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Gegenseitiges Grenzbaurecht


08.05.2006 16:23 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Mein Nachbar und ich (NRW) wollen uns ein gegenseitiges Grenzbaurecht (Baulast od. Dienstbarkeit) einräumen. Mein Grundstück ist noch unbebaut und soll mit einem Gebäude als Grenzbau ausgeführt werden. Sein Grundstück ist mit 3m Abstandsfläche bebaut. Er kann könnte also zukünftig sein Gebäude erweitern.
Frage: Kann die Bauverwaltung einen Zeitraum vorschreiben, indem er erweitern muss bzw. müssen wir schon in der Vereinbarung einen Zeitraum nennen ?
Ist er (soweit baurechtlich zulässig) in der Art seines Grenzbaues frei z.B. Dachterasse statt Wohnhauserweiterung?

-- Einsatz geändert am 08.05.2006 17:36:25
Eingrenzung vom Fragesteller
08.05.2006 | 16:25

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Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Online-Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte.

Ich möchte Sie zunächst darauf hinweisen, dass Sie zwischen dem Rechtsverhältnis mit Ihrem Nachbarn und dem mit der Baubehörde unterscheiden müssen.
Letzteres ist im Bereich des öffentlichen Rechts angesiedelt, während das Verhältnis zu Ihrem Nachbarn dem Zivilrecht unterfällt.

Im Bereich des öffentlichen Rechts, also gegenüber der Baubehörde ist zunächst problematisch, ob überhaupt eine Grenzbebauung möglich ist.
§ 6 I 1 BauO NRW bestimmt, dass vor Außenwänden von Gebäuden Abstandsflächen freizuhalten sind. Hier darf grundsätzlich nicht gebaut werden. Eine Grenzbebauung ist nur dann möglich, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften das Gebäude ohne Grenzabstand, also ohne Abstandsfläche, gebaut werden muss oder wenn das Gebäude ohne Grenzabstand gebaut werden darf und öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ebenfalls ohne Grenzabstand gebaut wird. Hierbei kommt es im Wesentlichen auf die Vorschriften eines eventuellen Bebauungsplan an, die bestimmen, ob ohne Abstandsflächen gebaut werden muss bzw. darf. Da Sie jedoch schreiben, dass Ihr Nachbar eine Abstandsfläche von 3 m eingehalten hat, gehe ich davon aus, dass auch eine Abstandsfläche planungsrechtlich vorgesehen ist. Demnach dürfte eine Grenzbebauung nicht in Betracht kommen.
Muss nach planungsrechtlichen Vorschriften mit Grenzabstand gebaut werden, so darf ausnahmsweise ohne Grenzabstand gebaut werden, wenn dies bereits auf dem Nachbargrundstück der Fall ist. Dies ist bei Ihnen jedoch nicht erfüllt. Ihr Nachbar hat in einem Abstand von 3m gebaut und Ihr Grundstück ist noch gar nicht bebaut.

Eine abschließende Beurteilung ist hier jedoch nicht möglich, da dies die Sichtung der konkreten Unterlagen erfordert.
Sofern sich aus den Unterlagen ergibt, dass eine Grenzbebauung doch möglich ist, weil z. B. eine Abstandsfläche nicht zwingend nach Bauplanungsrecht erforderlich ist, gilt Folgendes:

Eine behördliche Genehmigung ist nicht unendlich wirksam. Gem. § 43 II VwVfG bleibt ein Verwaltungsakt wirksam, solange und soweit er nicht zurückgenommen, widerrufen, anderweitig aufgehoben oder durch Zeitablauf oder auf andere Weise seine Rechtswirkung verliert. Es gibt danach zahlreiche Möglichkeiten, die hier nicht alle aufgeführt werden können. Es ist danach jedoch sehr wohl möglich, dass die Behörde als Nebenbestimmung gem. § 36 II Nr. 1, 2 VwVfG vorsieht, dass eine Erweiterung nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt oder Ereignis erlaubt ist. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass sie das auch tatsächlich täte. Eine abschließende Aussage kann insofern nicht gemacht werden. Darüber hinaus möchte ich Sie darauf hinweisen, dass z.B. durch eine unvorhergesehene Änderung der Rechts-/Sachlage, eine solche Genehmigung unwirksam werden könnte. Eine Verpflichtung Ihrerseits einen Zeitraum, in der Vereinbarung zischen Ihnen und Ihrem Nachbarn zu nennen, gibt es nicht. Diese untersteht lediglich dem Zivilrecht, aus dem sich eine solche Verpflichtung nicht ersehen lässt.

Sofern keine Abstandsflächen erforderlich sind, dürfen alle baulichen Anlagen als Grenzbebauung errichtet werden, die bauplanungsrechtlich zulässig sind. Auch hier ist ein eventueller Bebauungsplan maßgeblich, da er die wesentlichen Festsetzungen der Bauleitplanung enthält. Um es überspitzt zu formulieren: Sie dürfen nicht ein Kraftwerk in einem reinen Wohngebiet errichten. Sollten Sie aber ein Wohngebäude in einem reinen Wohngebiet errichten möchten, in dem keine Abstandsflächen vorgesehen sind, so dürfen Sie das grundsätzlich auch auf die Grenze setzen. Eine entgültige Beurteilung setzt aber wiederum die Sichtung der Unterlagen voraus.

Sofern jedoch Abstandsflächen vorgesehen sind, dürfen in den Abstandsflächen nur bestimmte bauliche Anlagen errichtet werden. Dazu gibt es eine Aufzählung in § 6 XI, XII BauONRW, die ich für Sie anhänge.

