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Geerbtes Haus, Kündigung Untermieter

| 30.04.2017 18:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Ich habe ein Haus von meiner Mutter geerbt, in dem Sie bis zu Ihrem Tod lebte. Das Haus war ursprünglich für unsere Familie als größerer Bungalow erbaut worden mit mehreren Kinderzimmern für die uns Kinder.

Eins dieser Kinderzimmer hat meine Mutter untervermietet:
Beginn: Mai 2015
Laufzeit: Leider "auf unbestimmte Zeit"
Mietgegenstand:
"Vermietet wird zu Wohnzwecken ein möbl. Zimmer, .... Dazu gehören zur Benutzung folgende Räume:
Küche, Bad, WC, Keller, Essplatz.
Der Mieter ist berechtigt folgende Gemeinschaftseinrichtung zu benutzen:
Waschmaschine."

Zur Kündigung steht im Mietvertrag:
"Ein Mietverhältnis von unbestimmter Dauer kann spätestens zum
30.eines Kalendermonats für den Ablauf des nächsten Kalendermonats gekündigt werden."

Und der übliche Inhalt zur Kündigung aus wichtigem Grund.
------------------------
Wir möchten den Mieter so schnell wie möglich kündigen. Meine Frage:

Welche Kündigungsfrist? Sind die 4 Wochen rechtlich möglich?
Müssen wir Eigenbedarf geltend machen?
Was gilt es weiter zu beachten?

Der Mieter ist übrigens bislang an diesem Wohnsitz nicht gemeldet.

Vielen Dank im voraus

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

Wenn Sie selbst im gererbten Haus wohnen, können Sie mit der vertraglichen Kündigungsfrist von einem Monat zum Monatsende den möblierten Wohnraum kündigen und benötigen keinen Kündigungsgrund, wenn der Untermieter nicht mit seiner Familie dort wohnt.

Wohnen Sie nicht im untervermieteten Haus, können Sie nur mit einem Kündigungsgrund, z.B. Eigenbedarf mit dreimonatiger Frist kündigen.

Entsprechende Paragraphen werden ich Ihnen noch nachliefern.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.05.2017 | 09:01

Vielen Dank für Ihre ausführliche und zeitnahe Antwort. Meine Rückfrage:
Warum sollten wir auf die Möglichkeit des Widerspruchs gegen die Kündigung aufmerksam machen (§ 574 ff. BGB)?
Wäre die Unterlassung dieses Hinweises ein Formfehler, welcher die Kündigung anfechtbar macht?
Warum liegen nach Ihrer Ansicht „erhebliche Nachteile" bei Hinderung „an einer wirtschaftlichen Verwertung" der Immobilie nicht vor?
Das Haus ist ja nicht als Vermietungsobjekt gedacht oder zu gebrauchen.
D. h. wenn jemand theoretisch diese Immobilie erwerben wollte, müsste sie/er einen Mieter in einem möblierten Zimmer in dieser Einfamilien-Immobilie mit übernehmen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.05.2017 | 09:27

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfragen.

- Der fehlende Hinweis auf das Widerspruchsrecht führt nicht zur Nichtigkeit der Kündigung. Der Hinweis ist aber im Hinblick auf § 574b Abs. 2 Satz 1 und insbesondere Satz 2 BGB anzuraten:
"Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat.
Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären."

D.h. bei Hinweis / Belehrung kann der Mieter nur zeitlich begrenzt widersprechen.

- Eine Verwertungskündigung hat hohe formale Hürden. Sie müssten die "erheblichen Nachteile" bezüglich einer "angemessenen wirtschaftlichen Verwertung" beweisen und Zahlen auf den Tisch legen. Es handelt sich um eine Wertungsfrage. Wie beschrieben, gibt es auch andere leichtere Möglichkeiten zur Kündigung.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 30.04.2017 | 23:29

Sehr geehrter Ratsuchender,

Lassen sich mich die Antworten wie folgt begründen.

