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Gartennutzung durch Mieter


| 14.06.2005 16:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sachlage:
3 Parteienhaus, Eigentümer in DG + EG, Mieter in OG (zwei Balkone). Gartenzugang ist allen Parteien über die Waschküche möglich. Im Mietvertrag wurde keine Gartennutzung vereinbart, die Gartennutzung aber über mehrere Jahre geduldet (wieviele Jahre genau nicht bekannt, der Mietvertrag läuft seit 1993).

Folgende Aussagen stehen im Raum:
1) Fehlt die Gartenerlaubnis, aber der Vermieter hat die Benutzung jahrelang geduldet, ist der Mietvertrag stillschweigend erweitert worden – zugunsten des Mieters.

2) Konnte ein Mieter mehr als 18 Jahre lang den vor der Wohnung liegenden Garten unbeanstandet und vorbehaltlos nutzen, so kann hieraus auf eine stillschweigend vereinbarte Erstreckung des Mietgebrauchs geschlossen werden (LG Hamburg 307 S 45/02, Urteil vom 25.6.2002, MieterJournal 3/2002 S. 9).

Fragen:
Was bedeutet "mehrere Jahre lang"?
Kann nach einem Kauf der OG-Wohnung dem Mieter das Gartennutzungsrecht durch den Vermieter verwehrt werden?
Falls nein, welche sonstigen Möglichkeit gibt es, den Mieter an der Gartennutzung zu hindern (Sondernutzungsrecht o.a.?)
Falls ja, Darf der Mieter deshalb die Miete mindern? Um wieviel (Prozent)?
Sehr geehrter Ratsuchender,

naturgemäß ist es nicht leicht, den Begriff "mehrere Jahre" allgemeingültig auszulegen. Hier gibt es auch in der Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen. So sind Urteile mit dem von Ihnen unter 1) angeführten Inhalt u.a. an den Amtsgerichten Solingen und Landshut ergangen, bei denen unterschiedliche Jahreszahlen gefallen sind. In Ihrem Falle reden wir aber über 12 Jahre, und damit mehr, als in den genannten Urteilen. Bei 12 Jahren besteht kein Zweifel daran, dass hier eine ungeschriebene Mietvertragerweiterung erfolgt bzw. Gewohnheitsrecht entstanden ist.

Ein Verkauf der vermieteten Wohnung ändert hieran nichts, denn der Erwerber würde mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag eintreten, dieser also unverändert weitergelten, mitsamt der ungeschriebenen Erweiterung.

Ich sehe keine Möglichkeiten, den Mieter für die Zukunft an der Nutzung des Gartens zu hindern.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.06.2005 | 16:47

Sehr geehrter Herr Lauer,
danke für Ihre Antwort, die auch bedeutet, daß es den Eigentümern nicht möglich ist, ein Sondernutzungsrecht zugunsten eines Eigentümers zu beschließen, zumindest solange bis der jetzige Mieter auszieht. Habe ich Sie da richtig verstanden?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.06.2005 | 17:04

Theoretisch wäre es möglich, ein entsprechendes Sondernutzungsrecht zu errichten. Dieses würde aber mit dem schuldrechtlichen Anspruch auf Gartennutzung des Mieters der OG-Wohnung gegen den Eigentümer der OG-Wohnung kollidieren, der dann vertragsbrüchig würde und sich ggü. dem Mieter schadensersatzpflichtig machen würde. Hier käme man wieder nur raus, wenn das neue Sondernutzungsrecht mit dem Nutzungsrecht "belastet" würde, womit Sie wieder nichts gewonnen hätten.

Bewertung des Fragestellers |


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