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Gebäude im Außenbereich


| 17.07.2007 12:09 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Ich besitze in Grundstück im Außenbereich, Alleinlage. Dort stehen ein Wohnhaus (voll erschlossen) sowie diverse Nebengebäude. Für das Wohnhaus liegt eine Baugenehmigung vor, für die übrigen Gebäude (diverse Holz-Schuppen mit je 25, 20, 10 m²) gibt es keine schriftliche Genehmigung doch handelt es sich um alte Bestände, die bis dato nie reklamiert wurden, vermutlich weit über 50 Jahre alt. Die Gebäude wurden von mir im Laufe der letzten Jahre modernisiert bzw. repariert (Windschaden). Das ganze Obj. war ursprünglich amtlich als "Betrieb der Land- und Forstwirtschaft" bewertet, seit 2005 als "Wohnhaus". Offensichtlich waren die Nebengebäude Stallungen, Geräteschuppen und Arbeits-Unterstände. Jetzt macht das Bauamt Probleme. Es beanstandet einen Anbau am Hauptgebäude (der allerdings schon in einem vor 40 Jahren bauamtl. abgestempelten Plan verzeichnet ist), die Schuppen und einen neu angelegten Kiesweg zum Haus und spricht von einer unzulässigen Nutzungsänderung. Die ursprüngl. Genehmigung sagt über die Nutzungsart nichts aus/enthält keine Beschränkungen. Das Haus ist jetzt bewohnt, das Grundstück wird für eigene Zwecke gärtnerisch genutzt und die Nebengebäude für Hobby (handwerkliche Arbeiten, priv. Kfz).
Welches Recht hat die Gemeinde nach so langer Zeit, die Bauten und Nutzung anzugreifen? Welche Möglichkeiten der Abwehr gibt es?
Wie reagiere ich, wenn Bauamts-Mitarbeiter ermessensfehlerhaft vorgehen und die Beschwerde beim Vorgesetzten (wie üblich) nichts bringt?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

1. In erster Linie geht es um die Frage der ursprünglich erteilten Baugenehmigung bzw. der ursprünglichen, früheren, formellen und materiellen Rechtmäßigkeit. Diese scheint für das Wohngebäude unstreitig zu sein. Hinsichtlich des Anbaues an das Hauptgebäude sollten Sie auf den wohl vorhandenen „bauamtlich abgestempelten Plan“ verweisen. Wegen des Anbaus und wegen einer etwaigen ursprünglich erteilten Baugenehmigung kann es sich empfehlen, sie bei der Bewertungsstelle des zuständigen Finanzamtes anzufragen. Dort sind öfters noch sehr alte Akten vorhanden. In den Akten ist vielleicht auch ein Protokoll der Brandkasse, über die man ggf. weiteres über die Rechtmäßigkeit des Anbaus und der Nebengebäude erfahren kann.

2. Sollte zum damaligen Zeitpunkt die Bauten formell und materiell nicht rechtmäßig gewesen sein, stellt sich die Frage der jetzigen Baugenehmigungsfähigkeit. Denn, wird eine bauliche Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert, kann die Bauaufsichtsbehörde eine Beseitigungsanordnung bzw. Abbruch-/Abrissverfügung treffen, wenn auch nicht durch die nachträgliche Einholung einer Baugenehmigung und durch eventuelle bauliche Abänderungen am Gebäude doch noch ein rechtmäßiger Zustand hergestellt werden kann.

3. Ist dies aber unmöglich, weil die Errichtung oder Änderung der baulichen Anlage grundsätzlich nicht genehmigungsfähig war und auch nicht genehmigungsfähig ist, besteht kein Bestandsschutz, und zwar auch dann nicht, wenn die bauliche Anlage schon jahrelang steht.

Bestandsschutz besteht nur dann, wenn das betreffende Gebäude zwar nach dem derzeit geltenden Recht nicht mehr genehmigt werden dürfte, aber früher formell und materiell rechtmäßig war. Es wäre daher äußerst wichtig, Unterlagen aus der Vergangenheit zu beschaffen.

Bestand zu irgendeinem Zeitpunkt die Rechtmäßigkeit des Vorhabens, dann ergibt sich hieraus das Recht, diesen Zustand erhalten zu dürfen (passiver Bestandsschutz). Dies gilt allerdings auch nur für die frühere rechtmäßige Nutzung. Wird die Nutzung im Laufe der Zeit geändert und war diese zu keinem Zeitpunkt zulässig, dann entfällt damit auch der Bestandsschutz für das Gebäude.