Zunächst treten Sie als Erbe in die Vermieterstellung Ihrer Mutter ein (§ 1922 Abs. 1 BGB). Gibt es eine Erbengemeinschaft (Vermietermehrheit) muss jeder dieser Erbengemeinschaft die Kündigung erklären.

1.
Grundsätzlich kann ein Wohnraummietverhältnis nur ordentlich gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB). In Ihrem Fall käme nur eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, da Zahlungsverzug oder eine „erhebliche Nachteile" bei Hinderung „an einer wirtschaftlichen Verwertung" der Immobilie nicht vorliegen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 BGB).

Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Ende des Monats (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB), wenn das Mietverhältnis noch keine vollendeten fünf Jahre besteht / der Wohnraum weniger als fünf Jahre überlassen wurde.

Eine kürzere Kündigungsfrist kann gemäß § 573c Abs. 4 BGB nicht vereinbart werden.

Der Kündigungsgrund ist im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB).

2.
Erleichterte Kündigungsmöglichkeiten, d.h. eine Kündigung ohne Grund / berechtigtes Interesse gewähren § 573a Abs. 1 und Abs. 2 BGB.

a) Einliegerwohnraum

Abs. 1 S. 1 BGB setzt eine vermietete Wohnung „in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" voraus. Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate, betrüge in Ihrem Fall also sechs Monate (Abs. 2, 1. Halbsatz).
Gleiches gilt bei der Vermietung von „Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist." (Abs. 2, 2. Halbsatz).

In der Kündigung muss stehen, dass Wohnraum in der Wohnung des Vermieters gekündigt wird (§ 573a Abs. 3 BGB).

Der Mietvertrag darf nicht von der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 573a Abs. 4 BGB) zu Lasten des Mieters abweichen.

b) möblierter Einliegerwohnraum

§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB wurde bereits genannt: „Die Vorschriften […] über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses [...] gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt."

In diesem Fall ist eine Kündigung zum Ende des Monats möglich, wenn diese spätestens am 15. des Monats erklärt wird (§ 573c Abs. 3 BGB). Bei einem Monat mit 31 Tagen beträgt die Kündigungsfrist beispielsweise 16 Tage.

Voraussetzung der kurzen Kündigungsfrist sind:

-vermieteter Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung
-überwiegend vom Vermieter mit Möbeln ausgestattet
-(Unter-)Mieter alleiniger Bewohner, des von ihm bewohnten Wohnraums

3.
-Welche Kündigungsfrist? Sind die 4 Wochen rechtlich möglich? 

Liegen die unter 2.b. genannten Voraussetzungen vor, können Sie mit der (vertraglichen, 31-tägigen) Frist, die länger ist als die gesetzliche, zum Ende eines Monates kündigen.

Vier Wochen sind nicht ein Monat.
Eine Kündigung mit 30. bzw. 31-tägiger Frist wäre möglich.

-Müssen wir Eigenbedarf geltend machen? 

Sie müssen nur dann Eigenbedarf gelten machen, wenn Sie bei Ausspruch der Kündigung nicht selbst im Haus wohnen, d.h. die unter 2. genannte Voraussetzung (vom Vermieter selbst bewohnte/s Wohnung/Gebäude) gegeben ist.

-Was gilt es weiter zu beachten? 

Erklären Sie die Kündigung schriftlich (§ 568 Abs. 1 BGB), begründen Sie diese im Kündigungsschreiben.
Im Falle des unter 1. und 2. Geschriebenen sollten Sie auf die Möglichkeit des Widerspruchs gegen die Kündigung aufmerksam machen (§ 574 ff. BGB).

> Nach Ihrer Beschreibung liegt der unter 2.b. geschilderte Fall vor. Sie können daher aktuell frühestens zum 30.06.2017 kündigen. Die Kündigungserklärung muss dem Mieter spätestens am Dienstag, den 30.05.2017 zugehen.
(Ohne eine vertragliche Regelung, hätten Sie die bereits zum 31.05.2017 kündigen können, wobei die Kündigung spätestens am 15.05.2017 zugehen müsste).

Nutzen Sie bei Bedarf bitte die kostenlose Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.05.2017 | 12:56

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