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Gartennutzung - Hausordnung


15.05.2006 16:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

als Hausverwalter unserer EGM aus vier Eigentümern habe ich ein Frage zum Thema Gartennutzung und Hausordnung.

Unsere EGM besitzt bisher keine Benutzungs,- Haus- oder Gartenordnung. Die Nutzung des Gemeinschaftseigentums
Garten verlief bisher so wie jeder wollte/konnte.

Da nun aber eine Eigentümerpartei überproportional viel und intensiv den Garten nutzt, so dass sie andere von der Gartennutzung abschreckt, möchte ich eine Nutzungsregelung veranlassen. Eine Aufteilung des Gartens in vier Parzellen kommt nicht in Frage.

Ich möchte gerne einen Beschluss der Eigentümerversammlung (mit Mehrheit, bei 1 Gegenstimme), dass jede Eigentümerpartei den ganzen Garten alle vier Wochen nutzen kann. Der Hausverwalter legt dazu einen entsprechenden Kalender vor und hängt ihn aus.

Meine Frage ist nun:
1. ist dieser Beschluss rechtskräftig und wirklich ab sofort bindend
2. Welche Sanktionsmöglichkeiten gibt es bei Nichteinhaltung, denn eine Partei wird heftig dagegen sein.

3. Kann eine ausgearbeitete Haus- und Gartenordnung mit Stimmenmehrheit bei einer Gegenstimme beschlossen werden
und muss diese nicht zur Teilungserklärung beim Notar hinterlegt werden? - Es wird ja in die Nutzung des Gemeinschaftseigentums eingegriffen.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:

Grundsätzlich sind Regelungen innerhalb einer WEG durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss möglich. Welche der beiden Formen im Einzelfall notwendig ist, hängt von der geplanten Regelungsintensität ab. Ein Mehrheitsbeschluss ist dann ausreichend, wenn es beispielsweise um die turnusmäßige Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums geht. Soll dagegen ein Verbot eines nach den §§ 13 Abs. 1, 14 Abs. 1 WEG zulässigen Gebrauchs des Sondereigentums oder eine Beschränkung eines nach den §§ 13 Abs. 2, 14 WEG zulässigen Mitgebrauchs des Gemeinschaftseigentums geregelt werden, dann bedarf es dazu einer Vereinbarung oder einer Teilungserklärung.

Die Regelung einer turnusmäßigen Nutzung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartens ist meines Erachtens durch einen Mehrheitsbeschluss möglich, allerdings ist die Grenze zu einer Beschränkung des Mitgebrauchs und damit einer notwendigen Vereinbarung aller Eigentümer nicht weit.
In diesem Zusammenhang möchte ich Sie auf eine Entscheidung hinweisen, nach der für die Regelung einer Waschküchennutzung nur vormittags eine Vereinbarung aller Eigentümer notwendig ist. Letztlich dürfte es daher von dem zuständigen Gericht abhängig sein, ob hier eine Regelung durch Mehrheitsbeschluss noch möglich ist.

Grundsätzlich ist ein Mehrheitsbeschluss wirksam, wenn die Voraussetzungen der §§ 23, 25 WEG eingehalten sind. Ist der Beginn der Wirksamkeit nicht datumsmäßig festgelegt, wird der Beschluss mit der Feststellung der Stimmenmehrheit wirksam. Danach kann der Beschluss durch ein Gericht nur auf Antrag innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung für ungültig erklärt werden.

Bei Nichteinhaltung des Beschlusses kommen als Sanktionen Abmahnungen sowie die (gerichtliche) Geltendmachung von Unterlassungs- bzw. Beseitigungsansprüchen in Betracht.

Ob eine komplette Haus- und Gartenordnung durch Mehrheitsbeschluss verabschiedet werden kann, hängt wie oben beschrieben vom konkreten Regelungsinhalt ab.
Wenn eine Regelung durch Mehrheitsbeschluss zulässig ist, dann bedarf es keiner Eintragung ins Grundbuch, da Beschlüsse auch ohne Eintragung gegenüber allen Eigentümern und den Gesamt- und Sondernachfolgern wirken. Bei einer Regelung durch eine Vereinbarung aller Eigentümer bedarf es dagegen einer Eintragung im Grundbuch.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen der Erstberatung eine erste rechtliche Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin
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