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Geländeaufschüttung, Überbau,Feuchteschäden am Nachbargebäude


17.07.2017 15:38 |
Preis: 70,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.



Sehr geehrte Frau Anwältin, sehr geehrter Herr Anwalt,
ich suche Rat und ggf. rechtliche Vertretung in einem Zivilprozess zu folgendem Sachverhalt.

Ich bin seit 2002 Eigentümer eines Einfamilienhauses aus den 1980er Jahren. Dieses Haus wurde auf einem Grundstück mit Hanglage errichtet. An das Haus wurde seitlich ein Lagerraum angebaut, der ca. 0.5m von der Nachbargrenze entfernt ist.
Dieser Lagerraum musste laut Baugenehmigung unterirdisch sein, sodass mein Rechtsvorgänger als Eigentümer die Verpflichtung hatte den Lagerraum von außen gegen eindringende Feuchtigkeit zu isolieren und so mit Boden anzufüllen, dass die Außenwände vollständig mit Erde bedeckt waren.
Die Anfüllhöhe betrug 0,8m über dem natürlich gewachsenen Boden.

Da die, der Nachbargrenze zugewandten Außenwand des Lagerraumes, nur 0,5m von der Grenze entfernt ist und der Nachbar in den 1980er Jahren sein Gelände in diesem Bereich ebenfalls mit Erde aufschütten wollte, hat dieser in Eigenmacht, es gibt keine Zeugen und es existieren keine Nachweise einer Absprache mit meinem Rechtsvorgänger, das Gelände zwischen seinem Haus und meinem Lagerraum mit Erde um 0,8m angefüllt und die gesamte Fläche für seine bauliche Anlage in Form einer Terrasse beansprucht.
Er hat also damals seine bauliche Anlage 0,5m über meine Grenze überbaut und meine Lagerraumaußenwand als Stütze verwendet, statt seine Geländeaufschüttung auf seinem Grundstück abzufangen und zu entwässern.
Dieser Zustand besteht bis heute.

2009 habe ich dann festgestellt, dass Wasser in die grenzseitige Kellerwand eindringt und habe infolge dessen einen Bausachverständigen mit der Ursachenermittlung beauftragt.
Er kam zu dem Ergebnis, dass auf der gesamten Anfüllhöhe von 0,8m über dem natürlichen Geländeverlauf die Wandisolation meines Lagerraumes nicht sach- und fachgerecht ausgeführt wurde, die Gebäudewand aber durch den zusätzlichen Erddruck nicht gefährdet sei.
Es handelt sich um den Bereich der Anschüttung, die durch meinen Nachbarn vorgenommen wurde.


Fragen:
Welche Rechte kann ich gegenüber meinem Nachbarn geltend machen?
Hierzu sei angemerkt, dass der Nachbar jedes Gespräch verweigert.

Hatte der Nachbar, wenn er schon auf mein Grundstück überbaute, nicht die Pflicht auf eine ordnungsgemäße Gebäudeabdichtung zu achten und diese ggf. herzustellen?

Kann ich eine nachträgliche Abdichtung verlangen?

Kann eine Verjährung meiner eventuellen Ansprüche ausgeschlossen werden, da das Wasser ja fortwährend bei jedem Regenguss erneut eindringt und die Gebäudeabdichtung ja nie sach- und fachgerecht war?

Da dem Überbau nie widersprochen wurde ist mein Anspruch auf Rückbau durch den Nachbarn sicherlich verjährt, aber dürfte ich den Rückbau selber durchführen?

Wäre der Nachbar dann nach dem Nachbarschaftsrechtgesetz von NRW dazu verpflichtet seine Aufschüttung selbst auf seinem Grundstück zu stützen und zu entwässern?

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

1. Welche Rechte kann ich gegenüber meinem Nachbarn geltend machen?

a. Hier dürfte aus meiner Sicht ein Überbau i.S.d. § 912 BGB vorliegen, bzgl. dessen grundsätzlich keine Duldungspflicht nach § 912 Abs. 1 BGB besteht.

Es darf wohl davon ausgegangen werden, dass der Nachbar wusste, dass hier eine Aufschüttung auf Ihrem Grundstück vorgenommen wurde. Somit ist Vorsatz gegeben.

