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Gas geklaut. Verwalterhaftung ?


13.10.2006 01:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



In einem Wohn- und Geschäftshaus befindet sich ein top-floriendes Döner-Restaurant, dessen Küchengeräte mit einer gesonderten Gasleitung (mit Absperreinrichtung und Gaszähler) von der WEG versorgt werden. Seit 7 Jahren ist das Gas unbemerkt entnommen worden, weil eine von der Hausverwaltung beauftragte Abrechnungsfirma den Gasverbrauch des Döner´s auf die Heizkosten geschoben und per m² Wohnfläche abgerechnet hat. Im Herbst 2005 ist dieses Komplott zwischen Abrechner und Hausverwalter aufgeflogen. Der Schaden wird auf ca. 25.000 Euro geschätzt, wovon bis zum 31.12.2005 von der Hausverwaltung 9.600 Euro zum Nachteil der WEG-Teilnehmer bestätigt wurden. Mit Beschluß der WEG-Versammlung wurde der Hausverwalter aufgefordert, bis 15.09.06 mit dem Türken eine Einigung über künftige Gaslieferung und über die seitherigen Verbräuche herzustellen, andernfalls nach Fristsetzung die Gasversorgung für diesen Gewerbebetrieb einzustellen sei.
Der Hausverwalter setzt jedoch ohne Begründung den Beschluß nicht um. Der Türke wendet Verjährung für die erste Zeit ein und im weiteren Verwirkung für den Rest. Erst im Herbst 2005 sind dem Türken die Gasverbräuche seiner gezählten Leitung für den gesamten Zeitraum erstmals bekannt gemacht und in Rechnung gestellt worden.
Fragen:
a) sind tatsächlich die unbezahlt gebliebenen Gasverbräuche des Türken ganz oder teilweise verjährt ?
b) liegt für den Fall der Verjährung eine Verwalterhaftung vor infolge der unglaublich schlampigen Verbrauchserfassung und wissentlich falschen Abrechnung ?
c) darf die Gasversorgung eingestellt werden, wenn nicht monatliche Vorauszahlung künftiger Verbräuche erfolgt ?
d) haftet der Verwalter in jedem Fall für die Gasverbräuche ab dem 15.09.06 infolge nicht umgesetzten Beschlusses der Eigentümerversammlung ?

Vielen Dank schon im Voraus für Ihre Bearbeitung.
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Zur Aufklärung des Sachverhaltes und ggf. weiteren Klärung in einer kostenfreien Nachfrage, wird vorgetragen, dass bei einer separaten Gasleitung zugunsten der Döner-Gaststätte, dürfte die WEG mit der Abrechnung derselben doch eigentlich nichts zu tun haben.
In solchen Fällen wird doch bezüglich des betroffenen Sondereigentums direkt von einem diesbezüglichen Zähler abgelesen und nach diesem Ergebnis abgerechnet, so dass der Inhaber der Döner-Gaststätte exklusive der übrigen WEG die Kosten für diesen Gasverbrauch zu tragen hat.
Aus diesem Grunde ist es auch befremdlich, wie die etwaige Abrechnungsfirma hinsichtlich der Betriebskosten mit den Daten dieses speziellen Zählers operieren kann, um eine etwaige Doppelbelastung zu erzielen.

Sollte hierbei dennoch ein Fehler unterlaufen sein, wie auch immer dieser zustande gekommen ist, darf die WEG z.B. bei einem einheitlichen Zähler nicht mit dem tatsächlichen Gasverbrauch und hinsichtlich dieses einheitlichen Gasverbrauches über die Quadratmeter belastet werden.
Bei einem einheitlichen Zähler würde die WEG gegenüber dem Gaslieferanten hinsichtlich des Verbrauches belastet und würde gegenüber den Sondereigentümern ggf. über die Quadratmeter oder Miteigentumsanteile abrechnen, je nach dem was die Teilungserklärung vorsieht.
Hinsichtlich der Höhe des etwaig sich daraus ergebenden Schadens sind WEG-Mitglieder wohl beweispflichtig, da diese die Doppelbelastung ersetzt haben möchte.
Es ist zudem noch zu überlegen, warum in den Wohnungseigentümerversammlungen die Abrechnungen von der Versammlung genehmigt wurden, ohne auf diese „Misere“ zu stoßen.
Unabhängig von einer etwaigen Verjährung wäre das Argument für eine Nichthaftung der Hausverwaltung dasjenige, dass diese von der Wohnungseigentümerversammlung alljährlich entlastet wurde.
Somit wird es ein sehr schwieriges Unterfangen sein, ohne Zutun dessen die Hausverwaltung in die Pflicht zu nehmen.

Hinsichtlich des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 15.09.06 ist vorzutragen, dass die Hausverwaltung diesen spätestens nach Bestandskraft umzusetzen und ggf. hieraus sich ergebende Folgen zu tragen hat.
Bestandskraft tritt ein, wenn seit dem Tag der Wohnungseigentümerversammlung ein Monat vergangen ist, ohne dass eine etwaige Beschlussanfechtung beim WEG-Gericht eingegangen ist.
Vielen meinen, dass diese Monatsfrist erst ab Zugang des Protokolles zur WEG-Versammlung zu laufen beginnt, was Hausverwalter teilweise gerne ausnützen, um Beschlussanfechtungen zu entgehen.
Haben Sie eigentlich in der WEG-Versammlung auch über Vorstellungen hinsichtlich der möglichen gütlichen Einigung unterhalten, denn sonst könnte der WEG-Beschluß eventuell – auch von der Hausverwaltung – angefochten werden, da dieser mangels Transparenz nicht umgesetzt und vollzogen werden kann.



Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.10.2006 | 11:44

Vielen Dank für Ihre Ausführungen.
Bitte teilen Sie mir noch mit, ob die Gasversorgung für den Gewerbebetrieb (Döner-Restaurant) seitens der WEG eingestellt werden kann, wenn a) Rückstände nicht bezahlt und/oder b) keine monatlichen künftigen Zahlungen in Höhe der bekannten Verbrauchswerte durch den Döner bezahlt werden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.10.2006 | 18:04

Sehr geehrter Ratsuchender,

wie in meinem Unrprungsvortrag beschrieben, ist mir immer noch nicht ganz klar, wie dies mit der Belastung der WEG zu sehen ist, obwohl ein Extrazähler für das Döner-Restaurant vorhanden ist.

Sollte dies dennoch sich anderweitig verhalten, könne ich mir vorstellen, dass - entgegen der Wohnraum-WEG - es in einer derartigen Konstellation möglich ist, die GAsversorgung durch die WEG zu unterbrechen, um den Sondereigentümer mehr zu motivieren, seinen Rückständen nachzukommen.
Hierfür bedarf es meines Erachtens eines WEG-Bschlusses, der jedoch auch im Umlaufverfahren herbeigeführt werden könnte.

Ich bedanke mich für das in mich gesetzte Vertrauen und hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt



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