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Gebäudeabschreibung bei Grundstückstausch bzw. Schenkung

| 27.08.2018 19:53 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Nachweis der Vermietungsabsicht zur Geltendmachung der Abschreibung.

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

Ich habe im Jahr 2014 ein Einfamilienhaus (EFH) aus dem Jahr 2005 im Tausch mit meiner Tochter unentgeltlich erworben. D.h. sie ist in mein Haus gezogen und ich in ihr Einfamilienhaus. Es wurde notariell beurkundet und die Herstellungskosten mit 150.000 EUR für mein Haus mit angesetzt. Die Häuser werden beide privat genutzt.

Hinzufügen möchte ich noch folgendes: Meine Tochter und ich wohnten schon immer in den jeweiligen Häusern. Es wurde nur eine Grundstücksumschreibung vorgenommen. Zuvor ist nie AfA geltend gemacht worden. Es bestand kein Mietvertrag zwischen meiner Tochter und mir.

Im November 2017 bin ich in mein neu gebautes EFH gezogen und habe das andere Haus privat seit 01.02.2018 mit einem ordentlichen Mietvertrag vermietet. Die Mieteinnahmen muss ich dann 2018 dem FA gegenüber angeben und auch die AfA.

In der Einkommensteuer-Erklärung 2017 habe ich die AfA für Dezember 2017 mit 2% linear von 150.000 EUR anteilig für 2 Monate = 500 EUR angesetzt. Die AfA wurde nicht anerkannt mit der Begründung "Laut Tauschvertrag vom 25.08.2014 - fehlende Vermietungsabsicht".

Meine Frage lautet: Ist es rechtens, dass das FA mir die Abschreibung für 2017 verwehrt und wie sieht es dann für 2018 und Folgejahre aus? Das Haus stand von November 2017 bis 31.01.2018 leer.

Vielen Dank für Ihre Rückantwort.

Freundliche Grüße

Manfred Lindtner



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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Für die Geltendmachung der Abschreibung des Gebäudes muss ein Nachweis über die Vermietungsabsicht vorgelegt werden. Für die Geltendmachung von Werbungskosten und der Abschreibung in 2017 muss der Entschluss zur Einkunftserzielung abschließend gegeben und nachvollziehbar sein.

Der Leerstand alleine steht der Einkunftserzielungsabsicht entgegen. Gegen eine Einkunftserzielungsabsicht spricht, wenn Sie beispielsweise einen Verkauf und eine Vermietung parallel vornehmen oder einfach den Leerstand hinnehmen.

Erforderlich ist daher eine abschließende Entscheidung über die Vermietung im Jahr 2017.

2. Einen Nachweis der Vermietungsabsicht können Sie durch die Vorlage von Vermietungsanzeigen erbringen.

Wenn Sie daher dem Finanzamt durch Vermietungsanzeigen und Rechnungen von Immobilienportalen belegen, dass Sie einen Mieter gesucht haben, können Sie neben den Kosten für die Mietersuche auch die Abschreibung für die beiden Monate im Jahr 2017 geltend machen.

3. Da das Finanzamt lediglich die fehlende Vermietungsabsicht moniert hat und nicht die Höhe der geltend gemachten Abschreibung, sehe ich für das Jahr 2018 keine Hindernisse für die Geltendmachung der Abschreibung. Denn die Vermietungsabsicht ist hier durch den vorzulegenden Mietvertrag nachgewiesen. Die Höhe der Abschreibung und somit die Herstellungskosten wurden hierbei nicht in Frage gestellt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 27.08.2018 | 22:19

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"Herr Schröter hat mir die Rechtslage sehr verständlich und ausführlich dargelegt. Ich bin froh, daß es diese Internetseite gibt. Nun kann ich beim Finanzamt gegen meinen ESt-Bescheid Einspruch mit entsprechender Begründung und Nachweis erheben.
Vielen Dank für die gute Beratung!"
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 27.08.2018 5/5,0
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