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Gemeinnütziger Verein - Baurecht/Wasserrecht - Bauen im Außenbereich

20.03.2009 13:13 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mirko Ziegler


Ein gemeinnütziger Verein im Bereich Denkmalpflege engagiert sich kulturell um seinen Vereinszweck zu erlangen.

Und zwar geht es um folgenden Sachverhalt:

In der Stadt, wo der Verein wirkt, will dieser ein altes ungenutztes Industriegebäude (BJ ca. 1860), welches schon seit Jahren leer steht nutzen. Es wurde ehemals als Trafohaus, Eisenbahnwaggonhubraum, Schmiede und Büro genutzt. Es soll schrittweise saniert werden, da es dem Verein sehr am Herzen liegt. (Lage in Sachsen-Anhalt)

Das Gelände soll gepachtet oder das Gelände zu einem symbolischen Preis übernommen werden. Die Stadt täte dies angeblich gerne, doch es stehe nicht in ihrer Macht, da 2 Gesteze es verhindten.
Es geht um das Wassergesetz LandSA und das Baugesetzbuch.

Das Wasseramt sagt wir geben die Genehmigung, wenn das Bauamt zustimmt und das Bauamt sagt wir geben die Genehmigung, wenn das Wasseramt zustimmt. ->Teufelskreis

Doch nun genauer:

Bis ca. 2005 wurde ein ähnliches Nebengebäude ebenfalls von der Stadt als Eigentümer mit recht viel Land drumherum langjährig verpachtet.
Die Stadt hat dem Verein vorläufig eine Betretungsberechtigung gegeben und stellt eine Nutzung für Veranstaltungen bis 65 Personen in Aussicht, obwohl noch vor ein paar Jahren bis zu 750 Personen dort hin kommen konnten.
Eine Nutzung als Ferienwohnung/Wohnung/Kulturobjekt/Museum war die eigentliche Idee des Vereins, allein schon aus finanziellen Gründen. Doch nun könnte es aus folgenden Gründen scheitern:

"Bauen im Außenbereich für Wohnbebauung ist grundsätzlich verboten." (Sind Ferienwohnungen überhaupt Wohnbebauung?)
(Baugesetzbuch § 35) http://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html
Hier wären, denke ich Außnahmen möglich, da es sich um erhaltenswerte Bausubstanz handelt, die unter Denkmalschutz steht, und die Ferienwohnung soll ja dem Erholungszweck dienen. (Sind Büros möglich?)

-Kann man das Gesetz so interpretieren, dass es doch möglich wäre, die angedachten Nutzungen zu ermöglichen?-

Des weiteren ist eine Nutzung angeblich nicht möglich weil das Gebäude sich im Überschhwemmungsgebiet befindet, obwohl nur der ungenutzte Keller überflutet wird.
(Wassergesetz Land Sachsen Anhalt Absatz 3) http://st.juris.de/st/gesamt/WasG_S...asG_ST_2006_P97
Dort steht aber nur, dass eine Änderung der Bausubstanz nur verboten ist, wenn dem Wasser Rückhalteflächen genommen würden (was nicht der Fall wäre)

Ich bitte die rechtliche Situation zu klären, ob es Möglichkeiten zu den angedachten Nutzungen gibt.
Wenn ja - Wie wäre der Weg, diese Nutzungen bei der Stadt durchzusetzen. (Ablehnung - > Widerspruch ->??)

Liebe Grüße

Tel. 0340 8592637

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes wie folgt:

Zunächst ist der Begriff Wohnbebauung demjenigen der Wohngebäude entlehnt. Da auch Ferienwohnungen eine dauerhafte Unterbringung von Menschen ermöglicht, unterfallen auch Ferienwohnungen dem Begriff der Wohnbebauung.

Ich gehe auch davon aus, dass sich Ihr Vorhaben schwierig gestalten dürfte:

Zunächst sind gem. § 35 BauGB im Außenbereich nur sog. privilegierte Vorhaben zulässig. Diese sind enumerativ in § 35 BauGB genannt und treffen allesamt nicht auf Ihre angedachten Vorhaben zu.

Daneben sind nicht privilegierte Vorhaben nur dann zulässig, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.