Ich möchte Ihnen danach Folgendes raten:
Finden Sie heraus, ob in Ihrem Baugebiet Abstandsflächen vorgesehen sind. Sofern das nicht der Fall ist, haben Sie Glück. Dann kommt es nur noch auf das konkrete Vorhaben an. Sind die Grundzüge der Planung eingehalten? Erkundigen Sie sich dann bei Ihrer Baubehörde, wie sie in Praxis solche Baugenehmigungen erlässt – mit oder ohne zeitliche Begrenzung. Eine pauschale Antwort auf Ihre Frage, ist insofern leider nur schwerlich möglich.
Sofern Abstandsflächen vorgesehen sind, können Sie die baulichen Anlagen errichten, die in § 6 XI, XII BauONRW vorgesehen sind. Achten Sie aber auf eine eventuell erforderliche Baugenehmigung. In den Abstandsflächen dürfen eigentlich nur Nebengebäude errichtet werden.

Sie bewegen sich in einem äußerst komplizierten Rechtsgebiet, dessen Ergebnisse von vielen konkreten Tatsachen abhängt. Eine tiefgründige Beurteilung Ihres Falles ist daher leider nur aufgrund einer konkreten Sichtung der Unterlagen und der örtlichen Begebenheiten möglich. Ich möchte Ihnen daher raten, sich einem Kollegen vor Ort anzuvertrauen. Sollten Sie es wünschen, übernehme ich Ihre Beratung gern. Sie haben nun die Möglichkeit, eine kostenlose Nachfrage zu stellen. Darüber hinaus können Sie mich auch über meine Kontaktdaten erreichen. Dann fallen allerdings weitere Rechtsanwaltsgebühren an.

Ich hoffe zunächst, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und

Verbleibe mit freundlichem Gruß!

RA Dipl.-Jur. THOMAS KRAJEWSKI

NEUER KAMP 30
20375 HAMBURG

TEL.: 040/43 209 - 228
FAX: 040 /43 209 - 229

EMAIL: KRAJEWSKI@HAFTUNGSRECHT.COM
URL: WWW.HAFTUNGSRECHT.COM




§ 6 BauO NRW Abstandflächen
(1) Vor Außenwänden von Gebäuden sind Flächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten (Abstandflächen). Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ist eine Abstandfläche nicht erforderlich vor Außenwänden, die den an der Nachbargrenze errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften
a. das Gebäude ohne Grenzabstand gebaut werden muss oder
b. das Gebäude ohne Grenzabstand gebaut werden darf und öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ebenfalls ohne Grenzabstand gebaut wird.
Muss nach planungsrechtlichen Vorschriften mit Grenzabstand gebaut werden, ist aber auf dem Nachbargrundstück innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ein Gebäude ohne Grenzabstand vorhanden, so kann gestattet oder verlangt werden, dass ebenfalls ohne Grenzabstand gebaut wird. Muss nach planungsrechtlichen Vorschriften ohne Grenzabstand gebaut werden, ist aber auf dem Nachbargrundstück. innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ein Gebäude mit Grenzabstand vorhanden, so kann gestattet oder verlangt werden, dass eine Abstandfläche eingehalten wird.
(2) …
(3) …
(4) …
(5) …
(6) …
(7) …
(8) (aufgehoben)
(9) …
(10) …
(11) In den Abstandflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandfläche sind zulässig
1. an der Nachbargrenze gebaute überdachte Stellplätze und Garagen bis zu einer Länge von 9,0 m einschließlich darauf errichteter Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie sowie Parabolantennen und sonstige Antennenanlagen, jeweils bis zu 1,5 m Höhe sowie Gebäude mit Abstellräumen und Gewächshäuser mit einer Grundfläche von nicht mehr als 7,5 m2 die mittlere Wandhöhe dieser Gebäude darf nicht mehr als 3,0 m über der Geländeoberfläche an der Grenze betragen, die Grenzbebauung darf entlang einer Nachbargrenze 9,0 m und insgesamt 15,0 m nicht überschreiten,
2. Stützmauern und geschlossene Einfriedungen bis zu einer Höhe von 2,0 m über der Geländeoberfläche an der Grenze, in Gewerbe- und Industriegebieten ohne Begrenzung der Höhe.
Die Grundfläche der in Satz 1 genannten Gebäude mit Abstellräumen und der Gewächshäuser darf innerhalb eines Abstandes von 3,0 m von der Nachbargrenze nicht mehr als 7,5 m2 betragen. Satz 1 Nr. 1 gilt auch, wenn die baulichen Anlagen in einem Abstand von 1 bis zu 3 m von der Nachbargrenze gebaut werden. In den Abstellräumen nach Satz 1 Nr. 1 sind Leitungen und Zähler für Energie und Wasser, Feuerstätten für flüssige oder gasförmige Brennstoffe mit einer Nennwärmeleistung bis zu 28 kW und Wärmepumpen entsprechender Leistung zulässig.
(12) In den Abstandflächen eines Gebäudes und zu diesem ohne eigene Abstandfläche sind, wenn die Beleuchtung der Räume des Gebäudes nicht wesentlich beeinträchtigt wird, zulässig
1. Garagen,
2. eingeschossige Gebäude ohne Fenster zu diesem Gebäude,
3. bauliche Anlagen und andere Anlagen und Einrichtungen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgeben (Absatz 10).

(13) – (17).

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