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Geh-, Fahr- und Leitungsrecht

22.11.2012 14:08 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir haben ein Haus in Hürth bei Köln erworben, das nur über ein fremdes Grundstück X (das an dieser Stelle als gepflasterter Zuweg gestaltet ist) errichbar ist. Das trifft auf die beiden Häuser unseres Nachbarn ebenfalls zu.

Nun wollen wir das erworbene Haus abreißen und neu bauen. Das Bauamt hat uns mitgeteilt, dass zur Genehmigung des Bauantrags die Eintragung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrecht auf das Grundstück X gemacht werden muss. Weil die Häuser der Nachbarn schon länger stehen, seien sie von dieser Regelung ausgenommen, da sie nur Neubauten beträfe.

Dummerweise gehört Grundstück X einer Erbengemeinschaft, die aus drei Personen besteht, von denen bereits zwei verstorben sind. Die Erben der zwei toten Mitglieder der Erbengemeinschaft werden lt. "übriggebliebenem" Besitzer vom Amstgericht ermittelt. Wir können lt. Dame vom Bauamt das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht also zur Zeit nicht beantragen, da nicht klar ist, wer Besitzer der Grundstücks X ist.

Ich habe nun einige Fragen dazu:

1.: Kann das Warten auf offenbar unestimmte Zeit irgendwie umgangen werden? Können Tote überhaupt im Grundbuch stehen? Und hat jemand, der (noch) nicht im Grundbuch steht, das Recht, das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu verweigern? D.h., würde eventuell die Zustimmung des einzig lebenden, eingetragenen Eigentümers doch genügen?

2.: Wenn wir warten müssen, würden wir gern soweit wie möglich vorarbeiten und das bestehende Haus schon einmal abreißen. Könnte das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht, das uns eigentlich gegeben werden müsste, weil das Haus sonst nicht nutzbar ist, eher verwehrt werden, wenn das Grundstück leer ist, also kein Haus mehr darauf steht? D.h., würden wir uns rechtlich schlechter stellen, wenn wir das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für ein leeres Grundstück beantragen?

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft hauptsächlich Fragen des privaten und öffentlichen Baurechts, der Erschliessung, der Mehrheit von Erben (Miterbengemeinschaft, Erbengemeinschaft), der Nachlassverwaltung. DieErben sind unbekannt. Der Verwalter der Erbengemeinschaft (als gesamthänderische universelle Rechtsnachfolger des Erblassers) womöglich auch.

Vorüberlegung : Die Forderung des Bauamts ergibt sich aus dem Umstand, dass Baugrundstücke aus öffentlich-rechtlichen Gründen erschlossen sein müssen (z.B. Anschluss- und Benutzungszwang an das Abwassersystem und die Müllentsorgung). Zur Sicherung des Bauamts könnte das Bauamt vom Eigentümer/der Erbengemeinschaft (E) fordern eine Baulast zu bestellen. Sie sollten prüfen ob nicht zu ihren Gunsten im Baulastenverzeichnis eine Baulast eingetragen ist.

Aber auch zivilrechtlich müsste die Erschliessung, z.B. über die Gewährung einer Grunddienstbarkeit, im Grundbuch abgesichert sein. Weitere Massnahme Ihrerseits wäre also zu prüfen, ob im Grundbuch zu Ihren Gunsten derartige Rechte eingetragen sind.

Die nächste Überlegung in diesem Zusammenhang folgt aus dem Gedanken des sogenannten Bestandsschutzes heraus. Da das Abrisshaus und sogar Nachbarhäuser offenbar ausreichend erschlossen war, stellt sich die Frage ob die Erschliessungsanlagen (weg, Leitung, Kabel, Abwasser) einem Bestandsschutz unterfallen, der es Ihnen ggf. ermöglicht diese Anlagen zu erneuern.

Womöglich können die Praktiker der Versorgungsunternehmen (Stadtwerke, Wasserversorger, Abwasserverband o.ä.) weiterhelfen (Stichwort "Hausanschluss").

Aus meiner mir in diesem Rahmen möglichen Sicht, bezweifle ich aber auch, ob Ihnen die "Dame vom Bauamt" richtige Auskünfte gegeben hat. Fundierte, umfassenden Rechtsrat erhalten Sie nur von Rechtsanwälten, die ausschliesslich Ihre Interessen im Blick haben. Der Hintergrund ist folgender: Eine Erbengemeinschaft (die aus Untererbengemeinschaften bestehen kann) hat den Nachlass - hier auch das Grundstück X - grundsätzlich gemeinschaftlich zu verwalten. Nach § 2038 BGB (Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses) gilt : "... Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu. Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, zu Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind; die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen. ... Die Vorschriften der §§ 743, 745, 746, 748 finden Anwendung...".

Aus meiner Sicht steht also der Eigentümer des Grundstücks X fest. Es ist die Erbengemeinschaft (als Gesamthandsgemeinschaft). Unklar ist nur, wer die Erbengemeinschaft in den von Ihnen genannten Angelegenheiten vertritt oder vertreten kann. Die weitere Frage ist, ob die Gewährung von o.g. Rechten aus Sicht der Erbengemeinschaft einer ordnungsgemässen Verwaltung entspricht (was der Fall wäre, wenn diese Rechte im Grundbuch abgesichert wären - vgl. § 2058 BGB Gesamtschuldnerische Haftung : "Die Erben haften für die gemeinschaftlichen Nachlassverbindlichkeiten als Gesamtschuldner."). Ist das nicht der Fall, könnte der einzig bekannte Erbe ggf. als einzig denkbarer Verwalter verpflichtet sein, im Rahmen einer sogenannten Notverwaltung - also ohne dass die unbekannten Erben mitwirken müssten- tätig zu werden. Folgende Überlegung drängt sich auf : Wenn das Grundstück X schon wegen anderweitiger Geh-, Fahr- und Leitungsrechte von der Erbengemeinschaft nie mehr anders genutzt werden kann, dann wäre die Einräumung von diesen Rechten, oder der Verkauf des Grundstücks an Sie die beste Möglichkeit letztlich den zerplitterten Nachlass /teilweise) zu versilbern und ggf. zu teilen.

Hilf auch das Nichts, so wäre ein Gedanke sich mit den Fragen an das zuständige Nachlassgericht zu wenden. Es wäre zu prüfen ob das Gericht eine Nachlassverwaltung §§ 1975 ff BGB anordnen würde.

Angedacht werden muss, ob der Kaufvertrag ggf. angefochten werden könnte usw., weil ein Baugrundstück eine Erschliessung voraussetzt.

Es wird Sie nicht wundern, dass ich Ihnen anrate dringend umfassenden Rechtsrat einzuholen. Ich hätte Interesse die interessante Angelegenheit zu übernehmen. Um Himmels willen reissen Sie das Haus nicht ab - Sie könnten dadurch Baurecht in Form des Bestandsschutzes verlieren, oder eine Rückabwicklung des Kaufvertrages erschweren.



Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.




Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim

Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt



Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger
Horazweg 4
69469 Weinheim

http://www.lautenschlaeger.de

Mobil : 0162 774 7773
Festnetz : (06201) 49 42 44


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