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Gartennutzung und Nebenkosten


12.04.2007 17:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe zwei Fragen zu unterschiedlichen Themen.
Das erste betrifft die Gartennutzung. Seit Februar letzten Jahres wohne ich in meiner Wohnung. Als ich die Wohnung besichtigte und auch beim Einzug wurde mir die Möglichkeit der Nutzung eines Vorgartens, welcher auch durch eine Terrassentür von der Wohnung aus betreten werden konnte zugesagt. Leider habe ich es verabsäumt dies mietvertraglich festzuhalten. Nun wurde diese Tür, in der ersten Aprilwoche diesen Jahres wurde diese Tür nun mit einem Gitter versperrt, ohne vorherige Ankündigung oder Absprache.
Frage: Kann ich dagegen vorgehen oder z. B. die Miete mindern?

Die zweite Frage steht im Bezug der Nebenkosten.
Innerhalb der Nebenkostenvorauszahlung sind 20 € für eine Gemeinschaftsantenne/Anschluss an das Breibandkabel vorgesehen. Wie sich herausstellte wurde ich aber nicht durch den Vermieter angemeldet und musste dies jetzt nachträglich selbst tun.

Frage: Kann ich die Nebenkosten um diesen Betrag reduzieren und gegebenenfalls auch das zuviel gezahlte Geld für das letzte Jahr zurück fordern?
Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Entscheidend für eine Mietminderung ist, ob ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt. Dieser kann vorliegend darin bestehen, dass die Nutzung vom Mietvertrag umfasst ist, diese Ihnen jedoch nicht gewährt wird. Da Sie allerdings keine schriftliche Vereinbarung haben, bestehen diesbezüglich Beweisschwierigkeiten.

Allerdings könnte Ihnen vorliegend die Verkehrsanschauung helfen. So ist z.B. bei einem Einfamilienhaus regelmäßig davon auszugehen, dass der Garten mitvermietet ist. Bei einem Mehrfamilienhaus gestaltet sich dies allerdings schwieriger, wenn keine ausdrückliche Vereinbarung erfolgt ist. So kann durch jahrelange alleinige Nutzung eine konkludente Vertragserweiterung eingetreten sein. Es gibt allerdings kein Gewohnheitsrecht in dem Sinne, dass z.B. der Mieter einer Erdgeschosswohnung ohne weiteres auch den Hausgarten nutzen darf. Sollte die Benutzung zunächst vom Vermieter nur unentgeltlich „gestattet“ worden sein, kann diese jederzeit widerrufen werden. Da Sie nur relativ kurze Zeit in der Wohnung wohnen, sehe ich daher eher geringe Erfolgsaussichten, sollte eine Einigung mit dem Vermieter nicht erfolgen oder etwa Zeugen hinsichtlich der Vereinbarung vorhanden sein.

Da aus Ihrer Schilderung nicht ersichtlich ist, dass Sie die Antenne/Breitbandanschluss nicht nutzen konnten, sondern vielmehr nur die Anmeldung nicht vorgenommen haben, sehe ich leider auch keinen Grund für eine diesbezügliche Minderung/Kürzung. Vielmehr sind die Kosten nach dem maßgeblichen Umlageschlüssel auf die Mieter umzulegen, die die Möglichkeit einer Nutzung haben. Diese Möglichkeit bestand; es fehlte scheinbar lediglich an einer Anmeldung, die jederzeit hätte vorgenommen werden können. Im Übrigen nutzen Sie nach Ihren Schilderungen die Antenne ab diesem Jahr.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

http://www.ra-freisler.de
http://www.kanzlei-medizinrecht.net



Nachfrage vom Fragesteller 12.04.2007 | 18:18

In bezug auf die Nebenkosten habe ich noch eine Nachfrage.
Das Fernsehprogramm liefert hier Kabel Deutschland. Ich musste mich jetzt nachträglich dort anmelden und zahle jetzt also selbst die Kabel Deutschland Gebüren und zusätzlich noch die 20 € ind den Nebenkosten. Nach meiner Auffassung müssten diese dann wegfallen. Dies meinte zumindest auch der Angestellte von KD.
Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.04.2007 | 18:48

Die Umlage dieser Betriebskosten regelt § 2 Nr. 15 BetriebskostenVerordnung. Dieser lautet:

15.
die Kosten
a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
oder
b)
des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse;

Fragen Sie somit bei Ihrem Vermieter nach, wofür dieses Position konkret anfällt. Handelt es sich um laufende monatliche Grundgebühren, Betriebsstrom der Anlage etc. wären diese umlagefähig, wenn die Anschlüsse in der Wohnung (noch) funktionsfähig vorhanden und tatsächlich nutzbar sind. Sollte es sich dagegen um Doppelzahlungen der gleichen Forderung von KD handeln, gilt dies selbstverständlich nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

www.ra-freisler.de

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