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Gehrecht bei Verkauf / Teilungserklärung

10.05.2020 19:10 |
Preis: 30,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Wir haben eine Wohnung gekauft. Dazu gehört ein Garten mit Sondernutzungsrecht. In der Teilungserklärung steht: "zu dem jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums Aufteilungsplant Nr. 3 ist ein Geh- und Fahrtrecht einzuräumen, welches durch eine Grunddienstbarkeit zu sichern ist." Außerdem "soweit eine Realteilung möglich ist, ist jeder Sondernutzungsberechtigte berechtigt, die Fläche die ihm als Sondernutzungsrecht zusteht, auf eigene Kosten vermessen und abteilen zu lassen. Die übrigen Miteigentümer haben ihm an dieser Fläche das alleineigentum einzuräumen und ggf. Erforderliche Dienstbarkeiten einzuräumen."

Hat der andere Eigentümer weiterhin dieses Gehrecht? Im Internet lese ich überall, dass dieses Recht verfällt bei Verkauf, wenn es nicht im Grundbuch gesichert ist. Ist dies bei Sondereigentum und Sondernutzungsrecht gleich geregelt? Es steht in der Teilungserklärung, dass dies durch eine Grunddienstbarkeit zu sichern ist. Der Nachbar sagt, er habe trotzdem weiterhin dieses Recht (da es Sondernutzungsfläche unserer seits ist und kein Sondereigentum). Obwohl diese Sicherung damals nicht erfolgt ist



Einsatz editiert am 10.05.2020 20:57:26

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Maßgebend ist allein, ob das Geh-und Fahrrecht nur schuldrechtlich vereinbart worden ist, also nur vertraglich oder, ob es im Grundbuch gesichert worden ist.
Wenn das Geh-und Fahrrecht wirklich nur zwischen zwei Parteien vereinbart worden ist, so erlischt es bei einem Verkauf, weil die beiden Parteien, die das Geh-und Fahrrecht einst vereinbart haben, ja nach dem Verkauf nicht mehr die gleichen sind und Vereinbarungen immer nur zwischen Parteien eines Vertrages wirken.
Offenbar ist dies hier genau zu klären. Sie gehen offenbar davon aus, dass eine grundbuchrechtliche Sicherung nie erfolgt ist. Das sollten Sie zunächst genau prüfen. Es spricht einiges dagegen, denn in der Teilungserklärung ist von der grundbuchrechtlichen Sicherung die Rede.
Die Teilungserklärung ist zudem nicht nur eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen Vertragsparteien, sondern gerade das grundsätzliche Regelwerk in der WEG.
Selbst wenn die grundbuchrechtliche Sicherung ehemals versäumt worden sein sollte, ist es denkbar, dass der Inhaber des Geh-und Fahrrechts diese immer noch auf Grund der Teilungserklärung verlangen kann.
Unterschiede ergeben sich insoweit, als dass bei einem Sondernutzungsrecht die grundbuchrechtliche Sicherung des Geh-und Fahrrechts sich auf das Gemeinschaftseigentum bezieht, weil nur hieran eine Sondernutzung eingeräumt wurde und bei einem Sondereigentum nur der Sondereigentümer das Wegerecht dulden/bestellen müsste.
Der weitere Passus, den Sie nennen, beschäftigt sich mit der Frage, ob eine Realteilung möglich ist und bestimmt für diesen Fall, dass dann der Sondernutzungsberechtigte sogar einen Anspruch auf die Einräumung von Alleineigentum an der Fläche hätte.

Im Ergebnis ist also zu empfehlen, Grundbucheinsicht zu nehmen um endgültige Gewissheit zu haben.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Draudt
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 11.05.2020 | 17:37

Sehr geehrte Frau Draudt,

vielen Dank für die Antwort.
Ein Grundbuchauszug liegt vor. In dem ist kein Wegerecht hinterlegt.
In der Teilungserklärung ist von Wohnungsnummer die Rede (keine Eigentümernamen). Es steht aber trotzdem drin, dass es durch eine Grunddienstbarkeit zu sichern ist.
Dies wurde damals nicht gemacht.
Können Sie mir anhand der Daten sagen, ob er das Wegerecht noch hat?
Und Bei der Realteilung (wenn wir es als Sondereigentum eintragen lassen, müssten wir das Wegerecht eintragen lassen laut dem Absatz in der Teilungserklärung oder könnten wir dem nicht zustommen?
Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.05.2020 | 18:19

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage teile ich gerne folgendes mit:

Er hat kein grundbuchrechtlich gesichertes Recht, doch da er gemäß der Teilungserklärung dies verlangen kann, ist nicht von einem Wegfall durch den Verkauf auszugehen.

Ich bedauere Ihnen keine günstigere Auskunft geben zu können und verbleibe mit freundlichen Gruß.

Draudt Rechtsanwältin

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