Sollte das Gebäude "zulässigerweise errichtet" worden sein, sind im weiteren Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich vom sog. Bestandsschutz gedeckt. Insbesondere bei Eingriffen in die Statik braucht man dabei jedoch regelmäßig eine Baugenehmigung.

4. Schließlich stellt sich dann bei ursprünglicher zulässiger Errichtung die Frage nach einer erfolgten Nutzungsänderung. Im Außenbereich beurteilt sich die Frage nach der Zulässigkeit einer Nutzungsänderung in planungsrechtlicher Hinsicht nach § 35 BauGB.

Nach § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 BauGB ist die Änderung der bisherigen Nutzung eines privilegierten landwirtschaftlichen Zwecken dienenden Gebäudes nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB unter folgenden Voraussetzungen teilprivilegiert:
• das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
• die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
• die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
• das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
• das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes,
• im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle
und
• es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 erforderlich.

Eine Sonderregelung für Gebäude, die nicht nach Abs. 1 Nr. 1 privilegiert aber erhaltenswert und das Bild der Kulturlandschaft prägend sind, enthält § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 4 BauGB. Auch im dort genannten Fall gilt demnach der im folgenden aufzuzeigende Begünstigungstatbestand:Die Teilprivilegierung, die nicht nur der beabsichtigten, sondern auch der bereits durchgeführten Nutzungsänderung zugute kommt, besteht darin, dass der Nutzungsänderung (neben den anderen in § 35 Abs. 4 BauGB bezeichneten Vorhaben) folgende öffentliche Belange nicht entgegengehalten werden können:
• Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans
• Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft
• Befürchtung der Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung.

Im Übrigen muss die Nutzungsänderung jedoch außenbereichsverträglich i.S.des § 35 Abs. 3 BauGB sein. Insbesondere ist zu beachten, dass die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung des § 18 BNatSchG uneingeschränkte Anwendung findet (§ 21 Abs. 2 S. 2 BNatSchG).

Des Weiteren ist nur die erstmalige Nutzungsänderung privilegiert. Für die erneute Umnutzung gilt daher § 35 Abs. 2 BauGB.

Die Prüfung der einzelnen Voraussetzungen ist naturgemäß hier nicht möglich. Hierzu wären auch zahlreiche weitere Angaben zum Sachverhalt, die wahrscheinlich auch teilweise nur nach umfangreicher weiterer Recherche zu ermitteln wären, erforderlich.

Zweck der teilprivilegierten Nutzungsänderung im Außenbereich ist es im wesentlichen, Landwirten zu ermöglich, von der bisher privilegierten Nutzung zu einer neuen, und zwar einer nicht privilegierten Nutzung zu wechseln (BVerwG 18.08.1982 - 4 C 33/81).

5. In erster Linie sollten Sie daher Kontakt mit der Baubehörde aufnehmen, dies ggf. nach weiteren Recherchen – siehe oben – Ihrerseits zur Frage der Baugenehmigung bzw. ursprünglich baulichen Zulässigkeit. Insoweit sollte versucht werden, eine gütliche Einigung zu erzielen. Ferner sollte das Bauamt näher begründen, worin es genau eine Nutzungsänderung sieht, und wie es die Möglichkeiten sieht, hier einer etwaigen Nutzungsänderung zuzustimmen. Ggf. wäre, abhängig vom Ergebnis dieses Gespräches, eine Einreichung eines Bauantrages betreffend eines Teils der Gebäude und eines Nutzungsänderungsantrages denkbar.

Sollte das Bauamt keine ursprüngliche Rechtmäßigkeit sehen und auch keine jetzige Genehmigungsfähigkeit und in der Folge eine Abrissverfügung – etwa wegen der Schuppen - ergehen, so wäre zu prüfen, ob hiergegen Widerspruch und nach einem etwaigen ergehenden Widerspruchsbescheid Klage zum Verwaltungsgericht eingelegt werden soll. Gleiches Vorgehen wäre zu prüfen, wenn eine Untersagung einer bestimmten Nutzung augesprochen würde. Gegen eine etwaige Ablehnung eines Bauantrages oder Antrages auf Nutzungsänderung könnte gleichfalls Widerspruch und nach Vorlage eines Widerspruchsbescheides Klage eingereicht werden.

Ich hoffe, Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Bewertung des Fragestellers 08.01.2012 | 19:41


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