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Geländeniveau durch Landratsamt begrenzt - Wertminderung zulässig?


08.11.2013 19:24 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Aufschüttungen dürfen das Straßen-, Orts- und Landschaftsbild nicht verunstalten (Art. 8 Satz 2 BayBO). Ist dies der Fall, kann die Behörde eine Baugenehmigung nachträglich durch eine Auflage teilweise zurücknehmen, um eine Verunstaltung abzuwehren (Art. 48 Abs. 1 Satz 1 BayVwVfG).


Hallo,

Wir haben im Jahr 2007 eine Baugenehmigung erhalten für einen, an unser Haus und Kellergeschoss neu zu errichtenden unterirdischen Anbau. Nach einer Genehmigungsverlängerung haben wir diesen Baukörper nun errichtet und wollten mit der Geländewiederherstellung beginnen. Rechtzeitig hierzu erschien jemand vom Landratsamt München (also BayBo) und meinte das das Niveau "viel zu hoch sei und ob dies überhaupt zulässig ist müsse er mal genauer prüfen".
Zum Hintergrund:
Der genehmigte Plan sah einen Anbau vor, dessen OK ca. 30cm unter FFB Erdgeschoss (0-Niveau) lag. Durch statische Auflagen und einen viel zu hohen Grndwasserstand landete die OK der Decke jetzt gut 10cm unter 0 - aber in jedem Fall drunter. Das Gelände ist generell sehr hügelig gewesen von +36cm über 0 bis zu einer Garagenseite des Nachbarn hin -10cm. Der Plan sah in jedem Fall ein Gartenniveau auf 0 vor und zwar bis zur Grenze. Das schiefe Rasenmähen war nervig.

Wir hatten in der Vergangenheit darüber nachgedacht ob wir lieber eine Terrasse oder einen Garten dort haben wollten. Letzteres würde eine Aufschüttung von gut 20-30cm Humus für den Rasenwuchs benötigen.

Das Landratsamt hat sich nun nach Sichtung von Bildern und Plänen so da geäußert, dass der Baukörper an sich kein Problem ist, da ja unterirdisch und damit auch ausserhalb jedweder Baulinien etc. (in München hätte dies min. 80cm unter Erde sein müssen ?!). Aber man denkt darüber nach uns eine Auflage zu geben die eine weitere Erhöhung verbietet.

In unserem Grundstück haben wir durchaus auch Bereiche geplant die tiefer liegen, sowohl aus optischen Gründen, als auch weil die zweckmäßig ist (unsere Garagen liegen ca. 35cm tiefer als 0).

Unsere Frage ist nun, ob derlei "Auflagen" überhaupt zulässig und/oder Hinnehmbar sind. Die Grundstücksgröße und die Bereiche die von Aufschüttungen betroffen sind, sind kleiner als insgesamt 500qm und die Aufschüttungshöhe würde zwischen 20 - 40cm liegen. Schlussendlich würde sich durch so eine einmal akzeptierte Auflage doch sicherlich auch ein wirtschaftlicher Nachteil bei einem Verkauf ergeben ( nach dem Motto: den Garten, ne den dürfen Sie für Ihre Bepflanzung hier nicht erhöhen etc.). Wichtig ist uns eine rechtliche Einschätzung, da unser Architekt immer kommt mit Aussagen "immer freundlich sein und froh sein wenn man ohne Ärger durch das Leben kommt" - egal welche Folgen dies hat. Zudem wollen wir nicht hinnehmen das das LRA unsere Gartengestaltung übernimmt.

Von Seiten der Nachbarn gibt es im Übrigen keinerlei Probleme, alle waren uns sind involviert und freuen sich mit uns über den Fortschritt am Bau. Die Geländekanten zu den Nachbarn sind dort wo es notwendig wäre gesichert (Gartenmauer, L-Steine) und würden ein sauberes Niveau geben.

Wie sieht Ihre rechtliche Einschätzung und Ihre persönliche Meinung aus ?

