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Gekündigtes Immobiliendarlehen durch KfW

| 21.10.2010 20:30 |
Preis: ***,00 € |

Wirtschaftsrecht, Bankrecht, Wettbewerbsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Wir haben über die Sparkasse im Juli 2007 bei der KfW-Bank ein Immobiliendarlehen über 59.200€ aufgenommen (zu 5,1%). Die Raten zahlen wir vierteljährlich mit 980,27€. Das 1.Jahr war tilgungsfrei. Die Festzinsbindung betrug 10 Jahre (bis 30.06.2017).
Jetzt (Oktober 2010) hat uns die KfW das Darlehen gekündigt, da die Voraussetzungen zur Kreditbewilligung von damals nicht vorlagen: Wir haben einen Bungalow gebaut, in dem mein Mann und ich einziehen wollten. Meine Eltern wollten unser Haus mieten. Nach einem Sturz bekam meine Mutter Knieprobleme, so dass Sie in den Bungalow zogen und wir in unserem "alten" Haus blieben. Das ist auch das Problem der KfW. Diese hat das Darlehen daraufhin gekündigt, die Sparkasse hat umgeschuldet. Nur: Die KfW hat uns eine Rechnung über eine Vorfälligkeitsentschädigung von 5.900€ gestellt. Die Summe erscheint mir viel zu hoch! Darf die KfW überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen? Wir wollten nicht kündigen, waren auch nie im Ratenverzug.
Haben wir eine Chance um die Vorfälligkeitsentschädignung herum zukommen oder diese zu verringern?

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Im Falle einer vorzeitigen Darlehenskündigung kann der Darlehensgeber (Bank) den entstanden Zinsausfallschaden von Ihnen verlangen, § 490 Abs. 2, S. 3 BGB. Voraussetzung ist zunächst, dass die Voraussetzungen für eine Kündigung vorliegen, was nach Ihren Angaben offenbar der Fall ist.

Ein Zinsschaden (Vorfälligkeit) entsteht dann, wenn der vertraglich vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Zinssatz für ein Ersatzgeschäft liegt. Ein solches Ersatzgeschäfte kann in zweierlei Weise erfolgen. Das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen kann entweder in Form einer Neuausleihung oder die Anlage in Hypothekenpfandbriefen angelegt werden.

Bei der Neuausleihe entsteht der Schaden aus der Zinsdifferenz und dem Zinsmargenschaden. Je länger die Restlaufzeit des Darlehens desto höher fällt die (Vorfälligkeits-) Entschädigung aus.

Der BGH hat mit Urteil vom 30. November 2004 (XI ZR 285/03) entschieden, dass bei Verwendung der Anlage in Hypothekenpfandbriefen für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung keine PEX-Renditen (Hypothekenpfandbriefe) verwendet werden darf, da dieser keine am Markt erzielbare Rendite darstellt.

Grundsätzlich sind unabhängig von der verwendeten Methode alle Tilgungsmöglichkeiten (auch Sondertilgungen) sowie die ersparten Risiko- und Verwaltungskosten der Bank zu berücksichtigen. Insoweit kann die Bank auch nicht unterschiedliche Kriterien in Form der Besicherung der Darlehen anwenden.

Ihnen als Kreditnehmer steht es gem. ist § 309 Abs. 5 b BGB offen eine geringere Entschädigung dem Kreditinstitut nachzuweisen.

Das ist regelmäßig dann der Fall, wenn das Kreditinstitut die Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund der Anlage in Hypothekenpfandbriefen abrechnet.

Die örtliche Verbraucherzentrale bietet in der Regel eine Überprüfung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung an.

Die Kosten hierfür sind vergleichsweise gering und bieten zudem die Möglichkeit der Bank einen niedrigeren Schaden vorweisen zu können.

Eine Möglichkeit zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung finden Sie hier.

http://www.test.de/themen/bauen-finanzieren/rechner/-Baudarlehen/1159358/1159358/

oder

http://www.hypotools.de/calculator/rechner.php?partner=dsl-bank&rechner=vorfaelligkrechner

Eine genaue Berechnung und Angabe eines Zinssatzes ist ohne entsprechende Angaben nicht möglich. Insbesondere orientiert sich der Wiederanlagezinssatz an der Dauer der Anlage.

Nach einer überschlägigen Berechnung erscheint mir die Vorfälligkeitsentschädigung nicht überhöht, wobei ich allerdings die Tilgungshöhe und die Möglichkeiten einer Sondertilgung nicht berücksichtigen konnte.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 21.10.2010 | 23:43

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