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GbR Probleme zwischen Gesellschaftern


11.12.2006 09:02 |
Preis: ***,00 € |

Gesellschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sachverhalt:

Die Brüder A und B gründen in 2000 eine GbR. Ziel ist der Erwerb einer Immobilie und deren Umbau zu einem Hotel garni. B soll das Hotel führen und an die GbR Miete zahlen. Die Immobilie soll für A und B die Altersversorgung sicherstellen. Es besteht kein Gesellschaftsvertrag. Die Vermietung an B erfolgt aufgrund der Annahme günstiger steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten.

Nach erfolgter Finanzierungszusage wird in 03.2001 die Immobilie erworben. Sicherheiten für die Banken bilden dabei As Eigenkapital, Aktiendepot sowie das regelmäßige Einkommen. Im Grundbuch sind A und B zu je 50 % als Eigentümer eingetragen. Vom Sozialamt dort untergebrachte Mieter werden von der GbR übernommen.

Der Umbau der Immobilie erfolgt teilweise in Eigenleistung. Das notwendige Eigenkapitel wird nachweislich vom berufstätigen A eingebracht. Dieser investiert die Freizeit und teilweise den Jahresurlaub für die Objektsanierung. B ist arbeitslos und verfügt über keine liquiden Mittel. Er beteiligt sich ganztätig an der Objektsanierung und organisiert die finanzielle Abwicklung der Sanierungsarbeiten. Eine von B eingesetzte Honorarkraft übernimmt die Buchhaltung. Für die Verbindlichkeiten gegenüber Banken und Gläubigern soll die GbR aufkommen. Laut mündlicher Absprache werden 50% des von A eingesetzten Kapitals mit einer für Sparbücher üblichen Verzinsung von B an A zu einem nicht definierten späteren Zeitpunkt zurückgezahlt.

In der Endphase der Objektsanierung nimmt B Privatdarlehen im Freundeskreis auf, um aufgetretene finanzielle Engpässe zu überbrücken. Es gibt kein schriftliches Dokument zu den Darlehenskonditionen und -laufzeiten. Der Mitteleinsatz und die finanziellen Transaktionen werden durch B nicht dokumentiert. Aus der Sicht von A bestehen große Ungereimtheiten.

Ab 01.06.2002 vermietet die A+B GbR die Immobilie inklusive Inventar an B, welcher diese als Hotel führt. Das einzige Dokument zwischen A und B ist der in Anlage 1 aufgeführte Mietvertrag. Für den vom Sozialamt übernommenen Mieter erfolgt die Rechnungsstellung direkt durch die GbR.

Um Kosten zu sparen, hilft A anfänglich nebenberuflich im Hotelbetrieb regelmäßig aus. Ende 2002 zieht sich A zurück, da er mit der Art der Hotelführung nicht einverstanden ist, und B es für besser hält, den Hotelbetrieb allein zu führen, da er sowieso alleiniger Gewerbeträger für das Hotel ist.

A ist einverstanden, aber in gewisser Weise auch froh, dass seine Beteiligung an notwendigen Formalitäten (Bank, Finanzamt etc.) von B nicht für erforderlich gehalten wird.
Sporadisch werden A von B Steuererklärungen, Jahresabschlüsse etc. zur Unterschrift vorgelegt. Dies geschieht immer mit dem Hinweis der vorangegangenen Prüfung durch Steuerberater und Buchhalter und hoher Dringlichkeit zwecks Fristenwahrung.

Regelmäßig eingehende Mahnungen und Besuche von Gerichtsvollziehern werden von B gegenüber A mit dem Hinweis heruntergespielt, dass aller Anfang schwer sei, und A sowieso keine Erfahrung mit Selbstständigkeit habe.

Ende 2005 kommt die Ankündigung einer Vollstreckungsmaßnahme unter Androhung der Zwangsversteigerung des Objektes, woraufhin B mitteilt er werde das abwenden, aber ab 2006 solle sich A um die finanziellen Belange der GbR selbst kümmern, da B mit seinen mittlerweile 3 Gewerben genug zu tun habe. Anfang 2006 übergibt B an A zwei Ordner und zwei Umzugskisten mit losen Blättern.

