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Gartenpfelge und Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung

05.04.2009 17:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo!

Ich bin seit 2 1/2 Jahren Eigentümer einer DG-Eigentumswohnung in einem 5-Haushalte Mehrfamilienhaus. Ich bin der einzige Eigentümer, der auch in der Wohnung wohnt. Die anderen Wohnungen sind alle vermietet. Das Haus ist Baujahr 1991. Damals wurde notariell eine Teilungserklärung unterzeichnet, die ein 30/100stel Miteigentumsanteil für meine Wohnung festlegt. Ebenfalls ist in der Teilungserklärung eine Regelung für die Heizkosten aufgeführt. Danach wird 50% der Heizkosten nach Verbrauch und 50% im Verhältnis Miteigentumsanteil getragen. Nicht in der Teilungserklärung aufgeführt, aber in meiner Nebenkostenabrechnung ist die Gartenpflege mit eingerechnet. Auch diese wird nach Miteigentumsanteilen abgerechnet. Im nächsten Monat soll einen Eigentümerversammlung stattfinden in der ich folgende Fragen ansprechen und auch wenn möglich Änderungen durchsetzen möchte.

Ist es möglich die Heizkosten auf eine andere Regelung umzustellen. Ich selber bin viel im Ausland tätig und daher liegen meine Heizkosten sehr niedrig. Ich würde deshalb gerne auf eine Verteilung 30% anteilig nach Eigentum und 70% tatsächlicher Verbrauch gehen. Ist dies möglich? Welche Vorraussetzungen (Heizanlage, Messfühler, o.ä.) müssen ggf. gegeben sein um dies zu ändern?

Da der Garten für alle Parteien im Hause gleich genutzt werden kann verstehe ich nicht warum die Kosten für Gartenpflege nicht nach Haushalten sondern nach Miteigentumsanteilen verechnet wird. Ist dies Gesetz oder gibt es dort eine Möglichkeit die Kosten nach Haushalten zu verteilen? Wie sieht dabei die gesetzliche Lage aus und was kann durch die Eiegntümerversammlung entschieden werden?

Ich hoffe den Sachverhalt ausreichend beschrieben zu haben und Danke schon mal im Voraus!

Sehr geehrter Fragesteller,

Die bestehende 50/50-Regelung hinsichtlich der Heizkosten ist im Rahmen der geltenden Heizkostenverordnung zulässig. Es wäre auch zulässig, bis zu 70% vom Verbrauch abhängig zu machen (§ 7 Abs. 1 HeizkostenVO). Welche Verteilung gewählt wird, ist eine Entscheidung, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer per Stimmenmehrheit trifft (§ 3 Satz 2 HeizkostenVO, § 16 Abs. 3 WEG). Eine einmalige Änderung des Abrechnungsschlüssels ist durch Mehrheitsbeschluss zulässig nach Maßgabe von § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkostenVO zulässig. Die Regelung stellt im Wortlaut folgende Voraussetzungen auf:

»[Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer] kann [die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe] einmalig für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern
1. bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach deren erstmaliger Bestimmung,
2. bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
3. nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken.«

Darüber hinaus kann die Änderung eines bestehenden Kostenverteilungsschlüssels nur durch eine neue Vereinbarung getroffen werden, d. h. alle Wohnungseigentümer müssten der neuen Regelung zustimmen. Ein Mehrheitsbeschluss genügt in dem Fall nicht. Eine Ausnahme besteht für den Fall, dass eine Öffnungsklausel vereinbart ist, die eine Änderung des Schlüssels per Stimmenmehrheit erlaubt. Ob eine solche Klausel besteht, müssten Sie anhand der Vereinbarung prüfen. Weitere Voraussetzungen sind, dass ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer nicht gegenüber dem früheren Rechtszustand unbillig benachteiligt werden. Ein Problem kann sich hier daraus ergeben, dass einerseits zwischen den Wohnungseigentümer untereinander und zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und den jeweiligen Mietern unterschiedliche Verteilerschlüssel bestehen. Aus dieser Diskrepanz könnte sich evtl. eine Unbilligkeit der Neuregelung ergeben. Auch bei bestehender Öffnungsklausel könnte ein Mehrheitsbeschluss daher angreifbar sein.

Für die Änderung der Kostenregelung hinsichtlich der Gartenpflege bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses (§ 16 Abs. 3 WEG).


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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