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Geh und Fahrrecht bei identischem Eigentümer (Bebauungsplan-Änderung?)

| 18. Juli 2021 22:43 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


12:59

Zusammenfassung:

Es geht um eine erworbene Eigentümergrunddienstbarkeit und die Auswirkung auf einen Bb-Plan.

Wir haben ein Baugrundstück erworben. Dieses ist auf Grund eines dahinter gelegenen Flurstückes mit Obstbestand mit Geh und Fahrrechte belastet. Dies ist der einzige Zugang für die Bewirtschaftung dieses Flurstücks. Auf einer Breite von 3 Meter und einer Länge von 28 Meter, am östlichen Rand unseres Baufensters/Baugrundstücks ist eine Überquerung unseres Grundstücks durch den Eigentümer des Flurstücks zulässig.

Wir haben diese belastete Fläche für 90€/qm erworben. Der Preis für die verbleibende Fläche des Baugrundstück lag bei 305€/qm.

Laut Lageplan des Baugebiets grenzt unser Baufenster direkt an die Fläche der Geh und Fahrrechte. Diese Fläche ist demnach auch mit einer Nebenanlage nicht bebaubar und mit einem "g" und "f" sowie einer gestrichelter Line in Form eines Weges ausgewiesen.

Nun haben wir auch das Flurstück erworben.

Können wir das Geh und Fahrrecht an uns selbst "abtreten" und letztendlich auch aus dem Grundbuch löschen lassen? Was passiert wenn wir irgendwann das Baugrundstück mit Haus verkaufen würden?

Nun wollen wir die Fläche der Geh und Fahrrechte für den Teil einer Doppel-Garage nutzen. Die zweite Möglichkeit für eine zulässige Nebenanlage befindet sich als Grenzbebauung direkt (Abstand 3 Meter) vor den zwei Wohnzimmerfenstern des südlichen Nachbarn. Er bat uns darum die Garage dort nicht zu platzieren.

Der Kreisbaumeister lehnte unseren Bauantrag, der unsere Absicht offenbarte, ab; seine Kollegin in der Gemeinde wollte unsere Absicht in den Gemeinderat einbringen, hat dies aber jetzt zurückgezogen und fordert uns auf eine Einzelgarage innerhalb des Baufensters zu bauen; das würde ja auch reichen.

Wie gehen wir jetzt weiter vor? Muss der Bebauungsplan geändert werden, da wir die Geh- und Fahrrechte an uns selbst abtreten?/löschen lassen und ggf. die Garage zurück bauen sofern sich die Eigentumsrechte ändern? Oder sind wir auf das Wohlwollen der Gemeinde (Gemeinderat) angewiesen?

Vielen Dank.

19. Juli 2021 | 00:06

Antwort

von


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Gerne zu Ihren Frage:

Grundsätzlich haben Sie sich mit Ihrem Vorhaben an dem Bb-Plan auszurichten. Nicht umgekehrt hätten Sie einen subj.-öffentlichen Anspruch auf Anpassung des Bb-Plans an Ihre Planung.
Selbst wenn der Bb-Plan spezifisch auf Ihr Grundstück bezogen "funktionslos" geworden wäre, bedeutet das nach VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.08.1990 - 8 S 1215/90 - nicht dessen automatische Unwirksamkeit:

". Ein Bebauungsplan wird nicht durch das Inkrafttreten eines entgegenstehenden Flächennutzungsplans oder wegen gewandelter Auffassungen der Gemeinde funktionslos. Auch die bloße Nichtverwirklichung eines Bebauungsplanes führt regelmäßig nicht zu dessen Unwirksamkeit (Fortführung der Rechtsprechung des 5. Senats des VGH Bad-Württ, Beschluß vom 29.8.1989, 5 S 2897/88, UPR 1990, 308).


Eine Baugenehmigung ersetzt ferner nicht die Anforderungen des Brandschutzes/Rettungswege, etwaige Baulasten und die Beachtung des Nachbarschaftsrechts Ihres Landes BW und des BGB.

