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Gebäudeschaden durch gemeinschaftliche Grenzanlage / Haftung


| 13.11.2017 15:46 |
Preis: 55,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Zur Abwehr von Schäden ist die Notverwaltung auch bei einer gemeinschaftlichen Grenzanlage möglich. An den Kosten sind die Nachbarn je hälftig zu beteiligen.


Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,
ich suche Rat und ggf. rechtliche Vertretung in einem Zivilprozess zu folgendem Sachverhalt:
Ich bin seit 2007 Eigentümer eines Einfamilienhauses aus den 1970er Jahren. Das Haus wurde an einer Seite mit einem Abstand von 0,4 Metern zum Nachbargrundstück errichtet (aus baurechtlicher Sicht ist dies überprüft und nicht bemängelt worden).
Das Haus des Nachbarn ist ca. 5 Meter von dieser Grenze entfernt. Zwischen den Häusern hat der Nachbar in den 1970er Jahren eine Terrasse angelegt, die direkt bis an meine Hauswand reicht.
Er hat also mit seiner Terrasse die Grenze um 0,4 Meter auf mein Grundstück überbaut.
Um für die Terrasse eine ebene Geländeoberfläche zu erhalten, hat der Nachbar den Boden an meiner Hauswand um ca. 0,5 Meter aufgeschüttet.
Diese Baumaßnahme wurde laut meines Vorbesitzers alleinig durch den Nachbarn durchgeführt.
Vor ca. 5 Jahren erschienen nun an dieser grenzseitigen Außenwand im Innenbereich erste Feuchtigkeitsschäden, die bis zum heutigen Tage massiv zugenommen haben.
Es wurde gutachterlich festgestellt, dass die erforderlichen Abdichtungsarbeiten meines Nachbarn zur Bodenanschüttung an meinem Haus, nicht sach- und fachgerecht ausgeführt worden sind, es wurde aber auch festgestellt, dass die Abdichtung des Hauses unterhalb der Anschüttung des Nachbarn, also von meinem Vorbesitzer, ebenfalls nicht sach- und fachgerecht ausgeführt worden ist.
Der Gutachter gibt an, dass beide Abdichtungsarbeiten nicht sach- und fachgerecht ausgeführt wurden und gleichermaßen schadensursächlich sind.
Nun habe ich von meinem Vorbesitzer erfahren, dass er den Überbau geduldet habe, weil er so den Grundstücksteifen an der Grenze von 0,5 Meter Breite und etwa 10 Meter Länge nicht mehr pflegen musste. Er sei aber davon ausgegangen, dass der Nachbar die Arbeiten sach- und fachgerecht ausgeführt habe.
Eine einvernehmliche Lösung zu ist mit meinem Nachbarn nicht möglich, alle Redeversuche sind gescheitert.

Zuvor meine Fragen:

• Handelt es sich ggf. hier um eine gemeinsame Grenzeinrichtung nach BGB §921
(Der Überbau wird von der Grenze geschnitten und dient beiden Grundstücken zum Vorteil;
Mein Vorteil: Pflege des Grenzstreifens entfällt ;
Vorteil des Nachbarn: Seine Terrassenfläche hat sich vergrößert und er musste keine eigene Stützmauer für seine Terrasse an der Grundstücksgrenze anlegen;
Beide Seiten haben die Grenzsituation über Jahre unstreitig geduldet)?

• Wenn es sich um eine Grenzeinrichtung nach BGB §921 handelt, wie sieht dann die Beteiligungspflicht meines Nachbarn an der Schadensbeseitigung aus?

• Wie haftet mein Nachbar wenn der BGB §921 nicht zum Tragen kommt?

• Ist eine Verjährung eingetreten, obwohl bei jedem Regenguss erneut Wasser in die Hauswand dringt?




Mit freundlichen Grüßen
13.11.2017 | 16:26

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

es lässt sich nach Ihren Sachverhaltsschilderungen sehr gut vertreten, dass eine Grenzanlage nach § 921 BGB vorliegt, "die zum Vorteil beider Grundstücke dient", so dass die entsprechenden Ansprüche aus § 922 BGB in Verbindung mit den Vorschriften der Gemeinschaft gem. §§ 741 ff. BGB gegeben sind, insbesondere die Unterhaltungs- und ggf. Sanierungskosten zu gleichen Teilen zu tragen sind.

Insbesondere lag ursprünglich die Zustimmung - die unstreitige Duldung - der Nachbarn vor, vgl. u.a. BGH, Urteil vom 21.10.2011 − V ZR 10/11.

