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Gekündigtes Mietverhältnis noch ein weiteres Mal kündigen?

| 15.03.2013 18:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Guten Tag,

im November 2012 kaufte ich ein Haus mit 3 Einheiten (grosse Einheit leerstehend, Einliegerwohnung leerstehend und ein möbliertes Zimmer vermietet).

Der Mietvertrag für das möblierte Zimmer stammt aus dem Jahr 1995. Die Mieterin ist ca.45 Jahre alt und gesund. Sie ist alleinstehend.

Im Februar 2013 habe ich die Einliegerwohnung vermietet.

Im Juli ziehe ich mit meiner Familie in die grosse Einheit. Das möblierte Zimmer möchte ich möglichst bald für mich und meine Familie nutzen.

Zu dem möblierten Zimmer gehört noch eine Küche und ein Badezimmer. Es handelt sich um keine abgeschlossene Einheit. Möchte ich oder meine 3 kleinen Kinder in unseren Abstellkeller, passieren wir den Weg zwischen möbliertem Zimmer und dazu gehörendem Badezimmer.

Noch vor dem Notartermin im November kündigte der Verkäufer den Mietvertrag mit der Mieterin des möblierten Zimmers fristgerecht zum 30.11.2013 mit dem Hinweis, das Haus werde in den nächsten Tagen verkauft und das Zimmer werde zum Eigenbedarf benötigt.

Seit einer Woche stehe ich im Grundbuch als Eigentümer.

Nun stellen sich mir folgende Fragen:

1. Ist die Kündigung des Verkäufers wirksam?
2. Ist es ratsam, nun nach der Eintragung im Grundbuch eine Kündigung hinterherzuschicken?
3. Wenn ja, aus welchen Gründen ist es ratsam?
4. Wenn ja, kann ich wegen Eigenbedarf mit einer Frist von 8 Monaten kündigen?
5. Könnte ich auch mit einer Frist von 6 Monaten kündigen?
6. Welche Möglichkeiten hat die Mieterin, den Termin des Auszugs zu verzögern?

Vielen Dank im Voraus

Beste Grüsse

Fragesteller

-- Einsatz geändert am 15.03.2013 18:04:27

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Einzelnen wie folgt beantworte:

1. Ist die Kündigung des Verkäufers wirksam?

Die Kündigung des Verkäufers ist nicht wirksam, da kein Eigenbedarf vorlag. Eigenbedarf liegt nur dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für einen nahen Familienangehörigen oder einen Haushaltsangehörigen benötigt. Ihren zukünfigen Eigenbedarf konnte der Verkäufer per Kündigung nicht geltend machen.

2. Ist es ratsam, nun nach der Eintragung im Grundbuch eine Kündigung hinterherzuschicken?

Mit der Eintragung im Grundbuch sind Sie in den Mietvertrag eingetreten und müssen nun selbst der Mieterin dem Mietvertrag wegen Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen.

3. Wenn ja, aus welchen Gründen ist es ratsam?

Die Kündigung des Verkäufers wegen Eigenbedarf ist unwirksam.

4. Wenn ja, kann ich wegen Eigenbedarf mit einer Frist von 8 Monaten kündigen?

Die Kündigungsfrist beträgt gem. § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB 9 Monate, da das Mietverhältnis länger als acht Jahre bestand.

5. Könnte ich auch mit einer Frist von 6 Monaten kündigen?

Ganz entscheidend ist in Ihrem Fall, ob der vermiete möblierte Wohnraum Teil Ihrer Wohnung ist ( § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Nach dem Gesetzeswortlaut muss der möblierte Wohnraum mit der Wohnung des Vermieters in einem räumlichen Zusammenhang stehen. Ist dies vorliegend bei Ihnen der Fall,was von den ortlichen Gegebenheiten abhängt, dann entfällt der Kündigungsschutz ganz, da der möblierte Wohnraum an eine Einzelperson vermietet wurde. Der Vermieter kann bei möblierten Wohnraum, der an eine Einzelperson vermietet wurde, ohne Angabe von Gründen bis zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen und zwar gem. § 573c Abs. 3 BGB. Der Mieter hat in diesem Fall nicht das Recht, der Kündigung gestützt auf die Sozialklausel zu widersprechen

6. Welche Möglichkeiten hat die Mieterin, den Termin des Auszugs zu verzögern?

Die Mieterin könnte es auf einen Rechtsstreit ankommen lassen, zwecks Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.03.2013 | 09:27

Guten Tag,

vielen Dank für die fachkundige Antwort.

Ich habe eine Nachfrage zu Punkt 1. Ich kann nicht beurteilen, ob die Kündigung wegen des Eigenbedarfs ausgesprochen wurde oder wegen des anstehenden Verkaufs, in jedem Fall wurde die vertragsgemässe Frist von 12 Monaten eingehalten. Der Wortlaut wie folgt:

"...wie sie wissen, werden wir das Haus in der .....in den nächsten Tagen verkaufen. Der Käufer hat uns wissen lassen, dass er die von Ihnen bewohnten Räume für den Eigenbedarf seiner Familie benötigt. Wir sehen uns daher veranlasst, Ihnen den Mitvertrag vom 2.1.95 zum 30.11.13 zu kündigen. Dem Hauskäufer wäre sehr daran gelegen, schon früher über die Räume verfügen zu können. Wir wären Ihnen also dankbar, wenn Sie früher ausziehen könnten."

Können Sie bestätigen, dass die Kündigung wie in Ihrer ersten Beurteilung dargelegt, unwirksam ist?

Falls sie wirksam ist, kann ich trotzdem wegen Eigenbedarf schon bis zu einem früheren Kündigungstermin kündigen?

Beste Grüsse

Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.03.2013 | 11:03

Sehr geehrter Fragesteller,

die Kündigung des Hausverkäufers ist unwirksam.

Wenn Sie wegen Eigenbedarf kündigen, müssen Sie sich an die gesetzlichen Fristen halten und die gesetzliche Frist beträgt in Ihrem Fall aufgrund der langen Mietzeit 9 Monate. Die unwirksame Kündigung des Hausverkäufers wird bei der Berechnung der Kündigungsfrist nicht miteinbezogen. Ich würde an Ihrer Stelle das Gespräch mit Ihrer Mieterin suchen und darauf aufmerksam machen, dass auch eine Kündigung wegen möblierten Wohnraum in Betracht kommt und die Kündigungfrist gem. § 573c Abs. 3 BGB bis zum 15. eines Monats zum Monatsende beträgt.Eine Einigung ist immer die beste Lösung.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Mit freund

Bewertung des Fragestellers 18.03.2013 | 11:52

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