Viele Grüße

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sie sind in Besitz einer zeitlich verlängerten Baugenehmigung. Diese ist ein sog. Verwaltungsakt. Wird ein Verwaltungsakt nachträglich mit einer Auflage versehen, dann handelt es sich um eine teilweise Rücknahme bzw. Widerruf des Verwaltungsaktes.

Von Rücknahme spricht man, wenn der Verwaltungsakt von Angang an rechtswidrig war, d.h. er hätte nicht mit seinem Inhalt erlassen werden dürfen. In diesem Fall ist es zulässig, die Rechtswidrigkeit durch eine nachträgliche Auflage als teilweise Rücknahme des Verwaltungsaktes zu beheben. In diesem Fall ist die Behörde lediglich verpflichtet, Ihnen Vermögensnachteile auszugleichen, die durch die Auflage entstehen (Art. 48 Abs. 3 BayVwVfG). Außerdem ist eine (teilweise zurücknehmende) Auflage nur zulässig innerhalb eines Jahres, nachdem die Behörde von Tatsachen Kenntnis erhält, die eine Rücknahme (Auflage) rechtferigen (Art. 48 Abs. 4 BayVwVfG).

Von Widerruf spricht man, wenn ein rechtmäßiger Verwaltungsakt nachträglich aufgehoben oder abgeändert werden soll. Nach § 49 Abs. 2 Satz 2 BayVwVfG darf ein auch teilweiser Widerruf eines Verwaltungsaktes durch eine Auflage nur erfolgen, wenn folgende Vorausetzungen vorliegen:

1.
wenn der Widerruf durch Rechtsvorschrift zugelassen oder im Verwaltungsakt vorbehalten ist,
2.
wenn mit dem Verwaltungsakt eine Auflage verbunden ist und der Begünstigte diese nicht oder nicht innerhalb einer ihm gesetzten Frist erfüllt hat,
3.
wenn die Behörde auf Grund nachträglich eingetretener Tatsachen berechtigt wäre, den Verwaltungsakt nicht zu erlassen und wenn ohne den Widerruf das öffentliche Interesse gefährdet würde,
4.
wenn die Behörde auf Grund einer geänderten Rechtsvorschrift berechtigt wäre, den Verwaltungsakt nicht zu erlassen, soweit der Begünstigte von der Vergünstigung noch keinen Gebrauch gemacht oder auf Grund des Verwaltungsakts noch keine Leistungen empfangen hat, und wenn ohne den Widerruf das öffentliche Interesse gefährdet würde,
5.
um schwere Nachteile für das Gemeinwohl zu verhüten oder zu beseitigen.

Für einen (teilweisen) Widerruf der Baugenehmigung durch eine nachträgliche Auflage sehe ich nach dem von Ihnen mitgeteilten Sachverhalt keine Grundlage.

Dies heißt in Ihrem Fall, dass eine nachträgliche Auflage nur zulässig ist, wenn die Baugenehmigung zur Gestaltung der Bodenoberfläche von vornherein rechtswidrig war. Eine solche Rechtswidrigkeit könnte sich in Ihrem Fall daraus ergeben, dass die Oberflächengestaltung gegen einen Bebauungsplan oder eine Ortssatzung verstößt. Hierüber habe ich keine Informationen.

Ansonsten gilt Art. 8 Satz 2 BayBO: Danach dürfen bauliche Anlagen (hierzu zählen auch Aufschüttungen, Art 2 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 BayBO) das Straßen-, Orts- und Landschaftsbild nicht verunstalten. (Vorschriften über die Statik oder die Begehbarkeit - Art. 14, 36 Abs. 1 Nr. 1 BayBO - würden durch eine Erhöhung in Ihrem Fall nicht tangiert werden.) Ob Aufschüttungen in Ihrem Fall verunstaltend im Sinne von Art. 8 Satz 2 BayBO wirken würden, müsste gegebenenfalls im Rahmen einer Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht geklärt werden, falls die Behörde die angekündigte Auflage erlässt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt
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