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Gebrauchsregelung für Fahrradkeller


01.07.2006 12:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Wir sind Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus als Ferienwohnanlage mit zwei Aufgängen und 8 bzw. 6 Wohnungen je Aufgang. Im Keller befindet sich je ein Fahrradkeller von 4x2 m, die durch den ca. 8m langen Kellergang verbunden sind.

Auf der letzten Eigentümerversammlung wurde mit Mehrheit als Gebrauchsregelung beschlossen:
„Da die gleichzeitige Nutzung der Fahrradkeller durch alle Eigentümer aufgrund der Platzverhältnisse unmöglich ist, sind die vorhandenen Stellflächen bei einer mehr als siebentägigen Abwesenheit der Wohnungsinhaber im Wege der gegenseitigen Rücksichtnahme für andere zur Verfügung zu stellen und für die Dauer der Abwesenheit zu räumen.“

Die beiden Fahrradräume sind im Kellerplan als Anhang zur Teilungserklärung als solche ausgewiesen.
In der Teilungserklärung heißt es:
„Der Aufteilungsplan sowie der Lageplan mit der Einzeichnung der Gebäude auf dem Grundstück wurde mit dem Erschienenen eingehend erörtert und zum Gegenstand dieser Verhandlung gemacht. Die Pläne wurden von dem Erschienenen genehmigt und sind dieser Verhandlung als Anlage beigefügt.“

In Ziffer III. der Teilungserklärung heißt es:
„Wohnungseigentum ist als Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter stehen.“
(Anm.: Der Text des ersten Satzes steht wirklich so da.)

Ziffer IV der Teilungserklärung bestimmt: „Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach §§ 10 bis 29 WEG. In Abweichung und in Ergänzung dieser Vorschriften wird jedoch gemäß § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums bestimmt: ( es folgen Aufzählungen 7 Punkte über Feuerversicherung, Instandhaltung etc.)“

Ausführungen zur Nutzung der Gemeinschaftsflächen, Abstimmungsmehrheiten oder Hinweise auf Gebrauchsregelungen gibt es nicht. Festlegungen gibt es lediglich bezügliche der zum Sondereigentum gehörenden Leitungen und Baulichkeiten.


Wir sind seit Fertigstellung der Wohnanlage im Jahre 1993 Eigentümer. Seitdem stellten wir für uns und unsere Kinder vier Fahrräder im Fahrradkeller unter. Um dieses Platz sparend zu tun haben wir einen kleinen Fahrradständer (90 cm breit) angeschafft. Nachdem die Kinder inzwischen erwachsen sind stellen wir nur noch zwei Räder im Keller ab.

In der Diskussion des o.a. Beschlusses wurde behauptet, dass es in der Vergangenheit zu Engpässen bei der Unterstellung von Fahrrädern gekommen sei und deswegen eine Gebrauchsregelung getroffen werden müsste. Dies wurde von uns bestritten. Daraufhin wurde behauptet, dass es nicht darauf ankomme, dass es tatsächlich regelmäßig zu Überbelegungen der Fahrradkeller kommt. Ausreichend für eine Gebrauchsregelung sei vielmehr, dass latent eine solche Überbelegung zu befürchten sei.

Da wir Rentner sind halten wir uns sehr häufig in der Ferienwohnung auf ( im vergangenen Jahr 15 x ) und haben nur einmal im Sommer eine gewisse Enge in einem der Keller bemerkt, in dem zweiten war jedoch noch Platz für mehrere Räder. Die ganz überwiegende Zeit im Jahr stehen unsere beiden Räder einsam herum, nur immer Sommer kommen manchmal einige dazu.

Auf unsere Frage, wo wir denn unsere Räder lassen sollten, wurden wir auf unseren Abstellraum im Keller verwiesen.
Dieser hat jedoch nur eine Größe von 2,88 x 1,40m mit einer nach innen öffnenden, 86 cm breiten Tür etwa in der Mitte der Längswand. Durch diese Tür könnte man die Fahrräder hinein bekommen, wenn die eine Schmalseite des Kellers und weitere ca. 2 m der Längsseite gegenüber der Tür frei bliebe, d h. für andere Zwecke nicht mehr nutzbar wäre. Anderen Eigentümern mit ähnlich kleinen Kellern (es gibt auch einige größere) ginge es zwar genauso, aber ist dann nicht auch für diese eine übermäßige Beeinträchtigung gegeben?

