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Gebäude als Lastenfrei verkauft - Grunddienstbarkeit nach Auflassung eingetragen

| 01.10.2010 10:14 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben im Juli den Kaufvertrag für unser Baugrundstück geschlossen. Im Kaufvertrag wurde uns ein lastenfreies Grundstück verkauft. Verkäufer war die Gemeinde.

Inzwischen wurde der vereinbarte Betrag bezahlt, die Grundschuld für die darlehensgebende Bank beantragt - lediglich die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bank steht noch aus.

Nun haben wir diese Woche vom regionalen Netzbetreiber die Information erhalten, dass im März ein Dienstbarkeitsvertrag mit der Gemeinde geschlossen wurde, welche die Durchführung einer Leitung über unser Grundstück vorsieht. Die Leitung wurde bereits verlegt.

Eine Eintragung ins Grundbuch (welches wir vor Kauf gewissenhaft geprüft haben) fand aufgrund eines internen Fehlers beim Netzbetreiber bis zum Abschluss des Kaufvertrags noch nicht statt, so dass wir gutgläubig von einem lastenfreien Grundstück ausgegangen sind.

Gestern nun kam eine Eintragungsbekanntmachung, in der die Last eingetragen wurde - obwohl wir schon in der Auflassung als zukünftige Eigentümer eingetragen wurden. Ist das rechtens?

Wir haben nun die folgenden Sorgen:
- So wie wir von einem lastenfreien Grundstück ausgegangen sind, so ist auch die Bank von einem lastenfreien Grundstück ausgegangen. Nun muss die Bank im Rang zurücktreten und ich habe Sorge, dass sich dies evtl. auf die Konditionen auswirken könnte.
- Die bereits beantragte Eintragung der Grundschuld kann nicht wie geplant im ersten Rang erfolgen, weshalb erneut Kosten beim Notar anfallen.
- Durch den verzögerten Prozess verzögert sich der Baubeginn, was für uns weitere Kosten (Zinsen, Doppelbelastung mit MIete, etc.) bedeutet.
- Ich habe weiterhin Sorge, dass wir zu einem späteren Zeitpunkt auf Kosten sitzen bleiben, die dadurch entstehen, wenn uns der Netzbetreiber den Boden aufbaggert um an die Leitung (sie liegt in einem Schutzrohr und es sollte eigentlich nicht notwendig sein) zu kommen. Wer zahlt für die Wiederherstellung des Ursprungszustandes?

Wir würden nun zunächst das einvernehmliche Gespräch mit dem Verkäufer - der Gemeinde - suchen.

Aber worauf müssen wir achten, damit uns keine Nachteile entstehen und welche Rechte haben wir überhaupt?

Vielen Dank und viele Grüße


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Gurndsätzlich ist es möglich und auch rechtens, dass eine Grundstücklast noch nach einer Auflassung eingetragen wird, sofern bei deren Bestellung mit dem Berechtigten vereinbart wurde, dass diese zu Lasten des jeweiligen Eigentümers und damit auch etwaiger Rechtsnachfolger Wirkung entfalten soll. Eine solche Vereinbarung hat hier offensichtlich die Gemeinde als Verkäuferin mit dem Netzbetreiber noch vor Verkauf abgeschlossen.

Solche Dienstbarkeiten stehen dann grundsätzlich in Abteilung II des
Grundbuchs. Sie behindern sich in der Regel trotz unterschiedlichen Rangs auch in der Ausübbarkeit nicht. Die Sicherheit der Bank in Form der Grundschuld wird also grundsätzlich nicht beeinträchtigt, so dass es eigentlich auch keinen Grund gibt, dass Sie hier eine Änderung der Konditionen zu befürchten hätten. Denn selbst der schlechtere Rang hindert einen Grundpfandgläubiger wie hier die Bank nicht, ihr Verwertungsrecht, welches die eigentliche Sicherheit für die Bank darstellt, im Rahmen einer etwaigen Zwangsversteigerung geltend zu machen. Das dem Rang vorgehende Recht, also hier die Grunddienstbarkeit zugunsten des Netztbetreibers würde dabei einfach nur bestehen bleiben.

Wenn Ihnen allerdings wie eventuell befürchtet infolge der nun erfolgten Eintragung der Grunddienstbarkeit die aufgezeigten Mehrkosten entstehen sollten, können sie diese grundsätzlich von der Gemeinde als Verkäuferin erstattet verlangen. Denn es sieht vorliegend so aus, als ob die Gemeide als Ihr Vertragspartner ihren Vertragspflichten nicht nachgekommen ist, insbesondere hinsichtlichj der von dieser geschuldeten Lastenfreiheit. Für eine abschließende Beurteilung der Sach- und Rechtslage in dieser Hinsicht müsste aber noch der von Ihnen unterzeichnete Vertrag eingesehen und geprüft werden, was im Rahmen dieses Forums nicht möglich ist. Gern können Sie mir diesen aber bei Bedarf noch ergänzend im Rahmen einer Direktanfrage für eine zusätzliche Überprüfung vorlegen.

In Ihrem Fall müsste man der Gemeinde jedenfalls als Verkäuferin mindestens bedingten Vorsatz/Arglist unterstellen können. Dass heißt, es müsste nachgewiesen werden, dass der Umstand der Belastung des Grundstücks zugunsten des Netzbetreibers der Gemeinde als Verkäuferin vor dem Verkauf oder jedenfalls im Zeitpunkt des Verkaufs bekannt war und Ihnen dieses nicht offenbart wurde, obwohl derartige Tatsachen ungefragt dem jeweiligen Käufer mitgeteilt werden müssen. Dies scheint hier offensichtlich der Fall zu sein, da die Gemeinde wohl den Dienstbarkeitsvertrag bereits vor dem Verkauf an Sie abgeschlossen hat und damit die Lastenfreiheit bei Verkauf nicht gewährleisten konnte. Somit dürfte die Gemeinde Ihnen diesen Umstand bei Vertragsschluss arglistig verschwiegen haben.

Privatrechtlich wäre also eine Haftung der Gemeinde für etwaige dadurch Ihnen entstehende Mehrkosten möglich und durchaus denkbar. Die dabei geltend zu machenden Ansprüche können Sie über § 280 BGB: Schadensersatz wegen Pflichtverletzung geltend machen. Alternativ könnten Sie die Gemeinde unter Fristsetzung zur Lastenfreistellung auffordern und bei Nichterfüllung dann den Grundstückkaufvertrag wieder rückgängig machen. Dies sollten Sie jedenfalls als Verhandlungsgrundlage für die anstehenden Gespräche mit der Gemeinde nutzen.

Bezüglich Ihrer letzten Sorge (Kosten der Aufbaggerung und späteren Wiederherstellung) brauchen Sie sich ebenfalls keine Gedanken machen. Hierfür muss im Zweifel der Netzbetreiber vollumfänglich allein aufkommen. Denn der Berechtigte einer Grunddienstbarkeit hat die entsprechenden Anlagen (Weg, Leitungen) immer selbst und auf eigene Kosten herzustellen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen weiter. Ansonsten wünsche ich schon einmal ein schönes kommendes Wochenende und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.10.2010 | 13:05

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Fantastische Erstbewertung der Situation. Vielen Dank! Hiermit sollte ich alles Wissen um in einen Dialog mit der Gemeinde zu treten und mein Recht auch ohne großen Rechtsstreit durchsetzen zu können.

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