Auf diverse Nachfragen von A ist der von B beauftragte Buchhalter nicht in der Lage die erstellten Überschussrechnungen durch Journale oder Saldenlisten zu erläutern. A ist daher gezwungen, die gesamte Buchhaltung neu aufzurollen, wobei B jede Kooperation verweigert.

Durch A erfolgt

1. Eine Sortierung und Erfassung sämtlicher Belege der Jahre 2001 bis 2005
2. Analyse der daraus abgeleiteten steuerlichen Vorgänge, Buchungen und Steuererklärungen
3. Einsatz eines Buchhalters zwecks Ermittlung der für das Finanzamt relevanten Daten

Es stellt sich heraus, dass ca. 30% aller Kontoauszüge fehlen und B jahrelang die Pacht nur sporadisch und nicht in kompletter Höhe gezahlt hat. Steuererklärungen wurden lediglich für die Jahre 2001 und 2002 abgegeben. Für 2003 liegt eine dem Finanzamt nicht eingereichte Überschussrechnung vor. Das Jahr 2003 wird daher vom Finanzamt geschätzt. Erklärungen für 2004 waren seitens des Finanzamtes angefordert und eine (später auch durchgeführte) Schätzung angekündigt.

Folgende Arbeiten für die Jahre 2001 bis 2004 mussten daher nochmals durchgeführt werden:

1. Gebäudewertermittlung
2. AfA Ermittlung sonstiger Wirtschaftsgüter
3. Neue Buchhaltung nebst Überschussrechnungen für 2001 bis 2003 erstellt
4. Diverse Schreiben für Finanzamt/Banken angefertigt
5. Erstellung Steuererklärungen für 2003 bis 2005
6. Diverse Aufklärungs-/Ermittlungsgespräche und Telefonate

Dabei wurden erhebliche Missstände aufgedeckt, Fehler, welche sich ausschließlich zu Ungunsten der GbR ausgewirkt hatten.

Fragestellungen:

1. Die vereinbarte Miethöhe zwischen GbR und Mieter/Pächter sollte die monatlichen Finanzierungskosten decken. In dem vereinbarten Mietvertrag wird nicht ausgeführt, dass die Miete (gemäß mündlicher Vereinbarung) als Nettomiete vorgesehen ist.

Der Mieter hat Mitte 2005 hat B gegenüber dem Finanzamt schriftlich erklärt, dass die aufgeführte Miete als Bruttobetrag verstanden wird. Dadurch konnten die Finanzierungskosten nicht gedeckt werden.

Welches ist die gängige Form (Mwst impliziert ja/nein) bei der Abfassung eines Mietvertrages mit einer GbR?

2. A Ist der Meinung das Objekt ist vermietet, B der Meinung das Objekt
sei verpachtet (es existiert nur dieser Mietvertrag den B entworfen hatte, die Banken drängten). A hatte dabei übersehen, dass darin 6 Jahre Mitdauer fixiert wurden, obwohl mündlich nur 5 Jahre vereinbart worden waren.

Wo liegen die Unterschiede, und welche Vorteile bzw. Nachteile gibt es zwischen Pacht und Miete für die GbR ?

3. Obwohl es im Mietvertrag nicht vermerkt wurde, war ein Zimmer mit Kochnische von der GbR an das Sozialamt vermietet. Die daraus resultierenden Einnahmen sollten der GbR zustehen. Dies wurde auch so gehandhabt. Das Sozialamt belegte das Zimmer mit einem Sozialhilfe-Empfänger welcher Anfang 2006 verstorben ist.

Darf der Mieter / Pächter dieses Zimmer nun auf eigene Rechnung verwerten ohne eine den Mietwert ausgleichende Zahlung an die GbR zu leisten?

4. B hat weitere Gewerbe angemeldet und als Firmensitz die Hoteladresse angeben, ohne das Einverständnis von A einzuholen.