Die öffentlichen Belange, die in Ihrem Fall entgegenstehen dürften, sind solche des Hochwasserschutzes. Ein öffentlicher Belang ist insoweit dem § 97 des Wassergesetzes des Landes Sachen-Anhalt zu entnehmen. Dieser bestimmt in Abs 1:

„Überschwemmungsgebiete sind in ihrer Funktion als natürliche Rückhalteflächen zu erhalten... Früher bei Hochwasser überschwemmte oder durchflossene Gebiete, die als Rückhalteflächen geeignet sind, sollen soweit wie möglich als Rückhalteflächen wiederhergestellt werden…“

Grundsätzlich ist nach diesem Gesetz die Neuerrichtung von Gebäuden die dem Aufenthalt von Menschen in Überschwemmungsgebieten verboten. Die Änderung bestehender Gebäude unterliegt der Genehmigungspflicht.

Ihr Argument, es handele sich um erhaltenswerte Bausubstanz kollidiert demnach ganz eindeutig mit dem gesetzgeberischen Willen die Überschwemmungsgebiete zu rekultivieren.
Ob der Erhaltung des Gebäudes ggfs. ein ausnahmsweise höheres Gewicht zukommt, vermag ich von hieraus nicht zu burteilen. Steht das Gebäude bereits unter Denkmalschutz spricht einiges dafür, ansonsten ist dies im Einzelfall und unter Abwägung der tangierten Interessen zu entscheiden.

Der rechtliche Weg lässt sich wie folgt skizzieren: Zunächst sollten Sie Bauvoranfrage stellen, hierdurch erhalten Sie eine Auskunft darüber, ob Ihr Vorhaben bewilligt würde. Sie brauchen in diesem Zeitpunkt noch keinen Architekten hinzuzuziehen, sollten aber sicherstellen, dass Sie Ihre Fragen so konkret wie möglich stellen.

Sollte sich im nachfolgenden Genehmigungsverfahren nur eine Ablehnung des Antrages erreichen lassen, so muss der normale Verwaltungsweg beschritten werden. Dieser beginnt zunächst mit dem Widerspruchsverfahren und wir mündet in das Verwaltungsgerichtsverfahren.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.


___

Gern können Sie mich bei Rückfragen oder einer gewünschten Interessenvertretung kontaktieren. Nutzen Sie hierzu die kostenlose Nachfragefunktion, die persönliche Beratungsanfrage oder die kanzleieigenen Kontaktmöglichkeiten. Beachten Sie bitte, dass im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion nur Fragen beantwortet werden können, die den Regeln dieses Forums entsprechen.

An dieser Stelle sei der Hinweis erlaubt, dass diese Internetplattform eine eingehende, rechtliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vielmehr der ersten rechtlichen Orientierung dienen soll.
Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann das Ergebnis der juristischen Bewertung beeinflussen und sogar zu einem völlig gegensätzlichen Ergebnis führen. Die hier gegebene Antwort basiert vollständig auf Ihren eigenen Angaben.


Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2009 | 23:51

Lieber Herr Ziegler,
danke für Ihre schnelle Antwort.

Erste Unsicherheitn konnten Sie bereits aus dem Weg räumen.

Doch noch einige Fragen, bzw. Ergänzungen:


Die Erschließung ist gesichert, Anfahrt und Strom, Wasser als Insellösung.

Das Gebäude steht seit längerem unter Denkmalschutz und zwar als Flächendenkmal "Hafenanlage".
Wenn es nach der Denkmalpflege ging sollte das Gebäude erhalten werden, aber die zuständige Kraft bei uns, die sich sehr eingesetzt hat konnte sich nicht gegen alle Bauamts- und Wasserrechtler durchsetzen. Vielelicht sollte ich da nochmal ansetzen und eine höhere Einstufung erwirken, als Einzeldenkmal zum Beispiel.

Es wird durch die Sanierung keine Hochwasserfläche weggenommen, da wenn das Hochwasser kommt der Keller unter Wasser steht. Dies wär vor bzw nach der Sanierung das gleiche. Das EG und 1.OG, 2.OG stehen nicht im Hochwasserbereich. Es ist unsererseits auch kein neuer Ringdeich um das Gebäude, der Rückhalteflächen nehmen würde geplant.

