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Gemeinsame Dachrinne ohne Überleitungsrecht. Zum Rückbau gezwungen?

| 13.08.2014 13:38 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die Gemeinschaftsanlage Regenrinne und die Möglichkeiten einer - nach fast 30 Jahren nachträglichen - und vor allem verträglichen Regelung.

Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir besitzen seit einigen Jahren ein Reihenmittelhaus in Hessen (3. Besitzer).
Unser Regenwasser wird seit dem Bau der Häuser (1986) über das Fallrohr des Nachbarn abgeleitet. Also eine gemeinsame Regenrinne mit einem der beiden Nachbarn, das Wasser fließt zu ihm rüber und „landet" in seinem Fallrohr.

Aufgrund etwaiger Wetterveränderungen kommt es in den letzten Jahren vermehrt zu Platzregen, was kürzlich dazu geführt hat, dass die Regenrinne im Bereich des Fallrohrs übergelaufen ist (zirka 1 Meter vorher, aufgrund von Rückstau in der Rinne).
Das Wasser ist dem Nachbarn direkt in den Lichtschacht gelaufen und hat dadurch seinen Keller geflutet. Die Lichtschächte sind leider nicht an die Drainage angeschlossen.

Nun hat uns der Nachbar aufgefordert, einen Teil des Schadens zu übernehmen und Vorschläge zu unterbreiten, wie zukünftig solche Schäden vermieden werden können.
Auch hat der Nachbar vor, ggf. die Drainage rund um sein Haus erneuern, die Lichtschächte daran anzuschließen und die Dachrinne modernisieren zu lassen (größere Rohre). Hier fordert er von uns die Übernahme der Hälfte der Kosten.

Dabei hat er uns mit Nachdruck darauf hingewiesen, dass er - weil spärlich formulierte Teilungserklärung und Nicht-Vorhanden-Sein von Eintragungen im Grundbuch / Abteilung II - uns dazu auffordern könnte, die Überleitung des Regenwassers zurück zu bauen.

Dies würde bedeuten, dass auf beiden Seiten des Hauses/Daches jeweils Fallrohre angebracht werden müssten (wenig aufwendig) und diese an die Kanalisation angeschlossen werden müssten (sehr aufwendig).

Im Kaufvertrag wird auf eine Teilungserklärung sehr knapp formuliert) verwiesen:

1. Der jeweilige Eigentümer hat die seine Hauseinheit betreffenden Kosten - auch soweit sie Gemeinschaftseigentum betreffen - zu tragen
2. Bei Auslegungsschwierigkeiten soll jeder Hauseigentümer so gestellt werden, wie er sich stehen würde, wenn die ursprünglich vorgesehene Realteilung des Grundstücks genehmigt worden wäre.

Nun meine Fragen:

1) Wie ist die Rechtslage? Kann uns der Nachbar auffordern, diese mittlerweile bald 30jährige Überleitung zurück zu bauen und einen eigenen Abwasseranschluß für die Dachrinne herzustellen?
2) Gibt es irgendeine Verhältnismäßigkeits-Rechtsprechung, die hier im Spiel kommt und billigere Maßnahmen bevorzugt?
3) Haben wir juristisch eine Aussicht, die von uns vorgeschlagenen Maßnahmen (Erhöhung der Dachrinne zwecks Steigerung des Aufgang-Volumen und dadurch Verhinderung von Überlauf, Aufbau von Wasserdichten Lichtschacht-Abdeckungen u.ä.) durchzusetzen?
4) Müssen wir für für etwaige Schadensbehebungen aufkommen?
5) Wie ist unsere Lage bei einem zukünftigen Verkauf des Hauses, sollten wir uns bis dahin nicht mit dem Nachbarn geeinigt haben? Welche Pflichten dem neuen Käufer gegenüber haben wir? Was müssen wir anzeigen und was nicht?


Einsatz editiert am 13.08.2014 13:51:02

Sehr geehrter Fragesteller,

Zunächst verweise ich auf meine Beratung unter http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=264260&rechtcheck=2
Soweit das gemeinsame Versorgungsleitungen betraf, gilt ähnliches auch für Entsorgungsleitungen bei unklarer Vertragsreglung aus vordenklicher Zeit.