Dies vorangestellt verhält es sich hinsichtlich des angefragten "Geh und Fahrrecht bei identischem Eigentümer" wie folgt: Sofern es sich - wie ich Ihren Angeben entnehmen kann - um Ihre Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) zu Lasten Ihres eigenen "Baufenstergrundstücks" handelt ist, nennt man das eine Eigentümergrunddienstbarkeit.
An sich könnte es bei der Bestellung (!) an einem schutzwürdigen Interesse fehlen

Allgemein wird auch die Bestellung einer Eigentümergrunddienstbarkeit für zulässig erachtet, bei der Berechtigter der Dienstbarkeit der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks ist (BGHZ 41, 209 [210 ff.]; Palandt/Herrler Rn. 3; wobei ein besonderes schutzwürdiges (nicht aber notwendig vermögensmäßiges), zum Teil auch nur mögliches Interesse vorausgesetzt wird. Als Beispiele berechtigter Interessen gilt die beabsichtigte Veräußerung des Grundstücks, von Grundstücksteilen oder von Miteigentumsanteilen.

Es besteht in diesen Fällen ggf. ein schutzwürdiges Interesse einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, nicht aber an einer Eigentümergrunddienstbarkeit. Anders verhält es sich, wenn Berechtigter der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstückes ist und nur derzeit eine Personenidentität beim Eigentümer des belasteten und des begünstigten Grundstücks besteht.

In Ihrem Fall haben Sie aber das belastete Grundstück erworben, so dass ich hier keine derartigen Bedenken am Erwerb kraft Gesetzes habe

Als Berechtigter können Sie die Grunddienstbarkeit nach § 875 BGB zum Erlöschen bringen:

§ 875 BGB Aufhebung eines Rechts
(1) Zur Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück ist, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt, die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich. Die Erklärung ist dem Grundbuchamt oder demjenigen gegenüber abzugeben, zu dessen Gunsten sie erfolgt.


Die „Austragung" ist sodann eine Grundbuchberichtigung.

Sodann bestimmt sich die Zukunft Ihres Bauvorhabens allein nach den Eingangs genannten, allgemeinen Bestimmungen des Bau(ordnungs)rechts nebst dem BW-NRG (ggf. dem BGB) sowie noch dem Kommunalen Satzungsrecht (Ortsüblichkeit der Einfriedung).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 19. Juli 2021 | 08:07

Habe ich sie richtig verstanden, das demnach kein Rechtsanspruch auf eine Änderung des Bebauungsplans durch Wegfall der G & F Rechte besteht?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19. Juli 2021 | 12:59

Nein, so kategorisch habe ich das nicht gemeint. Der von mir zitierte Leitsatz des VGH Bad-Württ. "Auch die bloße Nichtverwirklichung eines Bebauungsplanes führt regelmäßig nicht zu dessen Unwirksamkeit" enthält durchaus einen Ansatz, dass der Bb-Plans qua Funktionslosigkeit des für Sie geltende Teil von der Gemeinde geändert werden kann. Die Crux sehe ich (möglicherweise auch der Kreisbaumeister) evtl. darin, dass bei einem Weiterverkauf eines der beiden Grundstücke die Dienstbarkeit quasi auseinander fällt mit Folgen für die Baurechtmäßigkeit. Sie haben jedenfalls einen Anspruch auf einen ermessensfehlerfreien Bescheid für einen Antrag, für den dann bei Ablehnung der Verwaltungsrechtsweg eröffnet wäre. Unter Vorbehalt mangelnder Akten- u. Ortskenntnis (inkl. des Bb-Plans) sowie einer Ferndiagnose könnte die Aufhebung Ihres Rechts nach § 875 BGB vorliegend zielführend sein. Das sollten Sie mit der Gemeinde vorabstimmen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe mit guten Wünschen zum Erfolg,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19. Juli 2021 | 14:04

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