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Geht der Hausverwalter-Vertrag auf den neuen Hauseigentümer über?


| 26.10.2016 12:01 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Zusammenfassung: Verträge binden nur die Parteien, die sie geschlossen haben. Ein Übergang auf einen Nachfolger ist nur selten gegeben, z.B. im Erbfall oder für Mietverträge.


EIn MFH mit Mietwohnungen und vermieteten Gewerbeeinheiten ist verkauft worden. Der bisherige Hausverwalter hatte mit dem Voreigentümer einen Verwaltungsvertrag abgeschlossen, dessen Laufzeit zum Zeitpunkt des in wenigen Tagen anstehenden Besitzübergangs noch ungefähr ein halbes Jahr beträgt, mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten, sonst automatische Verlängerung. Für den Fall eines Verkaufs enthält der Vertrag nur die Bestimmung: "Bei Veräußerung des Verwaltungsobjekts steht dem Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zu, ohne dass es der Einhaltung einer Kündigungsfrist bedarf" (mit mehreren Montagsgebühren Entschädigung).- Was ist, wenn der bisherige Eigentümer nicht rechtzeitig gekündigt hat? Oder ist von einer gewissen Karenzfrist für eine diesbezüglich begründete Kündigung auszugehen? Und kann alternativ der neue Eigentümer "aus wichtigem Grund" fristlos kündigen? Denn der Vertrag bestimmt auch: "Beide Parteien können den Vertrag aus wichtigem Grund fristlos kündigen".

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Ich gehe davon aus, dass es sich nicht um die Verwaltung im Rahmen einer WEG handelt, sondern dass der Voreigentümer alle Wohnungen und Gewerbeeinheiten, ob sie nun abgeschlossen im Sinne des WEG sind oder nicht, als Eigentümer besessen und entsprechend vermietet hat. Es handelt sich dann also um eine reine Vermögensverwaltung bzw. Mietverwaltung.

Verträge binden immer nur die Parteien, die den Vertrag geschlossen haben. Nur in ganz wenigen Fällen gehen Verträge auf einen Nachfolger über, z.B. im Rahmen einer Erbschaft oder ein Mietvertrag.

Ein solcher Verwaltervertrag ist aber nichts, was im Falle eines Verkaufs automatisch auf den neuen Eigentümer übergehen würde. Das wäre ein Vertrag zulasten eines Dritten, nämlich des neuen Eigentümers, was schlicht nicht möglich ist.

Der bisherige Eigentümer muss rechtzeitig kündigen (kann er ja auch noch) bzw. es mag sein, dass es sinnvoll wäre, dass der bisherige Verwalter noch bis zum Jahresende die Verwaltung weiterführt und dann vor allem auch die Abrechnung der Nebenkosten usw. für 2016 erstellt. Ein Wechsel im laufenden Jahr ist immer etwas umständlich. Dann müssten Sie sich zu dritt, bisherige Eigentümer, Verwalter und Sie darüber einigen welche Zahlungen wer erbringt.

Sie brauchen ja auch alle Unterlagen, damit Sie künftig das Objekt verwalten können. Die Übergabe solcher Unterlagen (Mietverträge, Kautionen usw.) ist aber sicher im Kaufvertrag geregelt.
Bewertung des Fragestellers 28.10.2016 | 16:08


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