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Geh- und Fahrrecht bei Hauskauf

| 13.01.2014 17:44 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Wir haben im Dezember das Haus T.-K.-Str. 47 gekauft (BJ 1955). Der Verkäufer - unser zukünftiger Nachbar - hat sich für dieses ein Vorkaufsrecht eintragen lassen.

Die normale Zufahrt zu diesem Haus geht über die T.-K-Str. 45 (ebenfalls BJ 1955). Dieses Haus/Grundstück gehört der Frau des Verkäufers. Dazu gibt es noch eine weitere Zufahrt, die wohl in den letzten Jahren neu geschaffen wurde. Diese ist sehr steil und geht über eine Forststraße. Ein geschriebenes Recht, daß dieser Forstweg benutzt werden darf, gibt es nicht. Wir wohnen in einem Skigebietsort, mit sehr teuren Grundstückspreisen und harten Wintern, in denen dieser Forstweg wohl öfters unpassierbar sein wird.

Ein Monat nach Unterzeichnung des Kaufvertrags fiel uns auf, daß wir kein grundbuchrechtlich gesichertes Geh- und Fahrtrecht haben. Wir haben bereits vier Fünftel des Kaufpreises bezahlt. Die Bank verlangt, bevor sie uns einen Kredit ausbezahlt, daß ein Geh- und Fahrtrecht grundbuchlich gesichert wird. Als wir darauf hinwiesen, daß wir den vollständigen Kaufpreis erst zahlen würden, nachdem das Geh- und Fahrrecht gesichert wäre, teilte unser Verkäufer dem Notar und uns mit, daß es zwischen uns abgesprochen worden wäre, daß wir die obere Zufahrt benützen würden. Er würde aber unserer Familie einräumen, daß wir auch über die T.-K.-Str. 45 fahren und gehen dürften. Dies gelte aber nur für unsere Familie.

Heute war ich bei den verschiedenen Behörden und habe folgendes festgestellt: Beim Grundbuchamt ist keine Dienstbarkeit eingetragen. Allerdings habe ich im Rathaus einen Notarvertrag von 1995 einsehen können, der eine Teilungserklärung beinhaltet, in dem die T.-K.-Str. 45 von der T.-K.-Str. 47 abgetrennt wurde. In dieser Erklärung ist verankert: "eine Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers.... des Inhalts, daß der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks von heute an für alle Zeiten unentgeltlich berechtigt sein soll, über das dienende Grundstück ….. zu gehen und zu fahren bzw. von ihm benannte Personen dort gehen und fahren zu lassen…."

Wir hatten heute mit dem Verkäufer einen weiteren Notartermin. Bei diesem stellte der Notar fest, daß die Schwiegermutter unseres Verkäufers 1995 dieses Grundstück mit dieser eingetragenen Dienstbarkeit im Kaufvertrag gekauft hat. Die heutige Eigentümerin wohnt seitdem (1995) in diesem Haus. Wie schon seit 1955 passierten weiterhin die Eigentümer oder Besucher des Hauses 47 ihr Grundstück. Durch eine Erbauseinandersetzung wurde sie dann Eigentümerin. 2008 kaufte der Ehemann dann die T.-K.-Str. 47, die jetzt wieder verkauft wurde, aber wie gesagt, ohne das Recht geben zu wollen, daß das Geh- und Fahrtrecht grundbuchrechtlich gesichert wird, obwohl dieses seit 1955 besteht.

Für mich war ganz klar, daß die heutige Eigentümerin die Pflichten aus diesem Kaufvertrag hätte übernehmen müssen. Der Verkäufer stellt sich jedoch auf den Standpunkt: „Wir haben ein lastenfreies Grundstück, in dem nichts eingetragen ist." Warum diese Dienstbarkeit im Grundbuch nicht eingetragen wurde, ist allen ein Rätsel.

Beim Notar wurde heute ausgehandelt, daß versucht werden solle, die rechtliche Grundlage für die obere Zufahrt zu bekommen und daß diese Zufahrt von den jeweiligen Eigentümern des Hauses 47 zum überwiegenden Teil benutzt werden solle, so lange dies zumutbar wäre. Ein Geh- und Fahrrecht über die T.-K.-Str. 45 soll mit dieser Einschränkung in das Grundbuch eingetragen werden.

Obwohl ich öfters betont habe, daß wir doch gar nichts verhandeln müßten, weil das doch schon alles geregelt wäre, wurden die notariellen Vorbereitungen getroffen, daß das vorhandene Recht eingeschränkt wird.

Ist es nicht so, daß der Kaufvertrag, in dem die Tochter durch Erbauseinandersetzung eintrat, auch für die Tochter gelten muß? Müßte nicht das jahrzehntelang ausgeübte Recht, das Haus T.-K.-Str. 47 über die T.-K.-Straße anzufahren, bestehen bleiben? Ist es rechtens, daß dieses Recht geschmälert werden darf?

