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Gemeinsame Dachentwässerung - wer trägt Kosten für Reparatur?

24.06.2013 00:28 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um die Kostentragung hinsichtlich der Reparatur eines Fallrohrs an einer Doppelhaushälfte.

In einer Reihenhaussiedlung entwässern die gemeinsamen Dächer zweier Doppelhäuser gemeinsam über ein Fallrohr. Haus 1 besteht aus den Doppelhaushälften A und B, Haus 2 aus den Doppelhaushälften C und D. Alle Dächer entwässern über ein Fallrohr an Haus B.

Laut Aussage der jeweiligen Eigentümer von C und D (Haus 2) wurde das Fallrohr an Haus B in den 1980er Jahren von der damaligen Eigentümerin von A und B (beide Doppelhaushälften von Haus 1 gehörten damals einer Eigentümerin) eigenmächtig in die Fassade verlegt.

Zwischenzeitlich ging das Haus 1 im Zuge eines Erbfalles zuerst an den Sohn der damaligen Eigentümerin, und jetzt im weiteren Erbfall die Doppelhaushälfte B von Haus 1 an eine Enkelin der ursprünglichen Besitzerin.

Die jetzigen Eigentümerin von Haus B stellte nun einen Wasserschaden im Haus B fest, verursacht durch eine Undichtigkeit im Fallrohr in der Fassade. Dies wurde durch entsprechende Untersuchungen einer Fachfirma bestätigt.

Im Zuge der notwendigen Reperatur soll als kostengünstigste Massnahme nun das alte Fallrohr in der Fassade abgeklemmt und ein neues Fallrohr auf der Fassade verlegt werden. Dies bedingt auch die Anfertigung neuer Hosenstücke und eines neuen Anschlusses für das gemeinsame Dach der Hauses 2 ( Hausteile C und D) an dieses neue Fallrohr.

Auf eine mögliche finanzielle Beteiligung an der Umbaumaßnahme angesprochen, hat der Eigentümer von A dies bereits zugesagt, jedoch verweigern sich die Eigentümer C und D unter Hinweis auf den damaligen eigenmächtigen Umbau durch die Vor-Vorbesitzerin vor weit über zwei Jahrzehnten, der damals zudem durch den Einbau eines im Durchmesser zu kleinen Fallrohres unfachmännisch erfolgt sei (ein Einspruch ist damals nach Aktenlage aber augenscheinlich nicht erfolgt). Andererseits bestehen die Eigentümer C und D darauf, auch weiterhin im Sinn einer Gemeinschaftsanlage an die gemeinsame Dachentwässerung amgeschlossen zu bleiben. Dies wird auch von B so gesehen und soll entsprechend erfolgen.

Unsere Frage zielt nun dahin, inwieweit sich alle Nutzer einer Gemeinschaftsanlage an den Kosten für Reperatur und Wartung beteiligen müssen, und ob es hierfür eine rechtliche Grundlage gibt. Greift hier § 922 Satz 2?

Ist es notwendig vor Beauftragung der Reparatur das Einverständnis aller beteilgten Parteien an der Gemeinschaftanlage vorab einzuholen, oder kann dies auch im Sinne der Schadensabwehr (Bauschaden durch Wassereintritt an der Wand) durch B auch vorab beauftragt werden?

Mit herzlichem Dank für Ihre Mühen




24.06.2013 | 02:30

Antwort

von


(175)
Ginsterweg 1D
31582 Nienburg
Tel: 05021-6071434
Tel: 0160-91019085
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die Beurteilung der Sach- und Rechtslage in Ihrem Fall ist nicht ganz einfach, um eine abschließende Beurteilung abgeben zu können, müsste man sich ein genaues Bild von den örtlichen Begebenheiten machen und möglicherweise Einsicht in Bauakten einschließlich der Lagepläne nehmen.

Im vorliegenden Fall ist die entscheidende erste Frage, in wessen Eigentum das Fallrohr steht. Davon wird auch abhängen, wer die Kosten für die Instandsetzung zu tragen hat.

