Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Gegenseitiges Vorkaufsrecht am gemeinsamen Hausanwesen

16.01.2015 21:06 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Ich habe ein paar Fragen zum Thema Vorkaufsrecht

Kurze Info:
Ich und meine Mutter sind beide zu jeweils 50% im Grundbuch für das gemeinsame Haus mit Grundstück eingetragen. Jeder bewohnt ein Stockwerk.
Da es keine Teilungserklärung gibt, vereinbaren wir eine Nutzungsvereinbarung für das Haus.
Wir sind jetzt eine Miteigentümergemeinschaft. Soweit ich weiß, kann jeder von uns die Auflösung der Miteigentümerschaft beantragen und es käme zu einer Teilungsversteigerung für beide Seiten. Richtig? Deswegen möchten wir ein gegenseitiges Vorkaufsrecht vereinbaren.

Nun meine Fragen:
Ist diese Formulierung rechtens und auch wirksam? Sie steht nur in der Vereinbarung und nicht im Grundbuch.
- Für den Fall, das eine Partei die Auflösung der Miteigentümerschaft wünscht, muss er die zu veräußerten Anteile dem anderen Miteigentümer zuerst zum Kauf anbieten.

Oder muss das dingliche Vorkaufsrecht immer auch zusätzlich im Grundbuch eingetragen werden?
Dann würde die Formulierung in der Vereinbarung so lauten:
- Die Vertragsparteien räumen sich gegenseitig an ihren Miteigentumsanteilen (Straße, Wohnort) ein Vorkaufsrecht ein für den 1. Verkaufsfall. Dieses Vorkaufsrecht soll grundbuchmäßig abgesichert werden. Beide Miteigentümer bewilligen und beantragen die Eintragung im Grundbuch.

Und wenn es ein gültiges Vorkaufsrecht gibt, kann ich meine 50% Anteil trotzdem vererben, überschreiben, tauschen oder verschenken ohne die Zustimmung des anderen Miteigentümers?

Was kostet die Eintagung im Grundbuch mit Notar für das gegenseitige Vorkaufsrecht bei einem Hauswert von ca. 180.000€-200.000€?

Ich freue mich über eine ausführliche Antwort mit entsprechenden verweisen auf die Gesetze oder Formulierungen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Sie müssen zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten unterscheiden. Schuldrechtliche Vorkaufsrechte können nur gegenüber dem Vertragspartner ausgeübt werden, dingliche Vorkaufsrechte aber gegenüber jedem Eigentümer des belasteten Grundstückes. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht entsteht dabei durch Vertrag, während das dingliche Vorkaufsrecht zusätzlich im Grundbuch eingetragen ist. Unterbleibt beim dinglichen Vorkaufsrecht die Grundbucheintragung, ist es automatisch "nur" ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht.

Ihre Formulierung für das dingliche Vorkaufsrecht ist gut.

Das Vorkaufsrecht gilt nur für den Verkaufsfall, bei Schenkungen, Vererbungen oder anderen Nicht-Verkäufen wird es nicht wirksam. Eine Überschreibung ist hierbei eine Schenkung, während ein Tausch gemäß § 480 BGB als Kaufvertrag behandelt wird, da beim Tausch die Immobilie gegen das Tauschobjekt verkauft wird.

Die Kosten werden für den Notar € 435 und für das Grundbuchamt € 1109 (inkl. USt.) betragen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.01.2015 | 22:53

Bitte erklären sie mir den Unterschied beider Varianten für das Vorkaufsrecht noch einmal leicht verständlich und speziell für meinen Fall.
Was wäre der Nachteil, wenn ich in die Vereinbarung nur meine erste Variante ohne Eintragung im Grundbuch unterschreibe?
und was passiert, wenn z.b kein Vorkaufsrecht vereinbart wird und meine Mutter oder ich die Auflösung der Miteigentümerschaft beantragen? Kommt es dann automatisch zur Teilungsversteigerung für beide Parteien?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.01.2015 | 23:52

Sehr geehrte Ratsuchende,

das nicht-eingetragene Vorkaufsrecht kann nur gegenüber der Mutter bzw. nur gegenüber Ihnen geltend gemacht werden, das eingetragene (dingliche) Vorkaufsrecht jedoch gegenüber jedem Miteigentümer des Grundstücks. Wenn z.B. Sie Ihren Anteil an die Person X verschenken, kann X nur ein eingetragenes Vorkaufsrecht gegen die Mutter geltend machen und umgekehrt. Wenn das Vorkaufsrecht aber nicht eingetragen wurde, kann X es nicht gegen die Mutter geltend machen und die Mutter nicht gegen X. Der Nachteil wäre also die fehlende Absicherung, wenn das Miteigentum der jeweils anderen Seite an Dritte übergegangen ist.

Eine Teilungsversteigerung muß gesondert beantragt werden, es ist ein gerichtliches Verfahren (die Teilungsversteigerung wird von dem Gericht durchgeführt). Sie bzw. die Mutter können auch einfach so ohne Teilungsversteigerung die Auflösung verlangen, dann aber müssen Sie sich mit der Mutter auf ein Auflösungsverfahren einigen, z.B. auf einen Verkauf an Dritte o.ä.. Die Teilungsversteigerung ist die Notlösung für den Fall der Uneinigkeit, da die Teilungsversteigerung auch gegen den Willen des Miteigentümers durchgesetzt werden kann.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 68332 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Erst anfängliche Schwierigkeiten, am Ende jedoch sehr klar und stets sehr freundlich erklärt. Sehr zu empfehlen. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
War verständlich und ausführlich, vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
3,8/5,0
Das nächste Mal bevorzuge ich eher eine persönliche Beratung. Das liegt wohl eher an der Plattform, als an der beratenden Person. Aus diesem Grund hat sich für mich jetzt keine Handlungsoption ergeben, bzw. etwas, was ich tun ... ...
FRAGESTELLER