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Gebrauchsregelung:Verbot Fahrrad zu fahren


| 18.03.2006 20:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir sind Eigentümer eines Stellplatzes in einer Tiefgarage. Auf der Dachfläche liegen die gepflasterten Zuwege (ca 1m breit) zu unserer Wohnung (die Wohnung gehört zu einer anderen Eigentümergemeinschaft mit eigener Teilungserklärung/Verwaltung).

Auf der letzten Eigentümerversammlung Tiefgarage wurde mit Mehrheit beschlossen, "das Fahrrad fahren auf der Zuwegung nicht zu gestatten". Mit diesem Beschluss sind wir nicht einverstanden.

In der Teilungserklärung steht:
"1. Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen stehen den Sondereigentümern und deren Haushaltsangehörigen zum gemeinschaftlichen gleichen Gebrauch offen. Die Dachfläche ist teilweise als Kinderspielfläche ohne Ballspielen zu nutzen."

"4. Die Teileigentümer können durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss, den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums regeln."

Wir sind seit 5 Jahren Eigentümer. Auf der Versammlung wurde bestätigt, dass es in der Vergangenheit keine Beeinträchtigungen, Belästigungen, Unfälle durch Radfahrer gegeben hat.

Wir wollen auf dem Gelände nicht selbst radfahren, diese Möglichkeit unseren Kindern aber nicht verbieten, da es sich dort um einen geschützten Raum handelt.

Macht es Sinn, den Beschluss anzufechten oder handelt es sich bei dem pauschalen Verbot noch um eine Gebrauchsregelung, die in dieser Form durch die Mehrheit beschlossen werden kann?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

auf der Grundlage Ihrer Angaben halte ich den Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer für anfechtbar. Eine genaue Einschätzung der Erfolgsaussichten ist allerdings nur anhand einer detaillierten Sachverhaltsanalyse möglich.

1.
Bei dem Verbot, auf der Zuwegung (die offenbar zugleich die Dachfläche der Tiefgarage ist) Fahrrad zu fahren, handelt es sich durchaus um eine Gebrauchsregelung, die generell auch durch einfache Stimmenmehrheit beschlossen werden kann.

Hierzu gibt es aber zwei entscheidende Einschränkungen:

a.
Nach § 15 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) kann nur der ordnungsgemäße Gebrauch durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Ordnungsgemäß ist ein Gebrauch, der unter Berücksichtigung der Beschaffenheit seines Gegenstandes dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und billigem Ermessen entspricht (OLG Köln NZM 2000, 191).
Nicht ordnungsgemäß ist ein Gebrauch, durch den einem Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus“ geht, ihm also einen nach § 14 Nr. 1 WEG zulässigen Gebrauch verbietet (BayObLG WuM 1985, 231).

Wenn das Befahren der Dachfläche keinen zwingenden, insbesondere öffentlich-rechtlichen gesetzlichen Bestimmungen oder Rechten Dritter zuwiderläuft (§ 13 Abs. 1 WEG) und für die Eigentümergemeinschaft zumutbar ist, wäre also eine Vereinbarung zwischen allen Wohnungseigentümern erforderlich.

b.
Darüber hinaus erlaubt § 15 Abs. 2 WEG eine Änderung des gemeinschaftlichen Gebrauchs durch Mehrheitsbeschluss nur, insoweit eine bereits bestehende Vereinbarung oder Teilungserklärung nicht entgegensteht.
In Ziff. 1 der von Ihnen zitierten Teilungserklärung ist jedoch die Dachfläche als Spielfläche für Kinder vorgesehen, was zu dem Radfahrverbot in Widerspruch steht.

Der Mehrheitsbeschluss kann sich demzufolge nur auf die in Ziff. 4 der Teilungserklärung niedergelegten Öffnungsklausel stützen.
Jedoch ist auch hier bereits fraglich, ob die Regelung eines ordnungsgemäßen Gebrauchs vorliegt (siehe 1.a).
Vor allem aber muss ein solcher durch Vereinbarung zugelassener Mehrheitsbeschluss sachlich begründet sein und ohne unbillige Nachteile für die Widersprechenden sein; eine solche sachliche Begründung kann z.B. in der Unzweckmäßigkeit der bisherigen Regelung oder in einer Änderung der Verhältnisse liegen (BGHZ 95, 137).

An einer solchen sachlichen Begründung scheint es hier zu fehlen, da Sie mitteilen, dass es seit fünf Jahren keine Beeinträchtigungen, Belästigungen oder Unfälle durch Radfahrer gegeben hat.

3.
Die Anfechtung des Mehrheitsbeschlusses ist in diesem Fall nur binnen eines Monats seit der Beschlussfassung zulässig und muss bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, geltend gemacht werden (§§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG).


Ich hoffe, Ihnen eine verständliche erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Gerne übernehme ich auch Ihre weitere Vertretung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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