Wurde das Fallrohr von der damaligen Eigentümerin des Hauses 1 an die Fassade des Hauses der Haushälfte B angebaut, so dürfte dies, wenn ich Ihre Angaben richtig verstanden habe, zunächst kein Problem sein, da sie mit Ihrem Eigentum nach Belieben verfahren kann, vgl. § 903 BGB: Befugnisse des Eigentümers , wenn sie andere nicht schädigt. Das Problem wäre, wenn die damalige Eigentümerin ein Unternehmen beauftragt, welches das Fallrohr nicht fachmännisch angebracht hat, dann hätte sie damals für die Fehler einstehen und wohl haften müssen. Haben die Erben die Erbschaft nicht ausgeschlagen, so könnten sie unter Umständen auch für die Nachlassverbindlichkeiten haften, vgl. 1967 BGB. Die Ansprüche könntn jedoch nach so langer Zeit verjährt sein, allerdings sind genaue Zeitangaben nicht ersichtlich.

Was die rechtliche Situation einer Gemeinschaftsanlage angeht, dürften Sie mit § 922 BGB: Art der Benutzung und Unterhaltung zwar richtig liegen, jedoch dürfte das Fallrohr Ihren Angaben nach keine solche Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 921 BGB: Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen sein, denn wenn das Rohr an der Hälfte B des Hauses 1 agebracht ist, spricht einiges dafür, dass das Rohr allein zum Eigentum der Eigentümer der Doppelhaushälfte B zählt. In der Folge wäre § 922 BGB: Art der Benutzung und Unterhaltung nicht anwendbar. Ansonsten hätten Sie mit der anteiligen Kostentragung wohl Recht.

Wenn es sich nicht um eine Gemeinschaftsanlage handelt, dann spricht einiges dafür, dass das Fallrohr im Eigentum der jetzigen Eigentümerin der Haushälfte B steht. Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird, können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein, vgl. § 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer Sache . Meiner Ansicht würde das Gebäude durch Trennung nicht zerstört oder in seinem Wesen verändert, so dass das Fallrohr durchaus Gegenstand besonderer Rechte sein kann. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen, was bei dem Fallrohr nicht unbedingt der Fall ist. Das Fallrohr könnte als Zubehör im Sinne des § 97 BGB: Zubehör sein, da es dem wirtschaftlichen Zweck des Hauses B dient, ohne aber Bestandteil dieses Hauses zu sein und in einem räumlich engen Verhältnis zu dem Haus steht. Ob das Fallrohr zum Eigentum des Hauses zählt oder Gegenstand eines eigenständigen Eigentumsrechts sein kann, braucht meiner Ansicht nach im Ergebnis nicht entschieden werden, da das Eigentum in beiden Varianten der Eigentümerin des Hauses B gehört. Aus diesem Grunde müsste die Eigentümerin der Haushälfte B ihr Eigentum in ordnungsgemäßem Zustand halten und daher auch die Kosten hierfür tragen. Gibt es Teile des Fallrohrs, die zu anderen Eigentümern gehören oder muss ein Anschluss der anderen Eigentümer an Stellen erfolgen, die zum Eigentum der anderen Haushälfteneigentümer gehören, dann dürfte wiederum eine anteilige Kostenaufteilung für bestimmte Teile der Arbeiten in Betracht kommen.

Da es keine Gemeinschaftsanlage sein dürfte, müsste eine Zustimmung erst einmal nicht eingeholt werden. Eine Zustimmung ist dort erforderlich, wo die rechtlichen Belange der anderen Eigentümer berührt werden. Bei Gefahr eines weitergehenden Schadens dürfte keine Zustimmung eingeholt werden müssen, selbst wenn es sich um eine Gemeinschaftsanlage handelte.

Das Beste wäre, um die Kostenfrage zu klären, tatsächlich vorab eine Vereinbarung zwischen den vier Eigentümern zu treffen und unterzeichnen zu lassen, dass jeder sich anteilig an den Kosten beteiligt. Zu einer Vereinbarung wird man aber keinen zwingen können, dies müsste einvernehmlich erfolgen.

Von hieraus ist es sehr schwer, die Lage und örtlichen Begebenheiten nachzuvollziehen. Ich würde Ihnen dringend anraten einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen, damit dieser sich persönlich vor Ort ein Bild von den Begebenheiten machen kann. Dann wird er eine abschließende Entscheidung für das weitere Vorgehen treffen können.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen beider Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, zumal der Sachverhalt aufgrund der Anzahl der Häuser sowie verschiedenen Eigentümer relativ undurchsichtig ist.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Pilarski