Ist das zulässig und falls nicht, kann A dagegen vorgehen?

5. B hatte ohne Zustimmung von A Umbaumaßnahmen vorgenommen, obwohl mit A mündlich vereinbart war, dass dies nur nach Absprache und Zustimmung durch A geschehen darf, und tut das aktuell auch weiterhin. Und trotz schriftlicher Zusage nimmt B immer noch Umbaumaßnahmen ohne Absprache vor.

Wie kann das A verhindern?

6. Es bestehen aus der Sicht von A Mietrückstände, B (als Mieter/Pächter) meint er hätte durch Aus- und Umbaumaßnahmen die fehlenden Zahlungen abgedeckt.

Kann A mit 50% Anteil rechtlich selbständig B die Mietrückstände anmahnen, welche rechtlichen Grundlagen müssen beachtet werden, und wann verjähren die Mietrückstände?

7. Der Mietvertrag läuft bis zum 01.06.2008. A möchte diesen nicht verlängern. Mündlich war abgesprochen, dass man nach Ablauf der Mietvertragsdauer neu verhandelt wird.
Hat B nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit im Falle eines unterbliebenen Neuabschlusses gegenüber der GbR einen rechtlichen Anspruch auf Abstandszahlung oder ähnliches?

8. Die entstandenen Kosten für die Aufarbeitung der fehlerhaften Buchhaltung und der steuerlichen Erklärungen hat bisher alleine A getragen.

Kann A die Hälfte des Betrages von B einfordern?

9. Laut Mietvertrag § 3 Ziff. 2 werden Nebenabgaben gesondert erhoben. Dies ist bisher nur teilweise geschehen, z.B. die Grundsteuerschuld wurde von der GbR beglichen.

Sind im Sinne des Mietvertrages die Grundsteuer und Hausversicherungen Nebenabgaben, und muss B (als Mieter /Pächter) daher für diese auch komplett aufkommen?

10. Darf A das Objekt ohne Einverständnis von B (Mieter/Pächter) besichtigen, und dabei z.B. Fotos machen?

11. Kann A die GbR beenden/kündigen und welche Folgen hat das für den Miet-/ Pachtvertrag?

12. Welche Wege (Anträge stellen, Klagen o.ä.) muss A beschreiten, damit die GbR aufgelöst wird?



ANLAGE 1
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MIETVERTRAG
Zwischen:

A und B GbR,

Straße, Ort als Vermieter (Sitz von GbR ist private Adresse von A)
und
Vorname Name (B)

Strasse, Ort als Mieter (Gewerbe)

§ 1 Mieträume

1. Zur Benutzung als Beherbergungsbetrieb werden vermietet, folgende im Haus (Straße, Ort) gelegene Räume. Im Erdgeschoss, erstes Obergeschoss und zweites Obergeschoss
2. Der Mieter ist berechtigt Waschküche und Abstellräume gemäß der Hausordnung unentgeltlich mitzubenutzen.
3. Dem Mieter werden vom Vermieter für die Mietzeit ausgehändigt:
15 x Hausschlüssel, 30 x Raumschlüssel (Raum/2 Schlüssel)

§ 2 Nur für Verträge von unbestimmter Dauer

1. Das Mietverhältnis beginnt mit dem 01.06.2002 und endet am 01.06.2008. Es kann von jedem ohne rechtliche Begründung sowie ohne beidseitiges Einverständnis für den Mietzeitraum nicht gekündigt werden.
Bei nicht Vertragseinhaltung kann von jedem spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den letzten Tag des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden. Nach 2 Jahren seit der Überlassung der Räume verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils 3 Monate.

§ 3 Mietzins

1. Der Mietzins beträgt monatlich 3100 €
In Worten: dreitausend einhundert Euro

2. Nebenabgaben, Kosten für Sammelheizung (mind. 18 Grad), Warmwasser,
Sach- und Haftpflichtversicherung werden besonders erhoben.