Ich bedanke mich für die Auskunft und bin gespannt auf die Antwort.



Sehr geehrter Fragesteller,

Ich bedanke mich zunächst für die gestellte Frage.

Anhand Ihres geschilderten Falles und ihres Einsatzes beantworte ich auf Ihre Frage wie folgt:

1. Vorweg berate ich sie dahin, das Geh- und Fahrtrecht im Kaufvertrag so weit wie möglich auszudehnen und notariell zu verankern. Diese Grunddienstbarkeit ist dann ins Grundbuch einzutragen um Ihre Rechte zu sichern.

2. Die Tochter ist durch die Erbauseindersetzung nicht in den Kaufvertrag eingetreten. Denn die Parteien des Kaufvertrages in dem die Schwiegermutter die Käuferin war standen fest und wurden durch die Erbauseindersetzung der Tochter nicht berührt. Ein Kaufvertrag ist ein Vertrag zwischen zwei Parteien, der durch ein Angebot und Annahme, freie Willenserklärungen zustande kommt.Eine nachträgliche Erbfolge ändert ihn nicht. Er gilt aufgrund der Willenserklärung der Schwiegermutter nicht für ihre Tochter.

Hätte aber die Schwiegermutter das Wegerecht aber als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eigetragen, so würde es für die Tochter als Erbin, Rechtsnachfolgerin aufgrund des öffentlich Glaubens des Grundbuchs für sie gelten.

Beachten Sie, dass die Kaufverträge zwischen bestimmten Parteien abgeschlossen sind und grundsätzlich zunächst nur für diese Parteien gelten.

2. Eine solche Grunddienstbakeit, das Wegerecht kann beim weiteren Verkauf des Grundstücks gelöscht werden, wenn sich der Käufer und Verkäufer darüber einigen und die Löschung im Grundbuch erfolgt.

Sogar wenn die Tochter ein solches Wegerecht gehabt hätte, so könnte sie es beim Grundstücksverkauf an dem Ehemann 2008 zur Löschung bringen. Er hat dann die Möglichkeit sich mit Ihnen über das Wegerecht gegen eine Nutzungsentschädigung zu einigen und es ins Grundbuch einzutragen zu lassen. Eine Einigung über eine unentgeldlichen Nutzung des Weges kann auch erfolgen.

3. Bei dem jahrzehntelang ausgeübten Recht kann man an das Gewohnheitsrecht und die Vorschrift des Treu und Glauben denken § 242 BGB. Jedoch handelt es sich dabei um ein Rechtsgebilde, das näher zu definieren und mit starken Argumenten zu untermauern ist. Sie können sich beim Notar auf die lange Nutzung des Geh- und Fahrtweges berufen, dies gegen den Verkäufer durchzusetzen, dürfte aber eher schwierig sein.

4. Somit bedarf das Wegerecht einer Einigung zwichen Ihnen als Käufer des Grundstücks und dem Verkäufer, bevor Sie es ins Grundbuch eintragen lassen können. Eine Nutzungsentschädigung oder eine Beteiligung an den Unterhaltskosten des Weges könnten für den Nachbar reizvoll sein, um Ihnen ausgedehnte Rechte einzuräumen.

5. Da im Grundbuch bislang keine Grunddienstbarkeit, kein Wegerecht zugungsten des Grundstücks Nr. 47 eingetragen ist, kann dieses Recht auch nicht geschmälert werden.

Fazit: Engtscheident für Sie ist das Grundbuch und, das nicht eigetragene Wegerecht und nicht die früheren Kaufverträge.



Ich hoffe Sie konnten durch die Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage gewinnen.

Beachten Sie Bitte, dass es sich hierbei nur um die erste rechtliche Einschätzung handelt. Jedoch können weitere Details bereits die rechtliche Beurteilung verändern.

Sollte Sie weitere Fragen haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung

Mit freundlichen Grüßen
Robert Gancarczyk
Hohentorsheerstr. 163
28199 Bremen
e-mail: ra-robert@web.de
Tel. 0176 28403050

Nachfrage vom Fragesteller 14.01.2014 | 03:57

Sehr geehrter Herr Gancarczyk,

herzlichen Dank für die ausführliche Erläuterung der Rechtslage. Zu dieser gehört aber doch auch, daß es wohl in Deutschland nicht legal sein dürfte, daß ein Haus verkauft wird, ohne an die dazugehörige, öffentliche Straße angebunden zu sein und ohne überhaupt die rechtliche Grundlage zu haben, Zugang/Zufahrt zum öffentlichen Wegenetz zu haben.

Das ursprüngliche Geh-, Fahr- und Leitungsrecht wurde ja aus einem bestimmten Grund vom ehemaligen Eigentümer der Häuser 47 und 45 versucht zu verankern, als das Haus 45 vom hinteren Haus abgetrennt wurde. Ohne diese Dienstbarkeit ist es von der zugehörigen Straße abgetrennt.