Auch meine Beratung http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=260738&rechtcheck=2
enthält eine Schnittmenge zu Ihrem Fall, weil es auch um Zu- und Abfluss von Oberflächenwasser geht.

Dies vorangestellt Ihre konkreten Fragen:

1) Wie ist die Rechtslage? Kann uns der Nachbar auffordern, diese mittlerweile bald 30-jährige Überleitung zurück zu bauen und einen eigenen Abwasseranschluß für die Dachrinne herzustellen?

Antwort:
Nein: Aufgrund der 30-jährigen Duldung kann eine Verwirkung des nachbarschaftlichen Anspruchs entstanden sein, gesetzt den Fall, ein solcher hätte überhaupt jemals bestanden.

2) Gibt es irgendeine Verhältnismäßigkeits-Rechtsprechung, die hier im Spiel kommt und billigere Maßnahmen bevorzugt?

Antwort:
Ansprüche unterliegen immer den Grundsätzen von Treu und Glauben, § 242 BGB und dem sog. Schikaneverbot nach § 226 BGB. Vor allem auch der Rechtsgedanke der schonenden Ausübung einer Grunddienstbarkeit nach § 1020 BGB analog kann eine Schranke der Rechtsausübung in Ihrem Fall sein, selbst wenn eine Grunddienstbarkeit nicht explizit vorliegt. Hier wäre zu Ihren Gunsten sogar der sog. "erstrecht-Schluss" zulässig.

3) Haben wir juristisch eine Aussicht, die von uns vorgeschlagenen Maßnahmen (Erhöhung der Dachrinne zwecks Steigerung des Aufgang-Volumen und dadurch Verhinderung von Überlauf, Aufbau von Wasserdichten Lichtschacht-Abdeckungen u.ä.) durchzusetzen?

Antwort:
Ja, die Aussicht besteht. Und zwar auch unter den Gesichtspunkten zu Antwort 2 als Gegenvorschlag, über den zu verhandeln wäre.

Hier empfehle ich nachdrücklich die Einbeziehung des Schiedsmanns/der Schiedsfrau nach der Schiedsordnung für Ihren Bezirk. Diese einvernehmliche Weg ist in Nachbarschaftssachen möglichst einer streitigen Auseinandersetzung bei Gericht vorzuziehen, weil das sog. Schlichtungsverfahren wesentlich kostengünstiger ist – nämlich höchstens € 50,-- vgl. § 41 Hessisches Schiedsamtsgesetz (HSchAG) vom 23. März 1994 und auch nachhaltig Frieden stiften kann.

4) Müssen wir für etwaige Schadensbehebungen aufkommen?

Antwort:
Nur im Falle eines Verschulden, wobei der Anspruchsteller beweisbelastet wäre. Auch im Hinblick auf die Spezifizierung und Konkretisierung des angeblich "gefluteten Kellers".

5) Wie ist unsere Lage bei einem zukünftigen Verkauf des Hauses, sollten wir uns bis dahin nicht mit dem Nachbarn geeinigt haben? Welche Pflichten dem neuen Käufer gegenüber haben wir? Was müssen wir anzeigen und was nicht?

Antwort:
Eine unmissverständliche und einvernehmliche Regelung ist zielführend und muss nicht unbedingt ins Grundbuch eingetragen werden. Eine Grundbucheintragung wäre möglich, aber auch gebührenpflichtig. Bei einem Hausverkauf genügt es, auf die Regelung im notariellen Vertrag Bezug zu nehmen oder sogar direkt in den Kaufvertrag einzubeziehen. Auch das Protokol/Vergleich der o.g. Schiedsperson wäre zielführend, § 28 HSchAG.





Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 14.08.2014 | 06:22

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"Sehr geehrter Herr Burgmer,

vielen Dank für Ihre zügige Antwort. Zumindest hat uns diese die Hoffnung gegeben, dass auf unserer Seite nicht alles von Vornherein verloren ist und sich ggf. die Verhandlung mit dem Nachbarn doch auf Augenhöhe stattfinden kann.
Die Hinzunahme eines Schiedsgericht ist vermutlich die bessere Variante als eine langwierige und kostspielige Auseinandersetzung vor Gericht.

Jederzeit also wieder...

Viele Grüße"