3. Aufgrund der Erhöhung der Betriebskosten im Sinne § 27 der Zweiten
Berechnungsverordnung können der Mietzins oder die evtl. vereinbarten
Abgaben für Nebenkosten unter Angabe der Gründe und der Berechnung erhöht
werden

§ 4 Zahlung des Mietzinses

1. Der Mietzins ist monatlich an die Vermieter zu zahlen

2. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf
die Ankunft des Geldes an.

Unterschrift Unterschrift
A Für GbR B als Mieter
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Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

1.
Fehlt bei einem Geschäftsraum- oder Pachtvertrag die ausdrückliche Vereinbarung hinsichtlich der Umsatzsteuer, gilt die Mehrwertsteuer als in der Miete enthalten (vgl. BGHZ 58, 291; BGHZ 95, 60). Im Übrigen ist die vertragliche Vereinbarung der Mehrwertsteuer in Formularmietverträgen nur dann wirksam, wenn auch der Mieter zum Abzug der Vorsteuer berechtigt ist, wobei eine wirksame Vereinbarung auch die Betriebskosten umfasst (OLG Düsseldorf, NZM 2005, Heft 19, V). Auch muss die Umsatzsteuer gesondert ausgewiesen werden, damit der Mieter diese als Vorsteuer geltend machen kann. Ist der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt, wird es daher aus wirtschaftlicher Sicht der gängigen Form entsprechen, die Miete nicht als Bruttobetrag auszuweisen, sondern als Nettobetrag zzgl. 16 % MWSt.

2.
Der Pächter erhält gemäß § 581 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht nur das Gebrauchsrecht an dem Pachtgegenstand , sondern im Rahmen der ordnungsgemäßen Wirtschaft auch das Fruchtziehungsrecht ( §§ 99, 100 BGB). Der Verpächter ist also nicht nur zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet, sondern hat darüber hinaus die Ziehung von Früchten i.S.d. § 99 BGB zu ermöglichen, soweit diese nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag der Pachtsache anzusehen sind ( § 581 Abs. 1 Satz 1 BGB ).

Die Abgrenzung zwischen Miet- und Pachtvertrag erfolgt ausschließlich nach dem objektiven Gehalt der dem Schuldverhältnis zugrunde liegenden Vereinbarungen. Werden die überlassenen Räumlichkeiten mit einer für den jeweiligen Betrieb eines Unternehmens erforderlichen Inventarausstattung überlassen, wird ein Pachtverhältnis angenommen werden müssen (vgl. RGZ 91, 311). Da Erträge regelmäßig nicht mit den Räumen als solchen, sondern lediglich mit den in den Räumen betriebenen jeweiligen Unternehmen erwirtschaftet werden, erfolgt die Abgrenzung nach dem BGH nicht zwischen Raummiete und "Raumpacht", sondern zwischen Raummiete und Unternehmenspacht (BGH, WuM 1986, 1360). Nachdem B in den Räumlichkeiten ein Beherbergungsunternehmen betreibt, die Räumlichkeiten also als Erwerbsquelle nutzt und Sie mitteilen, dass B die Immobilie inklusive des Inventars vermietet worden sei, wird der Vertrag als Pachtvertrag eingeordnet werden müssen. Der Vorteil des Pachtvertrages besteht für die GbR u.a. darin, dass B das Inventar zu erhalten und auch bei zufälligem Untergang zu ersetzen hat, andererseits die GbR verpflichtet ist, die Fruchtentziehung zu ermöglichen. Bei dem Mietvertrag besteht für die GbR demgegenüber lediglich die Pflicht, den Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten.

