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Gemeinde kreirt 'Zwangseigentümergemeinschaft'

| 07.01.2009 10:06 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Durch ZVG gehören mir ein Drittel einer Großgarage mit 180 Stellplätzen. Die Garage wurde über 3 Grundstücke gebaut (Grundstücke wurden seinerzeit nicht vereinigt)
a) 60 Plätze in WEG Eigentum + Zufahrt
b) 60 Plätze in Einzeleigentum
c) 60 Plätze in Einzeleigentum + Ausfahrt (meinTeil)
Da die Kommunikation zwischen allen schwierig ist, gibt es keine
gemeinschaftlichen Vereinbarungen (jeder verwaltet sein Grundstück). Da auch die Kommune in der Vergangenheit mit a u.b Probleme bei der Kostenerstattung (bauaufsichtl. Prüfungen,Brandschau) hatte-hat man sich nun auf mich als neuen Eigentümer "eingeschossen". Ich erhalte alle Gebührenbescheide betreffend die Gesamtgarage (obwohl diese immer nach Zeitaufwand abgerechnet werden, welcher gut prozentual ode nach Stellplätzen verteilt werden könnten) als Gesamtschuldner mit dem Namenszusatz "Eigentümergemeinschaft Tiefgarage...." (Die Anteile der anderen beiden Eigentümer erhalte ich wiederum dann nur selten und nicht in voller Höhe (Klage ist wg. der geringen Beträge aber sinnlos).

Frage: Wir sind keine WEG und keine Eigentümergemeinschaft.
Kann die Gemeinde das trotzdem so bestimmenb, wenn ja, mit welcher Rechtsgrundlage-wie gesagt, die Gebühren könnten einfach auf drei Bescheide verteilt werden

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Die Grundsteuer ist objektbezogen gestaltet und bezieht sich auf Beschaffenheit und Wert eines Grundstücks. Sie ist eine Realsteuer, bei der die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers fast ausnahmslos außer Betracht bleiben.

Maßgebend ist hierbei § 10 GrdStG - Steuerschuldner -

(1) Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet ist.

(2) Derjenige, dem ein Erbbaurecht, ein Wohnungserbbaurecht oder ein Teilerbbaurecht zugerechnet ist, ist auch Schuldner der Grundsteuer für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks.

(3) Ist der Steuergegenstand mehreren Personen zugerechnet, so sind sie Gesamtschuldner.

Das die Gemeinde die Inkassofunktion auf Sie abwälzt ist auf Grundlage der Eigentumssituation nicht hinnehmbar. Sie bilden nach Ihren Angaben gerade keine Eigentümergemeinschaft, wenn es hierzu an einer rechtlichen Grundlage fehlt (Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung).

Folglich sind die Grundstücke gesondert zu behandeln und gem. § 10 GrdStG die Grundsteuerbescheide der Gemeinde an die jeweiligen Eigentümer zu richten.

Hinsichtlich der weiteren Vorgehensweise sollten Sie zunächst die Situation bei der Gemeinde schriftlich aufzeigen und mit Fristsetzung eine Änderung der Steuerbescheide einfordern. Soweit diese Frist unbeachtlich bleibt, wären gegen die Steuerbescheide Widerspruch einzulegen, wobei Sie hier die im Steuerbescheid genannten Frist beachten für den entsprechenden Rechtsbehelf beachten sollten.

Den Widerspruch richten Sie an die im Steuerbescheid genannte Behörde. Für das Widerspruchsverfahren empfehle ich dann einen Kollegen hinzuzuziehen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.01.2009 | 12:27

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Vielleicht habe ich mich missverständlich ausgedrückt. Es geht nicht um Steuern (Grundsteuer ist veranlagt getrennt) sondern um Gebühren für die wiederholte bauaufsichtl. Prüfung sowie die Brandschau.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.01.2009 | 13:13

Vielen Dank für die Nachfrage. Auch für die betreffenden Gebühren für die bauaufsichtliche Prüfung und für die Brandschau gilt das Gleiche wie für die Grundsteuer. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn Sie die Prüfung und Brandschau für die Gesamtgarage beauftragt hätten. Dann wären Sie in der Tat Schuldner der gebühren, hätten aber dann einen Ausgleichsanspruch gegen die Eigentümer.

Auch wenn die Gesamtgarage einen Immobilienkomplex darstellt, sind die entsprechenden Gebühren für jeden Eigentümer gesondert abzurechnen. In der Regel wird der Gebührenschuldner in einer Satzung der Gemeinde festgelegt.

Sie sollten sich daher nach der Satzung der Gemeinde über die Erhebung von Gebühren für die Durchführung der Brandschau und der bauaufsichtlichen Prüfung erkundigen.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 07.01.2009 | 14:17

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