Bei diesem Verkauf wurde versucht, zuerst einmal zustehende Rechte zu ignorieren, die beim Erwerb einer Immobilie eigentlich selbstverständlich sind (wobei ich mir immer gedacht hatte, daß der zuständige Notar den Käufer ebenso wie den Verkäufer vertreten müsse. In diesem Zusammenhang ist festzustellen, daß Verkäufer und Notar Bekannte sind, die im selben Club verkehren).

Als wir dann nach Unterzeichnung des Kaufvertrags auf die fehlende Anbindung aufmerksam wurden, wurde behauptet: "Während unserer mehreren Besprechungen auch in unserem Wohnzimmer habe ich Sie immer wieder darauf aufmerksam gemacht das die Zufahrt generell über die neu geschaffene Zufahrt von oben stattfinden sollte...".

Meinem Mann und mir ist aber davon nichts bekannt und im Kaufvertrag steht davon auch kein Wort.

Ich empfinde das alles einfach nur als eine schlimme Situation, weil ich mich einerseits vom Verkäufer um das notwendige Geh-, Fahr- und Leitungsrecht geprellt sehe und andererseits uns nicht vom Notar vertreten sehe. Dazu ein Beispiel: Nachdem uns der Verkäufer fragte, ob wir etwas dagegen hätten, daß das Vorkaufsrecht eingetragen wird, gestatten wir ihm diese Eintragung, welche uns belastet. Letztendlich wurden uns dann dafür noch tausend Euro vom Notar in Rechnung gestellt (der Verkäufer wird uns diese allerdings zurückerstatten).

Dazu kommt, daß man ja dort hinziehen will und natürlich gerne mit den direkten Nachbarn in Frieden leben will, wobei das Verhältnis natürlich durch diese Sache jetzt schon sehr belastet ist.

Konkrete Frage also: Darf ein Haus, welches keine Möglichkeit des direkten Zugangs/Zufahrt an das öffentliche Wegenetz hat, überhaupt verkauft werden bzw. verkauft werden, ohne daß dem Käufer dieser Zustand vor dem Verkauf mitgeteilt wurde? Und was kann man in so einem Fall tun (wahrscheinlich gelten die selben Rechte wie beim Kauf einer mangelhaften Sache, oder?)?

Recht herzlichen Dank für Ihre Mühe. Ich werde per E-Mail Ihre Bankverbindung erfragen, da ich das Gebot für die ursprüngliche Frage um 20 Euro erhöhen möchte.

Mit freundlichen Grüßen




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.01.2014 | 13:18

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

1. Auch ohne den Zugang zu einer öffentlich Strasse darf ein Haus verkauft werden. Bei privaten Hinterhausgrundstücken ist es sogar oft der Fall. Deshalb ist der Käufer gut beraten sich vor dem Kauf der Immobilie über das Wegerecht mit dem Verkäufer zu einigen. Sollte eine Einigung nicht möglich sein, kann der Käufer Abstand vom Kauf der Immobilie nehmen. Der Käufer ist nicht gzwungen eine Immobilie zu kaufen bei der das Wegerecht nicht geregelt ist. Anderenfalls riskiert er spätere Rechtsstreitigkeiten.

2. Sie müssen spätestens beim Notartermin umfassend aufgeklärt werden über die rechtliche Situation des Grundstücks und das bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Dafür ist der Notar zuständig, der in seiner Funktion unparteilich und unabhängig für beide Vertragsparteien tätig sein soll.

Er hat die Pflicht auch Ihren Willen zu erforschen und in seiner Urkunde nierzulegen.
Falls Sie Beweise für die Parteilichkeit des Notars haben, kann ich Ihnen empfehlen einen Noater ihres Vertrauens hinzuzuziehen. Dann entsehen aber weitere Kosten.

3. Sie sollten versuchen sich unter Zuhilfenahme des Notars mit dem Verkäufer im Ihrem Sinne vorweg über das Wegerecht zu einigen. Erfolgt eine eingeschränkte Einigung über das Wegerecht, so sollten sie entscheiden, ob Sie unter diesen Voraussetzungen das Grundstück kaufen möchten.

4. Entscheiden sie sich gegen den Kauf, so ist es möglich die bereits entstandenen Kosten als Schadensersatz im Wege des Verschulden beim Vertragsschluss geltend zu machen.

Allerdings gilt es dann zu beweisen, dass eine schuldhafte Pflichtverletzung im vorvertraglichen Schuldverhältnis durch den Verkäufer stattgefunden hat. In diesem Fall die Veletzung der Aufklärungspflicht über den Zugang zu dem betreffenden Grundstück. Dies kann nur nach genuaer Prüfung des gesammten Falles erfolgen.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen eine gütliche Einigung mit dem Nachbar.

Mit freundlichen Grüßen

Robert Gancarczyk
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