Rückfrage vom Fragesteller 02.07.2013 | 21:39

Sehr geehrter Herr Pilarski,

haben Sie ganz herzlichen Dank für Ihre detaillierte Auskunft, dies hat uns bei der Eingrenzung der Problematik sehr weitergeholfen. Die damalige Verlegung des Regenwasserfallrohres an Haus B von Außen nach Innen ist allen Nutzern der Gemeinschaftanlage (Entwässerungsgemeinschaft nach § 748 BGB: Lasten- und Kostentragung ?) seit den 1980er Jahren bekannt. Dies wurde von allen Beteiligten auch schriftlich bestätigt. Wenn ich Sie in Ihren obigen Ausführungen richtig verstanden habe, liegt trotzdem die eigentliche Reparatur/die Neuinstallation des Fallrohres ausschliesslich in unserer Verantwortung (Haus 1 Partei B). Hierfür entstehende Kosten haben wir selbst zu tragen. Inwieweit müssen wir jetzt allerdings dafür haften wenn vor 30 Jahren eine Installationsfirma möglicherweise eine mangelhafte Arbeit geliefert hat? Dieser Punkt ist mir unklar.

Mein verbleibender Hauptfragepunkt verbleibt jedoch Folgender: Wie sieht es jetzt mit dem Anschluss des Daches von Haus 2 an das neue Fallrohr und die hierfür entstehenden Kosten aus? Die Eigentümer von den Doppelhaushälften C und D (Haus 2) bestehen einerseits darauf (schriftlich), im Sinne einer Gemeinschaftsanlage erneut mit Ihrem gemeinsamen Dach an das neue Fallrohr an Haus B angeschlossen zu werden, verweigern aber andererseits (unter Hinweis auf die nach ihrer mündlichen Auskunft nicht abgesprochenen Umbauarbeiten an der Gemeinschaftsanlage in den 1980er Jahren durch den Vorbesitzer Haus B, die aber allen anderen Eigentümern der Gemeinschaftsanlage über Jahrzehnte bekannt waren und akzeptiert wurden) die Beteiligung an den Anschlusskosten Ihrer Dachrinne an das neue Fallrohr. Konkret entstehen hier Kosten dafür, dass die Zuleitungen zwischen Dachrinne Haus 2 (C und D) und neuem Fallrohr an Haus B neu gelegt werden müsste.

Wie sieht hier nach Ihrer Einschätzung die Rechtslage aus? Müssten sich nach § 922 BGB: Art der Benutzung und Unterhaltung die gemeinschaftliche Nutzer nicht auch zu gleichen Teilen an diesen Anschlusskosten an das neue Fallrohr beteiligen? In einigen Urteilen zu den Unterhaltskosten zu §922 zählen Aufwendungen für Satz 2: Abriss der Einrichtung bei Gefahr (<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2016,%2012" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.12.1954 - II ZR 277/53: Gefahrenbeseitigung bei Ruinen">BGHZ 16, 12</a>, 16 = <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201955,%20257" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1955, 257 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1955, 257</a>); Beseitigung von Schäden (OLG Köln ZMR 1996, 139, 140). Inwieweit trifft dies nach Ihrer Einschätzung hier zu?

Mit herzlichem Gruß und bestem Dank für Ihre Auskunft

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 03.07.2013 | 20:27

Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage, berücksichtigen Sie jedoch, dass die Nachfrage sich lediglich auf die bereits eingangs gestellten Fragen beziehen muss bzw. diese vertiefen kann, jedoch keine neuen Fragen eingestellt werden dürfen.

Wie ausgeführt kommt es in Bezug auf die Kostentragung darauf an, ob das Fallrohr im Eigentum der Person des Hauses B steht oder die möglicherweise die gesamte Entwässerungsanlage eine Gemeinschaftsanlage gemäß § 921 BGB: Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen ist, bei der alle Eigentümer gemeinschaftlich zur Benutzung berechtigt sein sollen.

Dass die Verlegung des Rohrs allen Nutzern bekannt war, dürfte an der Rechtslage hinsichtlich des Teils des Fallrohrs, das im Eigentum der Eigentümer des Hauses B steht, nichts ändern. Diese können nach Belieben damit verfahren. Sollte das Eigentum fremder, also der anderen Hauseigentümer, durch die Verlegung beeinträchtigt sein, dann könnten diese Haftungsansprüche unter Umständen verjährt oder sogar verwirkt sein. Allerdings kommt es hier auf die Details des Einzelfalls an, da die Verjährung je nach Art des Anspruchs unterschiedlich lang sein kann, grundsätzlich spätestens nach 10 Jahren, ausnahmsweise unter Umständen nach 30 Jahren. Eine schriftliche Bestätigung der Nachbarn dürfte vorbehaltlich der Kenntnis ihres genauen Inhalts die Verwirkung sogar bekräftigen. Eine Verwirkung kann eintreten, wenn die Nachbarn durch ihr Verhalten bereits den Eindruck erweckt haben, dass sie kein Interesse an der Verfolgung ihrer Ansprüche haben und Sie ein dementsprechendes Vertrauen darauf gesetzt haben.