Eine Verjährung ist nicht ersichtlich, zumal der Schaden erst jetzt eingetreten ist bzw. weiter eintritt. Daher können auch noch keine Ansprüche bezüglich der Feuchtigkeitsschäden verjährt sein. Ihre Ansprüche ergeben sich aus § 922 BGB und dem dortigen Verweis auf die Vorschriften über die Gemeinschaft gem. §§ 741 ff. BGB.

Es ist nun eine entsprechende Verwaltung dringend erforderlich, die Sie nach entsprechendem Aufforderungsschreiben notfalls auch selbst durchführen können, wenn der Nachbar sich weiter querstellen sollte. Vorzugswürdig wäre allerdings ein einvernehmlicher Beschluss.

Ihr Nachbar ist aufgrund seiner hälftigen Beteiligung in jedem Falle auch hälftig an der Beseitigung der Schäden zu beteiligen, § 748 BGB. Insbesondere liegt offenbar schon ein Gutachten vor, nachdem beide Seiten die Schäden gleichermaßen zu vertreten haben, "beide Abdichtungsarbeiten nicht sach- und fachgerecht ausgeführt wurden und gleichermaßen schadensursächlich sind."

Gerne bin ich Ihnen bei den nötigen weiteren Schritten behilflich. Insbesondere sollten wir uns vor Ergreifung der Maßnahmen - letztmaliges Aufforderungsschreiben, Ankündigung der Beauftragung eines Bauunternehmens mit der Schadensbeseitigung im Rahmen der Notverwaltung - nochmals über die näheren Details abstimmen. Gerne verfasse ich Ihnen das Aufforderungsschreiben oder klage Ihre sich aus einer Beauftragung dann ergebenden hälftigen Ersatzansprüche ein.

Sollte etwas unklar sein, so nutzen Sie gerne ohne Mehrkosten die Nachfrageoption. Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen und würde mich über eine positive Bewertung freuen.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2017 | 09:55

Sehr geehrter Herr Dr. Neumann,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!
Ich möchte hier die Möglichkeit nutzen, eine dem Verständnis dienende Rückfrage zu stellen.
Sie schrieben:
„(Ihr Nachbar ist aufgrund seiner hälftigen Beteiligung in jedem Falle auch hälftig an der Beseitigung der Schäden zu beteiligen, § 748 BGB. Insbesondere liegt offenbar schon ein Gutachten vor, nachdem beide Seiten die Schäden gleichermaßen zu vertreten haben, "beide Abdichtungsarbeiten nicht sach- und fachgerecht ausgeführt wurden und gleichermaßen schadensursächlich sind.")"
Heißt das, dass mein Nachbar nach BGB §922 auch hälftig an der Schadensbeseitigung zu beteiligen ist, deren Ursache mein Vorbesitzer in diesem Bereich meiner Hauswand zu verantworten hat?
Zur Verdeutlichung:
Mein Nachbar hat in eigener Verantwortung 0,5 Meter an meiner Hauswand Erdreich aufgeschüttet und die Hauswand dahinter nicht ordentlich abgedichtet (obere Abdichtung). Hier ist er an der Schadensbeseitigung zu beteiligen. Das ist mir jetzt klar.
Aber die untere Wandabdichtung (etwa 0,7 Meter) wurde bereits beim Hausbau durch meinen Vorbesitzer fehlerhaft ausgeführt. Bei ihrer Herstellung war mein Nachbar nicht beteiligt.


Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.11.2017 | 10:15

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

besten Dank für Ihre sehr berechtigte Rückfrage, die ich bejahen möchte.

Denn es handelt sich nach meiner Auffassung um eine gemeinschaftliche Grenzanlage, so dass eine einheitliche Schadensbeseitigung zu erfolgen hat. Auf die damaligen Verursachungsbeiträge kommt es gar nicht mehr an, da nunmehr im Rahmen der Verwaltung der Grenzanlage eine fachgerechte Sanierung zu erfolgen hat. An dieser Sanierung sind die Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft zu gleichen Teilen zu beteiligen, weil sie eben je hälftig Mitglied der Gemeinschaft sind.

Gerne bin ich Ihnen bei den weiteren Schritten behilflich, zumal NRW mein ureigenster Zuständigkeitsbereich ist. Melden Sie sich dafür einfach unter den im Profil angegebenen Kontaktdaten. Die hier geleistete Beratungsgebühr wird Ihnen im vollen Umfang angerechnet. Einstweilen würde ich mich über die volle Punktzahl bei Ihrer Bewertung sehr freuen.

Mit den besten Grüßen

Andreas Neumann

Bewertung des Fragestellers 14.11.2017 | 11:16


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Haben Sie herzlichen Dank für Ihre Bewertung und Weiterempfehlung! Beste Grüße, Andreas Neumann
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 14.11.2017
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