Es kann doch nicht angehen, dass infolge einer (zulässigen?) Gebrauchsregelung der Fahrradkeller monatelang leer steht und die Eigentümer dadurch erhebliche Beeinträchtigungen ihres Teileigentums hinnehmen müssen.

Wir hielten das jedenfalls für eine unzulässige Einschränkung unseres originären Miteigentumsanteils am Keller und damit für einen Eingriff in unser originäres Eigentumsrecht.

Können wir damit den Beschluss gem. § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für nichtig erklären lassen, oder können (oder müssen) wir ihn anfechten, um seine Ungültigkeit gerichtlich feststellen lassen?



01.07.2006 | 14:27

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vorausschicken möchte ich, dass eine abschließende Beurteilung erst erfolgen kann, wenn die Gemeinschaftsordnung eingesehen worden ist mitsamt der Teilungserklärung und der gesamte Sachverhalt ermittelt wurde. Anhand Ihrer Schilderung stellt sich die Situation wie folgt dar:

1.Im Anhang zur Teilungserklärung wurden die maßgeblichen Räume als Fahrradräume ausgewiesen, § 15 Abs. 1 WEG. Mit dieser Ausweisung liegt eine Widmung der Räume vor. Da die Räume im Gemeinschaftseigentum stehen, dürfen daher alle Wohnungseigentümer diese Räume als Fahrradabstellräume benutzen, § 13 Abs. 2 S. 1 WEG ivm § 15 Abs. 1 WEG.

2.Anscheinend gab es Platzprobleme, aufgrund dessen ein Beschlussantrag zur Änderung der Nutzung gestellt wurde. Gemäß § 15 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen Beschluss fassen über die dem gemeinschaftlichen Gebrauch entsprechenden ordnungemäßigen Gebrauch. Hier wurde durch Beschluss die Nutzung des Fahrradkellers „modifiziert“. Die Räder dürfen zwar weiterhin eingestellt werden, sollen aber bei längerer Abwesenheit aus dem Fahrradkeller entfernt werden. Ich stimme Ihnen zu, dass darin eine Einschränkung der Nutzung des gemeinschaftlichen Gebrauchs liegt.

3.Der Mehrheitsentscheidung sind von vornherein enge Grenzen gesetzt (vgl. § 21 Abs. 3). In der Literatur wird treffend formuliert (Müller, praktische Fragen zum WEG, 4. Auflage), dass sich die Schranken der Mehrheitsentscheidung sowohl in Richtung einer zu weit gehenden Beschränkung als auch zu weit gehenden Freiheit des Gebrauchs ergeben.

4.In Ihrem Fall würde die Beschränkung dann zu weit gehen, wenn tatsächlich die Fahrradräume gar keinen Engpass haben und Sie trotzdem gezwungen werden, Ihre Räder zu entfernen, wenn Sie länger als 7 Tage nicht in der Wohnanlage sind.
Hierfür müssten Sie als Beweis (im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit prüft der Richter zwar von Amts wegen, jedoch sind für ihn dafür die entsprechenden Anhaltpunkte wichtig, die Sie ihm geben können) für den Richter eine Art Tabelle führen, die in regelmäßigen Abständen am besten mit Foto dokumentiert, dass kein Engpass vorhanden ist.

5.Verfahrenstechnisch müssen Sie wie folgt vorgehen:
- Sie haben die Möglichkeit, einen abgeänderten Beschlussantrag zur nächsten Eigentümerversammlung einzubringen. Ein Mehrheitsbeschluss kann durch einen anders lautenden Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden.
- Ansonsten bleibt Ihnen nur der Weg der gerichtlichen Überprüfung gemäß § 43 Abs. 1 Ziff. 4 WEG. Hier müssen Sie beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, einen Gestaltungsantrag (so gen. Anfechtungsantrag) stellen, dass der Beschluss für ungültig erklärt wird, weil er eine zu weit gehende Beschränkung der Nutzung des Fahrradkellers nach dessen Widmung beinhaltet. Bitte beachten Sie, dass der Antrag binnen eines Monats nach Beschlussfassung gestellt werden muss, §§ 43 Abs. 1 Ziff. 4, 23 Abs. 4 WEG. Die Begründung kann nachgereicht werden.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen weiter geholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München
Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


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