Allerdings ist nicht mehr nachvollziehbar, ob der Nachbar als vorheriger Eigentümer Ihres Grundstücks damals Widerspruch einlegte. Davon ist nicht auszugehen, so dass im Ergebnis ein Beseitigungsanspruch der Aufschüttung von nicht gegeben ist.

b. Ist ein Beseitigungsanspruch nicht gegeben, so steht Ihnen aus §§ 912 Abs. 2, 913 BGB eine Überbaurente zu. Mit der Überbaurente, die sich nach dem Bodenwert richtet, sind Schadensersatzansprüche wegen Beeinträchtigungen Ihres Grundstücks abgegolten.

2. Hatte der Nachbar, wenn er schon auf mein Grundstück überbaute, nicht die Pflicht auf eine ordnungsgemäße Gebäudeabdichtung zu achten und diese ggf. herzustellen?

Hier ist der Nachbar als Zustandsstörer in der Tat in der Pflicht, da die Beeinträchtigung Ihrer Garage von einem Überbau ausgeht. Derartige Ausgleichsansprüche werden nicht mit der Überbaurente abgegolten. Hier haben Sie einen regulären Schadensersatzanspruch aus § 823 BGB.

3. Kann ich eine nachträgliche Abdichtung verlangen?

Auch dies ist denkbar und wäre als Teil der Naturalrestitution eines Schadensersatzes geltend zu machen. Hier könnte eine Abdichtung verlangt werden, weigert sich der Nachbar diese vorzunehmen, könnte Sie diese veranlassen und die Kosten beim Nachbarn geltend machen.

4. Kann eine Verjährung meiner eventuellen Ansprüche ausgeschlossen werden, da das Wasser ja fortwährend bei jedem Regenguss erneut eindringt und die Gebäudeabdichtung ja nie sach- und fachgerecht war?

Da hier das schädigenden Ereignis noch fortdauert, wird man hier von einer regelmäßigen Verjährung i.S.d. §§ 195, 199 BGB ausgehen können. Ein Schadensersatzansopruch dürfte zumindest dem Grunde nach noch nicht verjährt sein. Da Ihnen das Problem bereits seit 2009 bekannt ist, wird man sich hier aber fragen müssen, ob dies nicht zu Abschlägen bei der Bezifferung des Schadensersatzes führen muss.

5. Wäre der Nachbar dann nach dem Nachbarschaftsrechtgesetz von NRW dazu verpflichtet seine Aufschüttung selbst auf seinem Grundstück zu stützen und zu entwässern?

Das NachbG NRW lässt allenfalls eine Grenzbebaung zu oder einen Anbau. Ein Überschreiten der Grundstücksgrenzen wie in Ihrem Fall ist nicht Gegenstand des NachbG NRW.

Bei analoger Anwendung des NachbG NRW ist aber festzuhalten, dass aus § 27 NachbG NRW der Nachbar für eine ordentliche Entwässerung zu sorgen hat.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.07.2017 | 06:35

Sehr geehrter Herr Park,
bitte gestatten sie mir noch eine Nachfrage zu meiner Frage 3.
Sie schrieben, dass ich Kosten für eine nachträgliche Abdichtung beim Nachbarn geltend machen könne.
Muss ich hier einen Zivilprozess mit dem dazugehörigen Schlichtungstermin anstreben oder kann ich die Abdichtung selber vornehmen und die Kosten hinterher über ein gerichtliches Mahnverfahren in Rechnung stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.07.2017 | 06:55

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Hier wäre also meiner Sicht der Nachbar nachweislich zur Beseitigung der Grenzüberschreitung aufzufordern. Erst nach Ablauf einer bestimmten Frist wäre dann eine Eigenvornahme denkbar, die Kosten könnten dann dem Nachbarn in Rechnung gestellt werden.

Hat der Nachbar bereits nachweislich alle Beseitigung abgelehnt, so wäre aus meiner Sicht eine Selbstvornahme bereits jetzt möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

Ergänzung vom Anwalt 18.07.2017 | 08:36

Ergänzend zu meiner Antwort von gestern erlaube ich mir festzuhalten, dass ein Beseitigungsanspruch zwar wie bereits beschrieben verjährt ist, hier aber dennoch weiterhin ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB besteht.

Das überbaute Grundstück ist daher an Sie herauszugeben. Sollte sich der Nachbar weigern, wäre es sofar denkbar, dass Sie den Rückbau selber durchführen lassen (vgl. BGH, Urt. v. 28.01.2011 - V ZR 147/10).

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park
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