3.
Auch nach dem Tod des Sozialhilfeempfängers Anfang des Jahres 2006 wird das Mietverhältnis zwischen der GbR und dem Sozialamt fortbestehen, wenn nicht vereinbart wurde, dass die Belegung des Zimmers durch eine bestimmte Person erfolgt. Ist hingegen der Sozialhilfeempfänger selbst Mieter gewesen und endet mit dem Mietverhältnis die vereinbarte Rechnungsstellung der GbR für den vom Sozialamt übernommenen Mieter, wird B das Zimmer entsprechend § 1 des Mietvertrages verwerten können. Denn § 1 des Mietvertrages erstreckt sich offenkundig auf sämtliche Räume des Objekts. Weiterhin wird er die vereinnahmten Mietzinsen nicht an die GbR abführen zu müssen, denn nach § 581 BGB stehen ihm die Früchte aus der Pachtsache zu.

4.
Nachdem der Mietvertrag zwischen der GbR und B keine Wettbewerbsklauseln enthält, wird es B nicht verboten sein, während der Laufzeit des Vertrages durch die Anmeldung weiterer Firmen unter der Hoteladresse sich selbst Wettbewerb zu machen.

Die Beantwortung der Fragen 5, 6 und 8 werde Ihnen per eMail übersenden, da ich hierzu weitere Kommentierungen zu §§ 705 f BGB einsehen möchte.

7.
Nach Ablauf des Pachtverhältnisses wird B die Immobilie an die Gesellschaft zurückgeben müssen, ohne dass ihm einen Anspruch auf Zahlung eines Abstandes zustünde. Denn der Mietvertrag enthält keine Entschädigungs- oder Abfindungsklauseln für den Fall, dass B im Hinblick auf Einrichtungen oder Einbauten Aufwendungen gemacht hat. Weiterhin steht B bei Beendigung des Vertrages kein Ausgleichsanspruch für dann nicht mehr erzielbare Einnahmen gegen die GbR zu.

9.
Laut des Mietvertrages werden Nebenabgaben, Heiz-, Sach- und Haftpflichtversicherungskosten besonders erhoben. Daher werden die Hausversicherungskosten Nebenabgaben im Sinne des Mietervertrages sein, für die B aufkommen muss. Die Grundsteuer wird die Gesellschaft B jedoch deshalb nicht in Rechnung stellen können, weil es insofern an einer ausdrücklichen Vereinbarung fehlt. Denn auch bei dem Pachtvertrag gilt der Grundsatz, dass der Umfang der zu leistenden Betriebskosten wie beim Mietvertrag genau bestimmt sein muss und Unklarheiten zulasten des Verpächters geht.

10.
Mangels einer gesetzlichen Regelung, steht dem Verpächter nicht das Recht zu, den Pachtgegenstand zu betreten, da der Pächter regelmäßig ein ausschließliches Besitzrecht am Pachtgegenstand erwirbt. Die Rechtsprechung hat jedoch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben das Recht des Pächters auf ausschließlichen Besitz eingeschränkt und dem Verpächter zwecks Überprüfung des Zustandes der Pachtsache in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung während der üblichen Betriebszeiten ein Besichtigungsrecht zugestanden. Ohne Einverständnis des B wird das Objekt daher nicht betreten und Fotos erstellen dürfen.

11./12.
A wird die Gesellschaft nach § 723 BGB ohne Einhaltung einer Frist kündigen können, da die Gesellschaft nicht für eine bestimmte Zeitdauer eingegangen wurde. Selbst bei Annahme einer Gesellschaft auf bestimmte Zeit stünde A ein Kündigungsrecht aufgrund der Vertragsverletzungen des B zu. Bei der Kündigung handelt es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung, so dass A keine weiteren Maßnahmen zu veranlassen hat. Mangels gesellschaftsvertraglicher Regelungen bedarf es insbesondere keiner Ausschließung des B nach § 737 BGB. - Die Wirkung der Kündigung besteht darin, dass die Gesellschaft aufgelöst und das Gesellschaftsvermögen auseinandergesetzt wird. Auf den Pachtvertrag mit B hat die Auflösung der Gesellschaft deshalb keinen Einfluss, weil es sich bei dem Mietvertrag mit B um ein Drittverhältnis handelt und die Gesellschaft gegenüber dem Dritten gem. § 730 Abs. 2 Satz 1 BGB als fortbestehend gilt.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
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