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Gemeinsame Grenzwand sanieren

05.01.2008 21:13 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Domsz


Nordreihnwestfalen:
Wir haben 2005 ein Haus erworben, das sich mit unserem Nachbarhaus eine tragende Wand teilt. Das NAchbarhaus und unser Haus waren ursprünglich ein HAus. Der Nachbar hat seinen Hausteil vor ca. 30 Jahren einem unserer Voreigentümer abgekauft.
Die gemeinsame Wand steht nahezu vollständig auf dem Grundstück unseres Nachbarn und ist auch zum Teil unsere Innenwand. Der andere Teil der Wand grenzt an unsere Loggia. Die Wand ist durch Risse und Putzabplatzungen in einem sehr schlechten Zustand.
Wir möchten die Wand sanieren, da wir das Eindringen von Feuchtigkeit verhindern wollen und die Wand auch optisch wieder ansehnlich machen wollen.

Wir haben mit dem NAchbarn das denkbar schlechteste Verhältnis und er hat uns schriftlich untersagt, die Wand auf unsere Kosten zu streichen oder zu sanieren und er ist auch selbst nicht bereit dazu.

1.Können wir ihn zwingen die Wand zu sanieren?

2.Können wir ohne sein Einverständnis die Wand auf unsere Kosten sanieren, indem wir z.B. eine Art Wärmedämmung an diese Wand anbringen und diese nach unseren Vorstellungen gestalten?



Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst möchte ich mich dafür bedanken, dass Sie Ihre Frage auf dieser Plattform veröffentlichen. Vorab möchte ich Ihnen einige allgemeine Hinweise zur Beantwortung Ihrer Frage geben: Eine Antwort auf eine Frage korreliert immer mit der Höhe des Einsatzes. Auch kann eine Beantwortung einer Frage hier nur als erste rechtliche Einschätzung und Wegweisung dienen, aber oftmals nicht den Besuch eines Anwalts vor Ort ersetzen.

Nun zu Ihrer Frage:
Sie teilen sich mit Ihrem Nachbarn eine Grenzwand. Diese ist nun in schlechtem baulichen Zustand und Ihr Nachbar will nicht sanieren bzw. will nicht, dass Sie sanieren.

Fraglich ist zunächst, ob es sich nicht um eine Nachbarwand handelt. Gemäß § 7 Nachbarrechtsgesetz NRW ist eine Nachbarwand die auf der Grenze zweier Grundstücke errichtete Wand, die den auf diesen Grundstücken errichteten oder zu errichtenden baulichen Anlagen als Abschlußwand oder zur Unterstützung oder Aussteifung dient oder dienen soll.

Im gegensatz dazu wird in § 19 Nachbarrechtsgesetz NRW
der Begriff der Grenzwand definiert:

Grenzwand ist die unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück auf dem Grundstück des Erbauers errichtete Wand.

Bezüglich der Unterhaltung findet sich im Nachbarrechtsgesetz NRW insbesondere in den §§ 7 - 18 keine explizite Regelung bezüglich einer Nachbarwand.

Nach § 20 IV Nachbarrechtsgesetz NRW sind nach dem Anbau die Unterhaltskosten für den gemeinsam genutzten Teil der Grenzwand von den beiden Grundstückseigentümern zu gleichen Teilen zu tragen.

Diese Frage dürfte sich jedoch mit Hilfe des BGB beantworten lassen:

Die gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen wird in § 921 BGB geregelt:
Werden zwei Grundstücke durch einen Zwischenraum, Rain, Winkel, einen Graben, eine Mauer, Hecke, Planke oder eine andere Einrichtung, die zum Vorteil beider Grundstücke dient, voneinander geschieden, so wird vermutet, dass die Eigentümer der Grundstücke zur Benutzung der Einrichtung gemeinschaftlich berechtigt seien, sofern nicht äußere Merkmale darauf hinweisen, dass die Einrichtung einem der Nachbarn allein gehört.

