Interesse verlor( schriftlich ).Er bediente die reine Baufinanzierung weiter,zahlte aber seitdem keinen Cent für die Abschlussrechnung des Neubaus und beteiligte sich weder an werterhaltende Maßnahmen ( Rasenpflege,Renovierung etc.)noch an Begrenzungsmaßnahmen,Grundsteuern,Wohngebäudeversicherung,
Grundgebühren für Versorgungsträger etc..Schlichtweg war er seit 5 Jahren nicht auf dem Grundstück,im Haus, und wollte nichts von Zuzahlungen oder Kostenteilungen wissen.
Er behielt sogar 7500 € aus dem Baukredit nachweislich auf seinem Privatkonto bis heute ein.

Auch den Keller musste ich auf eigene Kosten trockenlegen lassen.

Er brach den Kontakt ab.Ich kam für alles auf und pflegte 5 Jahre das Grundstück und tat alles an meinen freien Wochenenden zur Werterhaltung,auch im eigenen Interesse,da auch ich mitfinanziere und mein Geld mit in der Immobilie steckt.

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt habe ich für die werterhaltenden Maßnahmen und oben aufgeführten Leistungen ca.20.000 € alleine bezahlt.

Im vergangenen Jahr wurde ich kurzfristig arbeitssuchend und bezog das Haus für 4 Monate.Daraufhin schaltete er einen Anwalt ein,um von mir eine Nutzungsmiete zu verlangen.Diese wurde vom Gericht abgewiesen.Vermutlich in Rage geraten,rief er das Gericht an,dass er wieder nutzen möchte.Ich hatte ihm die Nutzung nicht entzogen.
Das Gericht schlug einen Vergleich vor für zunächst 4 Monate ( wöchentlicher Wechsel ) vor,auf den ich mich leider auf Anraten meines Anwalts eingelassen habe.
Sein Anwalt forderte mich bereits zum 2.mal auf,mein gesamtes Inventar aus den Gemeinschaftsräumen zu räumen.Ihm gehört nicht ein Möbelstück und er sieht das als selbstverständlich an,dass er auch meine Küche und den Esstisch benutzt,obwohl diese von mir erworben und eingebaut wurden.

Meine Kostenrechnung für seine hälftige Nutzung läßt er unbeachtet.Er ist jetzt alle 10 Tage mal wenige Stunden auf dem Grundstück und macht nach wie vor nichts im Garten oder Haus.Er räumt mir meine Sachen und Schränke zusammen und betreibt einfach nur noch Schikane,stellt diese in mein Zimmer,dass ich kaum noch treten kann.

In die frisch renovierten Regipswände schlägt er dicke Schrauben usw.
Mein Anwalt meint,dass ich für die 4 Monate mich ruhig verhalten soll,da ihm der Gegenanwalt mitgeteilt hat,dass mein Bekannter aus den Verträgen will,das gegen eine stattlichen Betrag.
Ich möchte die Immobilie alleine übernehmen und würde mich auch bereit erklären,den hälftigen Betrag aus einem Bausparvertrag zurückzuerstatten.Ansonsten zahlen wir bislang nur Zinsen ( bis 2015 ) und mehr würde ich auch nicht anerkennen,da er Geld aus der Finanzierung einbehalten hat und keine weiteren Kosten übernommen wurden.
Die Bank würde ihn aus der Finanzierung löschen,auch die Gebühren würde ich übernehmen.

Was soll ich tun?Was ist mit all den Kosten,die ich alleine aufbringen mußte,wo auch er sich hätte beteiligen müssen.?
Wenn er sich auf mein Angebot nicht einlassen würde,was für Chancen hätte ich vor dem Gericht,meine Auslagen hälftig einzuklagen?Und kann ich für die Nutzung meiner Küche und Möbel ein Entgelt verlangen?


Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Aufgrund der Tatsache, dass Sie beide zu je ½ Eigentümer des Objektes sind ist mangels anderweitiger Regelung mit § 426 BGB davon auszugehen, dass Sie im Innenverhältnis je zur Hälfte berechtigt und verpflichtet sind. Dies bedeutet, dass die Kosten und Aufwendungen für das Objekt für die Sie im Außenverhältnis als Gesamtschuldner haften, im Innenverhältnis zu je 50 % aufzuteilen sind. Diesbezüglich gewährt § 426 BGB einen Ausgleichsanspruch eines den Gläubiger befriedigenden Gesamtschuldners gegen den anderen Gesamtschuldner. Somit haben Sie wegen der von Ihnen an die Gläubiger (Steuern, Vermessung, Versicherung etc.) gezahlten Beträgen einen Ausgleichsanspruch gegen Ihren Freund, den Sie notfalls auch gerichtlich geltend machen können. Sofern Sie die nur von Ihnen geleisteten Zahlungen auf gesamtschulden alle nachweisen können, so haben Sie diesbezüglich auch durchaus gute Erfolgsaussichten einen Titel gegen Ihren Freund zu erlangen.

Bei der Auseinandersetzung müsste man wie folgt vorgehen um ein sachgerechtes Ergebnis zu erreichen. Zunächst muss der Wert des Objektes festgestellt werden und davon die offenen Kreditverbindlichkeiten abgezogen werden. Dann hat man den tatsächlichen Wert des Objektes ermittelt. An diesem sind beide Eigentümer zur Hälfte berechtigt. Dem Anteil Ihres Freundes müsste nun aber Ihr Ausgleichsanspruch abgezogen werden, da dieser ja in der Hälfte besteht, die Ihrem Freund als Zahlungsverpflichtung oblag. Das Ergebnis ist dann der Betrag, den Sie Ihrem Freund noch zahlen müssten, wenn dieser Ihnen seinen hälftigen Miteigentumsanteil überträgt. Aufgrund Ihrer Schilderung wären dies zumindest die Hälfte der von Ihnen gezahlten 20.000,- EUR nebst der noch einbehaltenen Kreditmittel. Es kann daher bei voller Finanzierung durchaus so sein, dass Ihr Freund Ihnen noch Zahlungen schuldet. Die reine Gartenpflege und Gelegenheitsreparaturen am Haus sind wertmäßig schwer zu fassen und deswegen sollten Sie sich auch auf die nachweisbaren Zahlungen an Dritte beschränken.

Natürlich kann niemand gezwungen werden, sein Eigentum zu übertragen. Daher wird Ihr Freund sich natürlich die Eigentumsübertragung entsprechend bezahlen lassen wollen. Sie sollten dem mit Ihrer Kalkulation dessen, was er als Gesamtschuldner Ihnen im Rahmen des Gesamtschuldnerinnenausgleiches schuldet entgegentreten. Sie sollten Ihrem Freund klar mitteilen, dass Sie entschlossen sind, den Betrag einzuklagen, wenn dieser sich nun nicht auf eine sachgerechte und nachvollziehbare Auseinandersetzung einlässt.

Eine Miete oder Nutzungsentschädigung für die von ihnen eingebauten Sachen und Möbel können Sie nicht verlangen. Auch Ihr Freund ist immer noch hälftiger Miteigentümer des Objektes und kann es daher frei nutzen, solange diesbezüglich nichts anderes geregelt ist. Sie können Ihre Einbauten und Möbel natürlich wegnehmen.

Nachfrage vom Fragesteller 27.04.2010 | 17:40

Sie haben mir schon sehr weitergeholfen.

Eine Nachfrage hätte ich dennoch:

Er nutzt ja wieder und zahlt dennoch keine Beträge für die Versicherun-
gen und Grundsteuern,ebenso keinen Wasser,Heizungs-u.Stromverbrauch.Habe ich zum späteren Zeitpunkt auch hier eine Chance für eine Klage und verjähren die Ansprüche,auch von 2005?Darf er mein Inventar zusammentragen oder gar räumen lassen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.04.2010 | 18:20

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihr Anspruch auf Gesamtschuldnerinnenausgleich verjährt nach der Regelverjährung in §§ 195, 199 BGB. Dies bedeutet, dass hier eine dreijährige Frist einschlägig ist, die mit dem Schluss des Jahres beginnt in dem der Anspruch entstanden ist.

Ihr Inventar darf er nicht zusammentragen oder gar räumen, da ihnen gemeinschaftlich die Nutzung an dem Objekt zusteht. Jeder von Ihnen ist Miteigentümer und kann seine aus dem Eigentum stammenden Rechte geltend machen. Hierzu gehört nun mal auch die Nutzung.

Bewertung des Fragestellers 27.04.2010 | 22:02

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 27.04.2010 5/5,0
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