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Gekaufte Eigentumswohnung ist hellhörig - was tun?

01.06.2013 09:49 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich habe zum 01.01.2103 eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft. Das Gebäude ist Baujahr 2000 und hat 17 Wohneinheiten.

Bei der Besichtigung stellte ich die Frage nach Hellhörigkeit der Wohnung woraufhin der Makler meinte, „in so einer Wohnung hören Sie gar nichts". Einen persönlichen Kontakt zum Verkäufer hatte ich bis zum Notartermin nicht, da der Verkäufer im Ausland wohnt. Der Verkäufer wohnte in den ersten Jahren selbst in der Wohnung, in den letzten Jahren hatte er sie jedoch vermietet. Zum Zeitpunkt meiner Besichtigung stand die Wohnung bereits leer.

Seit dem Einzug musste ich nun feststellen, dass die Wohnung sehr hellhörig ist. Ich höre aus der Wohnung über mir Gehgeräusche und alles was auf den Fussboden gestellt wird oder über den Boden gezogen wird. Aus der Wohnung nebenan höre ich nachts auch die Dusche, da der Nachbar Schichtdienste arbeitet und sein Badezimmer an mein Schlafzimmer grenzt.
Meine Vermutung ist, dass das Gebäude nicht die zum Zeitpunkt der Erstellung geltenden Schallschutzbestimmungen erfüllt.

Im Kaufvertrag heißt es: „Alle Ansprüche des Erwerbers wegen eines Sachmangels am Gebäude werden ausgeschlossen." Ausserdem zum Thema Makler: „Der Vermittler wird von jeder Haftung für die Richtigkeit seiner Angaben freigestellt."


Meine Fragen:
1. Kann ich den Makler zur Rechenschaft ziehen? (falls ja.: gilt es hierbei eine Frist zu beachten?)

2. Kann ich den Kaufvertrag im Nachhinein wegen mangelndem Schallschutz anfechten? (falls ja.: gilt es hierbei eine Frist zu beachten?)

3. Welche Rolle spielt hierbei ggf. der Wohnsitz des Verkäufers im Ausland (Schweiz)?

4. Muß ich dem Verkäufer hierfür nachweisen, dass ihm Mängel im Schallschutz bekannt sein mussten, z.B. durch Befragung der Vormieter?

5. Falls ich ein Sachverständigengutachten zum tatsächlichen Schallschutz benötige, habe ich dafür Anspruch auf Zugang zu den Nachbarwohnungen?

6.: Würden Sie mir empfehlen den Weg 2.-5. zu beschreiten bzw. wie schätzen Sie die Erfolgsaussichten ein, insbesondere wenn dem Vorbesitzer eine Kenntnis des mangelnden Schallschutzes nachgewiesen werden muss?

7. Falls der Vertrag nicht angefochten werden kann und gegen den Makler keine Ansprüche bestehen, das Gebäude aber nicht den zum Zeitpunkt der Erstellung geltenden Schallschutzvorschriften entspricht: Kann ich von der Partei über mir oder von der Eigentümergemeinschaft verlangen, die Estriche auszutauschen gegen einen Fussbodenaufbau, der die damals geltenden Vorschriften erfüllt? (falls ja.: gilt es hierbei eine Frist zu beachten?)

8. Falls ich selbst eines Tages die Wohnung verkaufen möchte: Muss ich darüber aufklären, dass ich den Schallschutz -subjektiv- als mangelhaft bewerte? Ich meine solange kein Gutachten oder keine Messung hierzu vorliegt kann es schließlich jeder anders empfinden?

01.06.2013 | 10:44

Antwort

von


(2281)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,


leider schildern Sie hier kein unbekanntes Problem, bei dem die Frage der Durchsetzbarkeit von möglichen Ansprüchen allein von der Beweisbarkeit abhängig ist - denn Sie als Anspruchsteller/Kläger müssten dann ihre Behauptungen auch beweisen können.

Dieses vorausgeschickt und vorbehaltlich der Prüfung des gesamten Kaufvertrages einschließlich Verkaufsunterlagen gilt hinsichtlich Ihrer Fragen:


1.)

In dem Vertrag wurde eine Haftungsfreistellung zwar vereinbart. Da diese nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung aber auch eine vorsätzliche Schädigung ausschließen würde, wird dieser Komplettausschluss nicht wirksam sein.

Wenn Sie dem Makler Kenntnis der Hellhörigkeit nachweisen können, können Sie ihn in Regress nehmen.
Aber wie soll dieser Beweis gelingen können?

Die Frist würde für Schadensersatzansprüche drei Jahre betragen, immer die vorsätzliche Schädigungsabsicht vorausgesetzt.

2.)

Eine Anfechtung wegen Irrtums muss unverzüglich (=ohne schuldhaftes Zögern) erfolgen; eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung muss binnen Jahresfrist erfolgen.

Sie müssen aber den Mangel beweisen.

Beweisen müssen Sie auch, dass der bei Gebäudeerrichtung einzuhaltende Schallschutz nicht eingehalten worden ist (nur auf diesen Zeitpunkt kommt es an).

3.)

Keine.

4.)

Ja; Sie müssen den Mangel beweisen. Sie müssen auch beweisen, dass dieser Mangel vorher gekannt gewesen ist (Vormieter, Nachbarn, Hausmeister befragen, die dann schriftlich Auskunft erteilen sollten) und deshalb dieser Mangel arglistig verschwiegen worden ist.

Ohne diesen Beweis wird der im Notarvertrag verankerte Haftungsausschluss gelten.

5.)

Nein. Insoweit müssen Sie sich mit den Nachbarn verständigen.

Nur wenn eine richterliche Anordnung gegen den Nachbarn erzielt werden kann (ggfs. auch aufgrund Teilungserklärung), sieht das anders aus.

6.)

Eine Empfehlung wäre zunächst, mit den gesamten Unterlagen einen Rechtsanwalt zur vollständigen Prüfung aufzusuchen.
Der Vertrag nebst Anlagen SOLLTE unbedingt geprüft werden, da manchmal Passage, die Sie vielleicht für unwichtig halten, rechtlich eine andere, erhebliche Bedeutung haben können.
Sie würden auch keinem Arzt vertrauen, der Ihnen Pillen verschreibt, ohne Sie vorher zu untersuchen!

Nach Prüfung der Unterlagen und Sichtung der Beweismöglichkeiten können dann entsprechende Schritte bis hin zum selbständigen Beweisverfahren (in dem ein Gutachter den Mangel gerichtsverwertbar feststellt) eingeleitet werden.

Gefallen lassen würde ich mir das auch nicht.

7.)

Hierzu bedarf es Einsicht in die Teilungserklärung und Hausordnung, die das Verhältnis der Miteigentümer untereinander regelt.

Auch müssen ggfs. bisher gefasste Beschlüsse geprüft werden.

Setzen Sie sich mit dem Verwalter in Verbindung und lassen Sie sich die Unterlagen zur Prüfung geben - denn es wird in der Tat ggfs. ein Anspruch bestehen können.

8.)

Sie werfen dem Verkäufer/Makler arglistiges Verhalten vor und wollen dann ggfs. das gleiche Verhalten bei einem Verkauf ausüben?

So sehr ich Ihre Verbitterung verstehen kann, ich denke, dass Sie das nicht wirklich ernst gemeint haben.

NATÜRLICH müssen Sie aufklären. Und was meinen Sie, wenn "Ihr Käufer" vielleicht hier die Frage und Antwort findet (das Internet vergisst nie!)? Einen schöneren Beweis gibt es nicht und den Staatsanwalt wird es auch freuen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
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ANTWORT VON

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