Geht man davon aus, dass es sich um eine Nachbarwand handelt, so müsste hier § 922 Satz 2 BGB Anwendung finden, nach dem die Unterhaltungskosten von beiden Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen sind. Nach Satz 4 bestimmt sich die Verwaltung nach § 744 BGB. Gemäß § 744 II BGB ist jeder Teil berechtigt, die zur Erhaltung des gegenstandes notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen, er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen.

In Ihrem Fall dürfte auch durch den Umstand, dass die Häuser früher ein einziges Haus waren und die Wand zu einem Mehrteil auf dem Grundstück des Nachbarn steht nichts an dieser Situation grundsätzlich ändern.

Zu Frage 1:
Sie können Ihren Nachbarn nicht ohne Weiteres zwingen.

Zu Frage 2:
Wenn eine Sanierung zur Erhaltung notwendig ist, können Sie auch ohne vorherige Zustimmung Ihres Nachbarn die notwendigen Arbeiten ausführen lassen. Ihr Nachbar hat die Kosten nach seinem Anteil zu tragen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Domsz
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.01.2008 | 20:29

Wenn ich es richtig verstanden habe, dann hängt die Frage ob es sich um eine Nachbar- oder Grenzwand handelt von dem Umstand ab, ob die Mauer auf bzw. an der Grenze errichtet ist.
Das Bauamt konnte uns bei dieser Frage nicht weiterhelfen und hat uns an ein Vermessungsdienst verwiesen. Diese Kosten scheuen wir aber, deshalb die NAchfrage:

Angenommen es handelt sich um eine Grenzwand die nur auf dem Nachbargrundstück steht, dürften wir dann auch in diesem Fall sanieren und insbesondere wie schon in der Ursprungsfrage angedeutet, eine Wärmedämmung anbringen die aus Platten besteht und fest mit der Grenzwand verdübelt wird und anschließend nach unserem Geschmack verputzt wird?

Vielen Dank.

Ergänzung vom Anwalt 07.01.2008 | 16:04

Sehr geehrter Fragesteller, vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Nochmals von Anfang an, damit ich Sie richtig verstehe:

Die Wand ist eine tragende Wand zwischen den "beiden" Gebäuden. Ein Teil der Wand ist Ihre Innenwand und wohl auch zugleich die Innenwand Ihres Nachbarn, der andere Teil der Wand ist Teil Ihrer Loggia und dieser Teil soll nun saniert werden. Soweit habe ich Sie verstanden.

Sollte es sich um eine Grenzwand handeln, so wäre, wie bereits gesagt, § 20 Abs. 4 Nachbarrechtsgesetz NRW einschlägig:
Nach dem Anbau sind die Unterhaltskosten für den gemeinsam genutzten Teil der Grenzwand von den beiden Grundstückseigentümern zu gleichen Teilen zu tragen.

Sollte es sich tatsächlich um eine Grenzwand handeln, so wäre noch zu berücksichtigen, ob zur Unterhaltung der Wand das Anbringen einer Wärmedämmung, die aus Platten besteht und fest mit der Grenzwand verdübelt wird und dann verputzt wird, überhaupt notwendig ist oder ob nicht eine einfachere und kostengünstigere Variante gewählt werden muss.
Sollte eine Grenzwand vorliegen, dürfte meines Erachtens unter Bezugnahme des § 20 IV Nachbarrechtsgesetz NRW eine Sanierung für den gemeinsam genutzten Teil der Mauer möglich sein. Wenn § 20 IV davon spricht, dass die Unterhaltungskosten geteilt werden, so ist wohl logischerweise auch davon auszugehen, dass die Unterhaltungsmaßnahmen, die diese Unterhaltungskosten verursachen, geteilt auf den Schultern der Eigentümer lasten.

Ich gehe hierbei aber eher davon aus, dass es sich um eine Nachbarwand handelt.

Es ist hierbei im konkreten Fall schwierig, eine Einschätzung zu treffen, da erst einmal festgestellt werden müsste, ob eine Nachbarwand oder Grenzwand vorliegt.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Domsz
Rechtsanwalt

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