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Gegenseitige Baulast / Außenmauer bereits auf unserem Grundstück vorhanden

11.02.2016 11:13 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park


Bei uns stellt sich folgende Situation dar:
Unser Haus wurde im Jahr 1980 gebaut, das angrenzende Nachbarhaus ein Jahr zuvor. Die Garagen beider Häuser grenzen an der Längsseite aneinander. Beim Bau des Nachbarhauses ist allerdings aufgrund von schlechten Wetterbedingungen der Grenzstein verrutscht, was zu Folge hatte, dass das gesamte Haus zu weit in Richtung unseres Grundstücks errichtet worden ist.
Dieses hatte zur Folge, dass die Außenwand der Garage des Nachbarn in vollem Umfang bereits auf unserem Grundstück steht. Mein Vater (damaliger Bauherr) hat hier mit unserem Nachbarn sein mündliches Einverständnis gegeben, das dieses so in Ordnung ist – schriftlich wurde leider nichts festgehalten.
Unsere Garage wurde damals überdacht und wird als Balkon genutzt. Dieser soll nun in der Länge durch eine Holzüberdachung erweitert werden. Im Vorfeld haben wir mit der Nachbarin (inzwischen verwitwet) über die Pläne gesprochen und sie hat keine Einwände gehabt.
Nach Planung durch Architekten und Anforderung der gewünschten Papiere vom Bauamt, wodurch uns entsprechende Kosten entstanden sind, wurde eine gegenseitige Baulast für die Erweiterung vorbereitet. Diese weigert sich die Nachbarin nun allerdings zu unterschreiben, unter dem Argument, dass es eine Erbengemeinschaft wäre und ihre Kinder dem nicht zustimmen würden.

Meine zwei Fragen sind daher die folgenden:
- Muss final überhaupt eine gegenseitige Baulast eingetragen werden, wenn auf der gesamten Länge bereits die Außenmauer steht und hier nur ein Holzdach in gleicher Höhe angesetzt wird? Die Mauer befindet sich wie gesagt komplett auf unserem Grundstück.
- Da die Pläne beim Bauamt falsch sind (hier ist die Außenmauer der Nachbarsgarage auf deren Grundstück eingezeichnet, liegt aber de facto ja komplett auf unserem Grundstück): kann man hier Widerspruch einlegen, so dass die Nachbarsgarage nachträglich nicht genehmigt ist? Dieses könnte man dann quasi als Argument nutzen, den Nachbarn doch zur Zustimmung der Baulast überzeugen. Oder gibt es hier entsprechende Verjährungsfristen so dass hier keine Handhabe mehr besteht?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

1. Aus § 81 NBauO ergibt sich, dass durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen können, die sich nicht schon aus dem öffentlichen Baurecht ergeben.

Durch Baulast wird durch die Bauaufsichtsbehörde in der Regel ein grundsätzlich nicht genehmigungsfähiges Bauvorhaben in die materielle Legalität geholt.

Die Bestellung einer Baulast obliegt dem Grundstückeigentümer, die Weigerung Ihrer Nachbarin ist daher grundsätzlich legitim.

Mir stellt sich allerdings die Frage, warum eine Baulast überhaupt notwendig erscheint. Abgesehen von der Frage, ob § 60 Abs. 1 NBauO ein genehmigungsfreies Vorhaben vorliegt (weniger als 20 Kubikmeter) handelt es sich um ein Bauvorhaben einzig auf Ihrem Grundstück. Hier scheint mir keine Notwendigkeit gegeben.

2. Hier würde ich eher über § 913 BGB gehen und von der Nachbarin eine Überbaurente verlangen. Liegt die Wand auf Ihrem Grundstück, so haben Sie dies aufgrund der Zustimmung Ihres Vaters aus § 912 Abs. 1 BGB zwar zu dulden.

Sie könnten aber aus § 913 eine rente jährlich im Voraus verlangen. Dies dürfte meiner Meinung nach die Nachbarin hinreichend motivieren bei Ihrem Vorhaben mitzuspielen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 11.02.2016 | 14:28

Sehr geehrter Herr Park,

vielen Dank für Ihre schnelle Beantwortung. Hierzu hätte ich noch zwei kurze Verständnisfragen:

Auf welche Fläche bezieht sich das genehmigungsfreie Vorhaben nach § 60 Abs. 1 NbauO? Die Fläche der Überdachung beträgt 12qm welche als Balkon genutzt werden soll. Die Überdachung selbst ist freistehend, das heißt keine geschlossenen Wände.

Auf welcher Basis berechnet sich die Höhe der Überbaurente nach § 913 BGB?

Vielen Dank für Ihre Informationen!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.02.2016 | 15:14

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

1. Es wird bemessen nach Rauminhalt. Hier sind 20 Kubikmeter genehmigungsfrei. Es muss also Länge x Breite x Höhe weniger als 20 Kubikmeter verbaut werden.

2. Grundlage für die Rentenhöhe ist der Verkehrswert der überbauten Fläche zum Zeitpunkt der Grenzüberschreitung. Es kommt hier auf den Umfang der dem verpflichteten Eigentümer durch die Duldungspflicht entstehenden Beeinträchtigung an.

Es ist also zu klären, wie viel Fläche überbaut wurde und was diese 1980 wert war (Kaufpreis). Die Minderung, die hieraus resultiert, ist die Überbaurente.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

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