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Gebäudegröße in Hamburg


11.07.2007 15:18 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Damen und Herren,
es geht um ein Grundstück, belegen in Hamburg Niendorf, dass von einem größeren Grundstück geteilt werden soll.
In einem Vorbescheid der Baubehörde betreffend die Bebauung dieses neuen (kleineren) Grundstücks vom 21.03.2007 wird eine planungsrechtliche Befreiung nach § 31 Abs 2 BauGB für die Errichtung eines Wohnhauses (1WE) erteilt.
- Kann die Behörde aus welchen Gründen auch immer die Bebauung des Grundstücks jetzt noch verhindern?
- Darf dort eine EFH mit Einliegerwohnung gebaut werden oder nur ein EFH?


Es gilt der Beebauungsplan Niendorf 30 mit der Festsetzung WR IIo, d.h. 2 geschossige Bauweise ist zulässig.
Der vom Architekten mit eingereichte Lageplan weist eine Grundfläche von 9 x 11,5 m aus.
- Sind diese Maße für einen späteren (Ende diesen Jahres gestellten) Bauantrag maßgeblich oder kann die Bauprüfbehörde davon wesentlich abweichen?


Die geplanten Maße würden sich bei zweigeschossiger Bauweise vermindern, da Abstandsflächen einzuhalten sind.
- Ist folgende Berechnug der Abstandsflächen richtig?

2 Geschosse je 3,30 Meter Höhe sowie ein DG mit Höhe 2 Meter bis zum Dachansatz, Höhe Dach ist 1,80 Meter:

(3,30 + 3,30 + 2,00 + 1,80 x 0,3) x 0,4 = 3,68 Meter Abstandsfläche.

Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Nachbar zustimmt, dass ein Gebäude bis auf 2,50 Meter an die gemeinsame Grenze herangebaut werden kann.
- Ist eine solche Regelung für das Bauamt bindend?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Wenn die Ermessensentscheidung des Bauaufsichtsamts fehlerhaft gewesen ist, kann die Bebauung theoretisch noch verhindert werden bzw. der Dispens/die Befreiung kann zurückgenommen werden.

Da eine Einliegerwohnung als eigenständige Wohneinheit definiert wird, sollten Sie bzw. über Ihren Architekten bei der Baubehörde klären lassen, ob ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zulässig ist.
Nach § 3 BauNVO sind im reinen Wohngebiet nur Wohngebäude allgemein zulässig. Um die Wohnruhe zu erhöhen, kann der B-Plan festsetzen, dass die Wohngebäude nicht mehr als zwei Wohnungen haben dürfen.
Sollten Sie die Einliegerwohnung an Gäste vermieten, liegt keine Wohnnutzung, sondern Nutzung zu Beherbungszwecken vor.

Wenn die dem - durch den Architekten vorgelegten - Lageplan zugrundeliegenden Angaben zur Grundfläche falsch sind, wird die Bauprüfbehörde hiervon abweichen und die richtigen Grundflächenmaße.

Regelungen zur Abstandsfläche sind in § 6 HBauO enthalten.

Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe; sie wird rechtwinklig zur Wand gemessen. Wandhöhe ist das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wandaußenseite mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Die Höhe von Dächern mit einer Neigung von weniger als 70 Grad wird zu einem Drittel der Wandhöhe hinzugerechnet. Anderenfalls wird die Höhe des Daches voll hinzugerechnet. Das Gleiche gilt für Dachaufbauten entsprechend. Das sich ergebende Maß ist H.

Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 0,4 H, mindestens 2,50 m.

Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht

1. vor die Außenwand vortretende untergeordnete Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände,

2. Vorbauten einschließlich Balkone, wenn sie
a. insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der je-
weiligen Außenwand in Anspruch nehmen,
b. nicht mehr als 1,50 m vor die Außenwand vortreten und
c. mindestens 2,50 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze
entfernt bleiben,

3. nachträgliche Wärmeschutzmaßnahmen an bestehenden Gebäuden mit
höchstens 0,20 m Dicke, wenn ein Abstand von mindestens 2,30 m
zur Nachbargrenze erhalten bleibt.

Angaben zu Abstandsflächen in einem privatrechtlichen Vertrag sind für die Baubehörde nicht bindend.
Maßgeblich für die Behörde sind die Abstandsregelungen in § 6 HBauO 2006.
Zwingende Festsetzungen eines Bebauungsplans, die andere Bemessungen der Abstandsfläche nach der HBauO ergeben, haben Vorrang (vgl. § 6 Abs. 8 HBauO 2006).

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de












Nachfrage vom Fragesteller 11.07.2007 | 19:20

Guten Tag Herr Roth,

einen Satz haben Sie, glaube ich, nicht ganz vollendet:

Wenn die dem - durch den Architekten vorgelegten - Lageplan zugrundeliegenden Angaben zur Grundfläche falsch sind, wird die Bauprüfbehörde hiervon abweichen und die richtigen Grundflächenmaße. ??

eine Nachfrage habe ich noch:
wenn im B-Plan (Niendorf 30) keine GRZ / GFZ festgelegt ist, was gilt dann für die überbaubare Fläche? Der Architekt hat das maximal mögliche (durch die Abstandsflächen vorgegebene) beantragt und die Behörde ist hiervon nicht abgewichen - sprich: hat ihren Stempel auf die Flurkarte mit dem eingezeichneten Gebäude gesetzt. Der Baukörper ist 9 x 11 Meter (also ca. 100 qm), das Grundstück 350 qm. Da WIIo im B-Plan angegeben ist, könnte man also theoretisch ca. 200 qm auf dem Grundstück bauen, oder? Im Vorbescheid der Behörde fehlt hierzu jede Angabe.

Mit freundlichen Grüßen
tritrac

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.07.2007 | 10:36

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Ich bitte den Übertragsungsfehler zu entschuldigen. Vollständig musse es heißen:

"Wenn die dem - durch den Architekten vorgelegten - Lageplan zugrundeliegenden Angaben zur Grundfläche falsch sind, wird die Bauprüfbehörde hiervon abweichen und die richtigen Grundflächenmaße berücksichtigen."

Finden sich im B-Plan keine Festsetzungen zu GRZ und GFZ, dann gilt nach § 17 BauNVO die Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung.
In reinen Wohngebieten dürfen demnach folgende Obergrenzen nicht überschritten werden:

GRZ: 0,4
GFZ: 1,2

Diese Obergrenzen können überschritten werden, wenn

1. besondere städtebauliche Gründe dies erfordern,
2. die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, daß die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, und
3. sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen.

Ihre theoretische Überlegung hinsichtlich der Bebauung über 200qm ist richtig vorbehaltlich etwaiger Festsetzungen im B-Plan.
Wenn Sie mir den B-Plan per E-Mail zur Verfügung stellen, werfe ich einen kurze Blick drauf und kontaktiere Sie wieder, ohne dass für Sie hiefür weitere Kosten entstünden.



Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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