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Gebäudenutzung durch den Nachbarn

| 07.05.2009 15:24 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Guten Tag,

ich bitte um die Beantwortung folgender Fragen:

Ich beabsichtige den Kauf eines von zwei nebeneinander liegenden Grundstücke. Ich nenne sie der Einfachheit halber Grundstück A (meine Kaufabsicht) und Grundstück B.

Beide Grundstücke waren waren bis vor einigen Jahren im Besitz eines einzigen Eigentümers.

Auf Grundstück B besteht Grenzbebauung zum Grundstück A.

In den 60-er Jahren wurden auf dem Grundst. A Anbauten errichtet und zwar auf der Grenze zum Grundst. B, sodass die bestehende Grenzbebauung von Grundst. B nun nahtlos an die damals neuen Anbauten übergeht.

Die damals neu errichteten Anbauten wurden aber nicht von Grundst. A genutzt, auf dem sie ja schliesslich stehen, sondern mittels Wanddurchbrüche vom Grundst. B.

Vor einigen Jahren wurde Grundst. A verkauft und der jetzige Eigentümer hat den Nutzungszustand der Anbauten so gelassen wie er war. D.h. Die Anbauten die auf A stehen werden bis heute von B genutzt.

Ich beabsichtige nun das Grundstück A zu kaufen und gehe davon aus das die Anbauten in den 60-er Jahren auf das Grundst. A beantragt und auch genehmigt wurden. Eine Auskunft hierzu gibt mir das Bauamt nicht da ich ja noch kein Eigentümer bin.
Vom jetzigen Eigentümer ist dazu auch nichts zu erfahren, das hat ihn bisher wohl auch nicht interessiert (Verwandter von Eigentümer B).

Frage:

1. Kann ich davon ausgehen das die Anbauten damals auf das Grundstück A beim Bauamt beantragt und genehmigt wurden, oder besteht auch die Möglichkeit beim Bauamt Gebäudeteile auf ein Nachbargrundstück zu beantragen?

2. Welche Möglichkeiten bezgl. Abriss, Nutzungsentschädigung oder Abkauf des entspr. Grundstücksanteils durch den Eigentümer B habe ich wenn davon ausgegangen wird das sich, nach einem Kauf des Grundstücks, die Anbauten in meinem Besitz befinden.
Im Vordergrund steht hierbei der Abriss der Gebäudeteile.

Ein Vertrag über Nutzung der Anbauten durch Grundst. B besteht nach meinem jetzigen Wissen nicht.

Im Voraus vielen Dank

Mit freundlichen Grüßen











Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:

Zu 1.) 1. Kann ich davon ausgehen das die Anbauten damals auf das Grundstück A beim Bauamt beantragt und genehmigt wurden, oder besteht auch die Möglichkeit beim Bauamt Gebäudeteile auf ein Nachbargrundstück zu beantragen?

Leider sind auch für mich an dieser Stelle nur Mutmaßungen möglich, da ich leider keine Einsicht in die betreffenden Bauakten beim Amt habe.

Eine bauliche Maßnahme kann grundsätzlich nur der Eigentümer des Grundstücks oder jemand, der zumindest vom Eigentümer bevollmächtigt/beauftragt ist, beim zuständigen Amt beantragen.

Mit entsprechender Bevollmächtigung des Nachbarn könnte somit die Genehmigung von Gebäudeteilen auf dessen Grundstück beantragt werden.

Ob die Gebäudeteile schließlich genehmigt wurden, lässt sich leider nicht beurteilen, es könnte sich theoretisch auch um Schwarzbauten handeln.

Als Indiz für eine Genehmigung könnte aber gelten, dass der Zustand der Behörde schon länger bekannt war und diese nicht dagegen eingeschritten ist.


2. Welche Möglichkeiten bezgl. Abriss, Nutzungsentschädigung oder Abkauf des entspr. Grundstücksanteils durch den Eigentümer B habe ich wenn davon ausgegangen wird das sich, nach einem Kauf des Grundstücks, die Anbauten in meinem Besitz befinden.


Die Möglichkeit eines Abkaufs besteht grundsätzlich immer. Hierzu kann der Eigentümer B aber nicht gezwungen werden. Der Abschluss eines Kaufvertrags wäre auf rein freiwilliger Basis.

Bezüglich des Abrisses muss ich Ihnen mitteilen, dass Sie grundsätzlich nur auf Ihrem Grundstück abreißen dürfen. Gegebenenfalls könnten Sie den Abriss auf Seiten des Eigentümers A aber veranlassen.