Sollte das Installationsunternehmen damals fehlerhaft gearbeitet haben, so dass Ihnen nunmehr Schäden entstanden sind, dann können Sie immer noch versuchen, das Unternehmen in Regress zu nehmen, wenn die Ansprüche nicht verjährt sind. Es kommt allerdings darauf an, wer dieses Unternehmen beauftragt hat und ob etwaige Ansprüche im Wege der Rechtsnachfolge übergegangen sind. Ein Schaden kann Ihnen auch daraus entstehen, dass Sie wiederum von den Nachbarn aufgrund fehlerhafter, in Auftrag gegebener Arbeiten an dem Fallrohr, in Anspruch genommen werden, da das beauftragte Unternehmen für Sie Erfüllungsgehilfe hätte sein können, vgl. § 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte .

Insoweit müssten Sie die Rechtsangelegenheit tatsächlich mit Unterlagen einem Rechtsanwalt zur genauen, umfangreichen Prüfung vorlegen, da sie zu viele Details erfordert, als dass sie abschließend in einer Erstberatung geklärt werden könnte. Hierfür müsste eine direkte Beauftragung des Rechtsanwalts erfolgen. Hier stößt die Erstberatung wohl leider an Ihre Grenzen.

Handelt es sich also um Teile, die ausschließlich in Ihrem Eigentum stehen und mit denen die Nachbarn nichts zu tun haben bzw. auch nicht beeinträchtigt werden, dann obliegt Ihnen die Tragung der Kosten für Reparaturen.

Sollten Teile der Anlage aufgrund Ihrer Einrichtung tatsächlich eine Gemeinschaftsanlage darstellen, dann würden § 921 BGB: Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen , § 922 BGB: Art der Benutzung und Unterhaltung gelten. Diese wiederum bestimmen, dass sich das Rechtsverhältnis im Übrigen nach den Regelungen über die Gemeinschaft richten, womit der Verweis auf § 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen gemeint ist. Dies könnte für den Teil des Anschlusses des Daches von Haus 2 der Fall sein.

Die Nachbarn haben in diesem Fall das Recht, sie mitzubenutzen, soweit die Nutzung nicht andere beeinträchtigt. Die Unterhaltungskosten wären dann zu gleichen Teilen zu tragen. Das bedeutet, dass die Kosten für erforderliche Arbeiten von allen gemeinschaftlich zu tragen wären. Meiner Ansicht nach wären daher hier erforderliche Umbauarbeiten sowie die anfallenden Anschlusskosten zumindest gemeinsam zu tragen. Solange ein Nachbar ein Interesse daran hat, dass die Anlage in der Form weiter besteht und vorhanden ist, dürfte sie nicht ohne seine Zustimmung beseitigt oder geändert werden, vgl. § 922 BGB: Art der Benutzung und Unterhaltung .

Mit dem Ziehen eines Vergleichs muss man sehr vorsichtig sein. Es handelt sich eben nicht um Gesetzgebung, sondern um Rechtsprechung, die sehr einzelfallbezogen ist und daher nicht auf andere Fälle angewendet werden kann. In dem von Ihnen genannten Urteilen handelt es sich um „von außen" kommende Ursachen, aufgrund deren Arbeiten notwendig werden. Sobald Verursachungsbeiträge einer Partei vorhanden sind, kommen wieder Ansprüche der einen Partei gegen die andere in Betracht, ohne dass zwangsläufig eine gemeinschaftliche Kostentragung stattfinden muss. Ein solcher Verursachungsbeitrag kann eben in der von der Voreigentümerin in Auftrag gegebenen fehlerhaften Installation gelegen haben.

Im Ergebnis ist zu sagen, dass Sie aufgrund der mangelnden Kenntnis der genauen baulichen Gestaltung sowie der örtlichen Begebenheiten dringend einen Rechtsanwalt beauftragen sollten. Dieser würde wohl die Nachbarn anschreiben und Ihnen die Rechtslage hinsichtlich der Kostentragung darlegen. Möglicherweise bringt dies die Nachbarn bereits zur Einsicht, dass eine gemeinschaftliche Kostentragung angebracht ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen dennoch mit der Entscheidung hinsichtlich des weiteren Vorgehens behilflich sein.

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