Ist eine saisonale Ferienwohnung auch als dauerhaftes Wohnen anzusehen? Was heißt saisonal genau? Dauerhaft wäre ja beispielsweise nicht, wenn man keine Heizung hätte, oder in bestimmten Monaten das Wasser abstellt.

Oder wie kann man Ferienwohnungen anders einstufen, sodass Sie genehmigungsfähig sind?
Ist ein landwirtschaftlicher Betrieb genehmigungsfähig?

Besonders toll fand ich auch das Totschlagargument des Amtsleiters bei einem persönlichem Gespräch:

Das steht zwar unter Denkmalschutz, aber es soll halt nur so erhalten werden wie es jetzt ist. eine neuen Fenster etc. nur werterhaltend!
Darauf entgegnete ich, dass man sich entscheiden muss: Es zu erhalten oder es abzureißen, darauf kam die Antwort, das es dann eben irgendwann von selbst zuammenfiele, das ist eben auch mit Denkmalen so. Aber gegen Regenwasser dürften wir es schützen. (Meiner Meinung nach gehören neue Fenster zum Schutz gegen Regen)

Und es kommt noch schöner: Das ehemalige Industriegelände(!) ist OHNE vollständge Beräumung einfach als Grünfläche im Flächennutzungsplan eingestuft wurden. Damit ist der Zerfall des Denkmals mehr oder weniger beschlossen wurden.
100 m daneben ist ein Wassersportclub, der an gleicher Stelle ein Gelände von der Stadt gepachtet hat (und in gleicher Höhe, wenn man vom Keller absieht) und dort "sportlich aktiv ist" in Wirklichkeit werden dort Feten abgehalten, es wird gecampt, etc...

Sollte man veilleicht über diese Sport-Schiene gehen, um es genehmigt zu bekommen? Oder kann man sich auf einen Gleichbehandlungsgrundsatz berufen, dass Kultur genauso viel wert ist wie Sport?!


Vielen Dank fürs ersten.

M.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.03.2009 | 10:00

Sehr geehrter Fragesteller,

gern möchte ich zu Ihrer Nachfrage Stellung nehmen:

Ferienwohnungen im Außenbereich können genehmigungsfähig sein, jedoch nie als privilegiertes Vorhaben nach § 35 BauGB.

Privilegiert ist jedoch der landwirtschaftliche Betrieb, wenn dieser nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt. Es ist also davon auszugehen, dass die Anforderungen an die Nutzungsänderung/Sanierung geringer sind, und die Abwägung der betroffenen Belange unter dieser Prämisse zu einem für Sie günstigen Ergebnis führen kann.

Eine Ferienwohnung wird man, als zum zeitlich begrenzten also nicht andauernden - Aufenthalt in der Freizeit, beispielsweise am Wochenende oder im Urlaub dienend, ansehen (so etwa BVerwGE 45, 120 [121 f.]; 87, 299 [303]).

Was saisonal genau heißt dürfte in Abhängigkeit von den tatsächlichen Gegebenheiten zu entscheiden sein. Die Nutzung von April bis Oktober kann eine saisonale Nutzung sein.

Insgesamt scheint es nach Ihren weiteren Ausführungen so zu sein, dass das Genehmigungsverfahren, ggfs. unter Zuhilfenahme eines Rechtsanwalts, nicht von vornherein als aussichtslos zu betrachten ist.

Die Äußerung, das Gebäude sei dem natürlichen Verfall anheim gegebenen, ist für sich genommen nicht zu beanstanden. Dennoch müssen die Argumente der Bau- / Wasserbehörden gegen die Ihrerseits vorgebrachten abgewogen werden. Ob dies bereits erfolgt ist, kann ich nicht beurteilen, da mir die Bescheide nicht vorliegen.

Ob es ratsam ist über die Sport-Schiene an eine Genehmigung zu gelangen, kann ich nicht beurteilen.

Wichtig ist in jedem Fall, dass öffentliche Belange (hier die des Hochwasserschutzes) nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist, vgl. § 35 Abs. 2 BauGB. Liegen diese Voraussetzungen vor, sollte sich Ihr Vorhaben realisieren lassen.

Ich hoffe Ihnen mit meinen weiteren Auführungen geholfen zu haben und wünsche für das Gelingen alles Gute.

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