Wenn die Gebäudeteile nämlich ohne Baugenehmigung und gegen geltendes Baurecht errichtet wurden (was sich aus der Ferne leider nicht abschließend beurteilen lässt), könnten Sie dem zuständigen Bauordnungsamt eine Mitteilung hinsichtlich des Schwarzbaus machen. Diese könnte hätte dann von Amts wegen zu prüfen, ob der Schwarzbau illegal ist.

Wenn dies der Fall ist, kann das Bauordnungsamt eine Abrissverfügung erlassen.

Eine Nutzungsentschädigung käme dann in Betracht, wenn es zu keinem Abriss kommt. Hierbei würde es sich aber auch wieder um eine reine Verhandlungssache handeln, da Sie nach Ihrer Sachverhaltsschilderung keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung haben.

Sie würden den Grundstücksteil nämlich so wie er ist, also mit dem entsprechenden Gebäudeteil kaufen, und hätten dann als Eigentümer natürlich die Möglichkeit, den Gebäudeteil abzureißen (oder zu dulden und dafür eine vertragliche Nutzungsentschädigung mit dem anderen Eigentümer zu vereinbaren).

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorhaben noch alles Gute und viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Auch stehe ich Ihnen sehr gerne für eine weitergehende Interessenvertretung zur Verfügung. Den hier im Forum geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen im Fall einer Beauftragung in voller Höhe anrechnen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag!


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax 0471/3088316

Nachfrage vom Fragesteller 07.05.2009 | 16:43

Sehr geehrter Herr Newerla,

vielen Dank für Ihre bisherigen Ausführungen. Eine Nachfrage hätte ich aber noch:

Wir gehen mal davon aus das die Anbauten auf Grundst. A seinerzeit genehmigt wurden. Demnach sind sie, nach einem Kauf des Grundst. A durch mich, dann auch in meinem Eigentum.
Wie schon erwähnt steht für mich ein Abriss der Anbauten im Vordergrund da die Gebäudeteile in einem sehr schlechten Zustand sind.

Inwieweit kann sich der Eigentümer von B und jetzige Nutzer der (dann meiner) Anbauten gegen einen Abriss, Abkauf oder Entschädigung wehren bzw. haben Sie Erfahrungswerte bezgl. der Rechtsprechung?

Wenn ein Abkauf auf rein freiwlilliger Basis wäre dann muss der Nachbar ja zu irgendetwas anderes gezwungen werden können.
Ich muss schliesslich nach meinem Ermessen mit meinem Eigentum verfahren können und nicht auf das wohlwollen eines Nachbarn angewiesen sein der u.U. einem Abriss, einem Abkauf oder einer Nutzungsentschädigung rigeros wiederspricht und dann die Anbauten eben kostenlos weiter nutzt. Ich kann mir nicht vorstellen das der Eigentümer einer Sache auf die gnädige Entscheidung des Nachbarn angewiesen ist bei der Frage wie er (der Eigentümer) mit dieser Sache verfährt.

Vielen Dank für Ihre Antwort

Mit freundlichen Grüßen



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.05.2009 | 17:22

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Wenn Sie Eigentümer der streitgegenständlichen Gebäudeteile kraft Eigentumserwerbs am Grundstück geworden sind, kann sich der Eigentümer von B grundsätzlich gegen einen Abriss nicht zur Wehr setzen.

Ein Abkauf sowie eine Duldung Ihrerseits gegen entsprechende Nutzungsentschädigung bleibt im Wege einer vertraglichen Regelung natürlich weiterhin möglich.

Als Eigentümer können Sie gem. § 903 BGB nämlich mit Ihrem Eigentum grundsätzlich so verfahren und insbesondere Dritte, also auch bzw. insbesondere den Eigentümer B, von der Nutzung ausschließen. Dies gilt umso mehr für einen Abriss Ihren Eigentums.


Rechtsprechung ist insoweit nicht erforderlich, da sich diese Rechtsfolge aus dem Gesetz, also aus § 903 BGB ergibt.

Vor einem Abriss bzw. Kauf des Grundstücks sollten Sie sich aber dennoch vergewissern (Grundbuchauszug), dass der bisherige Eigentümer nicht doch im Grundbuch ein dingliches Nutzungsrecht zu Gunsten des Eigentümers B hat eintragen lassen, was dann quasi mitverkauft werden würde.


Demnach sind Sie zum Glück auch nicht auf die „Gnade“ Ihres Nachbarn angewiesen.

Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch alles Gute sowie einen angenehmen Tag.

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.05.2009 | 17:44

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Stellungnahme vom Anwalt:
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